Вице-премьер Крыма Евгений Кабанов: "Спрос на жилье в Крыму будет расти, а число застройщиков может сократиться"

 Жилищное строительство в Крыму переживает непростое время. Во многом это связано с переходом на проектное финансирование строительства многоквартирных домов, но замедляет рост и региональная специфика. О перспективах развития отрасли "Интерфаксу" рассказал заместитель председателя Совета министров республики Евгений Кабанов

- Евгений Константинович, каковы итоги 2019 года на рынке жилья в Крыму: сколько за прошлый год введено квадратных метров?

- За 12 месяцев 2019 года в Крыму введено в эксплуатацию 782,108 тыс. кв. м общей площади жилых домов (с учетом жилых домов на участках для ведения садоводства), что на 1% больше по сравнению с результатами 2018 года. При этом площадь многоквартирных домов составляет 212,3 тыс. кв. м, индивидуальных жилых домов - 569,7 тыс. кв. м (в том числе садовых - 131,5 тыс. кв. м).

Прогнозный объем ввода жилья на 2019 год, согласно утвержденному паспорту регионального проекта Крыма, составлял 525 тыс. кв. м.

- Несколько раз переносилось согласование параметров нацпроекта "Жилье" для Крыма. Удалось ли их утвердить? Каковы основные прогнозные показатели?

- К сожалению, до настоящего времени существуют разногласия между Крымом и министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ по значению доведенного республике показателя федерального проекта "Увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. метров в год", предусматривающего не соответствующие показателям регионального проекта завышенные объемы ввода в эксплуатацию жилья.

На данный момент на территории Крыма утвержден региональный паспорт нацпроекта "Жилье". Согласно ему, прогноз следующий: в 2020 году - 550 тыс. кв. м, в 2021 году - 575 тыс., в 2022 году - 600 тыс., в 2023 - 625 тыс., в 2024 году - 650 тыс. Всего за шесть лет должно быть введено 3 млн 525 тыс. кв. м жилья.

В связи с переходом сферы жилищного строительства на проектное финансирование, отрасль переживает непростое время. Крымские застройщики вынуждены кардинально менять организацию бизнес-процессов.

Переход к проектному финансированию объектов долевого строительства, обязательный для всех застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, а также фактор отсутствия конкуренции в банковской сфере в части предоставления проектного финансирования, по нашему мнению, может привести к сокращению количества застройщиков в Крыму, а также к удорожанию стоимости одного квадратного метра жилья в регионе и, как следствие, сокращению объемов строительства, что затруднит достижение целевых показателей национального проекта "Жилье" на территории республики. Также в Крыму существует проблема дефицита земельных участков, обеспеченных инженерной и транспортной инфраструктурой, пригодных для жилищного строительства. Наша задача - не допустить подобных последствий вследствие реформирования отрасли.

- Что будет предпринято для роста объемов ввода жилья?

- Как уже отмечалось, в 2019 году в Крыму завершено утверждение документов территориального планирования, что позволило выявить участки перспективной жилой застройки.

На данный момент ведется работа по вовлечению в комплексное освоение земельных участков с признаками неэффективного использования. Также будет продолжена реализация жилищных программ для строительства доступного стандартного жилья.

В рамках действующей программы жилищного строительства нашим "Крымским республиканским фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования" ведется строительство стандартного жилья в целях предоставления льготных условий приобретения квартир. Порядок и условия приобретения гражданами такого жилья утвержден постановлением Совета министров республики. В рамках данного проекта в 2018-2019 годах введено в эксплуатацию три 108-квартирных жилых дома в Симферополе общей площадью 15 тыс. 139,2 кв. м. Участниками программы являются 20 категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, многодетные и молодые семьи, медицинские работники, педагоги и многие другие.

- Что значит - льготные условия для приобретения квартиры?

- Это значит, что граждане могут получить субсидию за счет средств республиканского бюджета в размере до 30% стоимости жилья. За время реализации программы такой поддержкой воспользовались 303 гражданина (в 2019 году - 94).

Также предусмотрено оказание содействия в приобретении жилья отдельными категориями граждан, а именно: ветеранам, инвалидам, участникам боевых действий, чернобыльцам, молодым семьям, гражданам, выезжающим из районов крайнего Севера, вынужденных переселенцев, военнослужащих, уволенных из воинских формирований Украины до 18 марта 2014 года. С 2014 года улучшили жилищные условия 426 граждан этих категорий, в том числе 88 граждан - в 2019 году.

- Над какими новыми программами вы работаете?

- Прорабатывается вопрос по запуску мероприятий, направленных на развитие индивидуального жилищного строительства. В текущем году планируется начать реализацию пилотного проекта по аналогии с Белгородской областью, подробности мы расскажем позже.

- 1 июля вступил в силу пакет поправок в законодательство о долевом строительстве жилья, предусматривающий переход застройщиков на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Вы уже назвали некоторые риски, связанные с этим, но если говорить о текущей работе, можно ли назвать успешным переход Крыма на эту систему?

