Челябинск. 7 августа. ИНТЕРФАКС - Реализация ряда мер позволит активизировать реализацию проектов комплексного развития территорий (КРТ) жилой застройки, которые являются самыми сложными в силу необходимости согласования и расселения проживающих граждан, считает директор по развитию ООО "Специализированный застройщик "Голос" (входит в состав крупного в Челябинске девелопера группу "Голос.Девелпомент") Сергей Григорьев.
"Предварительное расселение со стороны бюджета с последующей поэтапной компенсацией со стороны девелопера - это, действительно, уже работающая на уровне РФ практика, и это, действительно, облегчает финансовую модель (проекта КРТ жилой застройки - ИФ) именно в части банковского финансирования", - сказал Григорьев на стратегической сессии исполнительной власти регионов Урала и представителей бизнес-сообщества строительной отрасли "Правильные города Урала" в Челябинске в среду.
Он пояснил, что трудности в реализации КРТ жилой застройки обусловлены тем, что девелопер закладывает затраты на расселение жильцов на начальном этапе проекта, что негативно влияет на его маржинальность.
"Даже двухэтажные дома (необходимость их расселения - ИФ) делают в большинстве проектов финансовую модель "неподъемной". Даже без учета текущей ключевой ставки, это большие процентные расходы, что, по сути, проект практически "убивает" или делает маржинальность минимальной. И риск того, что в ходе строительства себестоимость изменится, даже на 5%, он очень велик, что "съест" эту всю небольшую маржинальность", - пояснил Григорьев.
По его словам, также популяризировать КРТ жилой застройки среди девелоперов поможет включение в границы КРТ несмежных территорий.
"Это улучшает экономику и является, скажем, стартовой площадкой, когда застройщику не нужно расселять вначале. В том числе это может формировать там маневренный фонд, чтобы учитывать интересы граждан и не отселять их далеко от того места, где они живут сейчас", - добавил директор по развитию.
Кроме того, в числе мер по развитию КРТ жилой застройки он назвал предварительный анализ администрацией стоимости выноса сетей и технологических присоединений.
"Есть еще одна, на мой взгляд, наболевшая проблема для строительного развития в Челябинске - это ИЖС и СНТ, расположенные внутри города. Застройка уплотняется хаотичными объектами, что ухудшает условия жизни людей и делает эту территорию тяжелой для реновации в дальнейшем. За пять, семь, десять лет, когда мы до этого (расселения - ИФ) дойдем, там настроят столько коммерческих объектов и объектов ИЖС, что их будет расселить гораздо сложнее и дороже, а, может, даже вообще невозможно, чем это выглядит сейчас с финансовой точки зрения", - добавил Григорьев.
Между тем, как подчеркнул эксперт, локации с ИЖС и СНТ в силу редкой плотности застройки и, соответственно, меньших затрат на расселение могут сделать модель КРТ жилой застройки более привлекательной.
Григорьев также отметил актуальность для девелоперов проблемы планирования социальных объектов при реализации крупных проектов, когда при утверждении документации по планировке территории используется фактическая наполняемость соцобъектов, без учета демографических данных через 3-5 лет, а плановая емкость школ рассчитывается исходя из односменной работы, хотя фактически они наполняются исходя из двухсменного режима.
Кроме того он предложил рассмотреть возможность реконструкции действующих школ и детсадов для увеличения их емкости в качестве альтернативы строительству новых объектов в условиях отсутствия свободной земли.