- Новый механизм финансирования строительства многоквартирных домов призван снизить риски для граждан путем их перераспределения на финансовые организации, застройщиков и государство.

Вместе с тем, в Крыму существуют определенные сложности для застройщиков. Так, на территории республики аккредитовано только два банка, которые могут предоставлять проектное финансирование - это РНКБ и "Россия". Банк ДОМ.РФ ведет работу с застройщиками Крыма в удаленном формате.

По факту же реально работает в проектном финансировании в настоящий момент только РНКБ: на сегодняшний день нашим застройщикам открыты лимиты по проектному финансированию на 5,2 млрд рублей. Для того, чтобы мы могли "шагать в ногу" с целевыми показателями нацпроекта "Жилье", строительная отрасль должна быть обеспечена оборотными средствами в размере 23 млрд рублей. Поэтому мы ведем активную работу по стимулированию работы банка ДОМ.РФ на территории республики.

- Сколько всего в Крыму застройщиков и сколько из них уже начали работу по новому законодательству?

- В настоящее время на территории республики Крым реализуется 74 крупных объекта жилищного строительства общей площадью более 1 150 тыс. кв. м, срок ввода в эксплуатацию которых запланирован на 2019-2021 годы. В их число входят пять проектов комплексного освоения территории, что является основным приоритетом развития жилищного строительства.

Как я уже говорил, по четырем объектам жилищного строительства банками открыто проектное финансирование на общую сумму 5,2 млрд рублей. Кроме того, на рассмотрении находятся четыре заявки на сумму 2,24 млрд рублей, и в стадии подготовки застройщиками - документы по восьми объектам на 6,5 млрд рублей.

- Можно ли уже точно сказать, что новый закон повлиял на темпы строительства жилья?

- Конечно, новшества повлияли на темпы застройки. По итогам текущего года наблюдается снижение объемов строительства многоквартирных жилых домов по сравнению с прошлым годом на 40%. Данное снижение было ожидаемым. Застройщики вынуждены переходить на новые рельсы работы, для многих это совсем непросто. Проблема в том, что условия предоставления проектного финансирования в Крыму более жесткие, чем общероссийские.

- Можно конкретнее по проблемным вопросам?

- Да, конечно. Обсуждение данных вопросов даже пришлось выносить на уровень Совета Федерации. Например, снижение банковского сопровождения при обслуживании проектного финансирования с 1,5% от бюджета проекта до 1% от лимита финансирования, практикуемого банком ДОМ.РФ. Разница очень существенная, почти в два раза. А это затраты, которые в итоге лягут на наших граждан.

Непосредственное влияние на объемы жилищного строительства оказывает еще одно решение проблемного вопроса - введение в практику условий для застройщиков Крыма, аналогичные банку ДОМ.РФ, о выходе на кредитный договор о проектном финансировании с момента наличия у застройщика земельного участка, полного пакета исходно-разрешительной документации, полученного положительного заключения от управления контроля за долевым строительством. Необходимо вводить в практику индивидуальный подход к требованиям относительно рентабельности проектов для застройщиков Крыма при строительстве социально ориентированного стандартного жилья. Крымские банки настаивают на рентабельности проектов не менее 30%. А для социально ориентированных проектов - это очень большой показатель, уровень рентабельности должен быть снижен до 10% порога.

- Могут ли зайти в Крым и Севастополь российские застройщики? Обсуждается ли это на экспертном уровне? Что мешает им работать на полуострове?

- Могу только сказать, что для этого на территории республики Крым созданы все предпосылки. В рамках постановления Совета министров от 7 октября 2014 года "О порядке рассмотрения обращений инвесторов и заключения соглашений о реализации инвестиционных проектов на территории Республики Крым", любой застройщик вправе направить предложение о реализации инвестиционного соглашения.

- Давно обсуждается введение ограничений по жилой застройке южного побережья. Есть ли уже конкретные решения в этой сфере? Удалось ли остановить или замедлить темпы застройки?

- В целях ограничения жилой застройки южного побережья Крыма министерство строительства и архитектуры республики инициировало внесение изменений в региональные нормативы градостроительного проектирования. В настоящее время заключен государственный контракт, результатом исполнения которого и будет установление ограничений на осуществление строительства в 500-метровой водоохранной зоне Черного моря (Ялта, Алушта, Судак).

Завершение работ по внесению изменений в нормативы градостроительного проектирования республики Крым планируется к середине 2020 года. Проект изменений будет представлен на обсуждение профессионального сообщества.

- Как вы в целом оцениваете перспективы развития рынка недвижимости Крыма?

- Крым всегда был и остается сегодня популярным и привлекательным регионом для приобретения недвижимости, в связи с чем спрос превышает предложение и говорить о снижении стоимости жилья пока не приходится.

Сегодня Крым - это точка роста и развития. За последние пять лет в республику привлечены весьма существенные федеральные инвестиции, реализуется строительство социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры в рамках ФЦП развития региона и национальных проектов. По мере того, как эти объекты будут вводиться в эксплуатацию, привлекательность региона для постоянного проживания будет только увеличиваться и нас ожидает еще более высокий потребительский спрос на недвижимость.