Краснодар. 20 октября. ИНТЕРФАКС - Охлаждение инвестиционной активности населения и изменение ключевой ставки Банка России привели к существенному снижению объемов продаж на рынке жилой недвижимости в Сочи. Однако цены на жилье продолжают оставаться на высоком уровне. По оценкам экспертов, опрошенных "Интерфаксом", средняя цена за квадратный метр на курорте в 2022 году достигает 0,5 млн рублей, оставаясь самой высокой среди курортных городов Черноморского побережья.
Тенденция роста цен сохранится и в 2023 году: популярность главного российского курорта в условиях закрытых границ только увеличивается, а ,следовательно, каждая квартира найдет своего покупателя.
По мнению девелоперов, инвестиции в курортную недвижимость Сочи не только остаются одним из самых надежных инструментов сохранения накоплений, но и обеспечивают доходность вложений.
СПРОС ПОДСТРОИЛСЯ ПОД СТАВКИ
Как сообщила "Интерфаксу" директор по исследованиям консалтинговой компании MACON Ольга Змиевская, на первичном рынке жилой недвижимости Сочи за январь-август 2022 года было продано 4,1 тыс. квартир, что почти в двое меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
"Причин снижения несколько, но в качестве главной стоит выделить высокие цены, которые отсекли значительную часть платежеспособного спроса. К прочим факторам падения спроса относится охлаждение инвестиционной активности и рост ставок по ипотеке. При этом стоит отметить, что в этом году Сочи привлек спрос со стороны лиц, которые уже оказались или могут оказаться под санкциями, они переориентировались с зарубежной недвижимости на отечественную. При этом первостепенный интерес был именно к Сочи, как к наиболее развитому курорту, к тому же с менее выраженной сезонностью в сравнении с другими курортами Черноморского побережья", - сказала Змиевская.
Снижение продаж на первичном рынке жилья в Краснодарском крае, в целом, и, в частности, в Сочи отмечают и в строительной компании "Неометрия".
"В 2020-2021 годах мы фиксировали высокий спрос. По итогам первого полугодия 2022 года количество сделок сократилось по сравнению с высокой базой предыдущих двух лет", - сообщила "Интерфаксу" коммерческий директор федерального девелопера "Неометрия" Ольга Нарт.
По ее словам, ситуация на рынке недвижимости в период с января по октябрь 2022 года постоянно менялась.
"В марте-апреле изменение ключевой ставки (ЦБ РФ - ИФ) привело к колебаниям спроса со стороны покупателей. В первый весенний месяц текущего года мы фиксировали заметное увеличение количества сделок. Это было связано с желанием клиентов сохранить имеющиеся сбережения с помощью проверенного инструмента - вложения в недвижимость. Кроме того покупатели, которым была одобрена ипотека до повышения ставки Банка России, хотели быстрее приобрести квартиры. Начиная со второй половины апреля на рынке отмечался отложенный спрос - заемщики анализировали ситуацию и ждали более выгодных предложений по ипотеке", - сказала Нарт.
Летом на фоне снижения ключевой и ипотечных ставок спрос на недвижимость начал постепенно восстанавливаться. Однако с конца сентября ситуация вновь изменилась.
"Важнейшим фактором, который сейчас влияет на динамику спроса, является размер ежемесячного платежа (по ипотеке, рассрочке - ИФ), так как большинство заемщиков берут на себя только те обязательства, которые они смогут выполнить в условиях быстроменяющейся ситуации в стране", - добавила руководитель.
О нестабильной ситуации на рынке недвижимости курорта говорит и генеральный директор, вице-премьер гильдии риэлторов Сочи Михаил Титов.
"В данный момент, ситуация на рынке очень нестабильная, спрос на покупку упал более чем на 50%. Ответ простой: кто хотел купить, уже купил. А пока - предложений много, есть из чего выбрать, но покупатели не торопятся. Сейчас сделки проходят с привлечением банковских средств, средств материнского капитала, в основном, это квартиры небольшой площади для сдачи в аренду или временного проживания, для отдыха. Ситуация на рынке недвижимости тут же стабилизируется, когда хотя бы немного стабилизируется обстановка в мире, в целом", - подчеркнул Титов.
Вместе с тем в строительной компании "Ава Групп" отмечают стабильно высокий спрос на жилые проекты в Сочи, он сопоставим с показателями 2021 года.
"Это обусловлено активным развитием курорта в части инфраструктуры и благоустройства в условиях затрудненного доступа к европейским курортам. Также свою роль сыграла пандемия: большинство компаний лояльны к удаленной работе своих сотрудников, что дает возможность жить и работать в любом месте. Круглогодичный курорт Сочи с субтропическим климатом, здесь, безусловно, наиболее конкурентоспособен", - сообщил "Интерфаксу" руководитель департамента маркетинга и анализа строительной компании Денис Сериков, отметив, что в первом квартале этого года все же наблюдалось незначительное снижение количества сделок.
"ЗОЛОТОЙ" КВАДРАТ
Средняя цена на рынке жилой недвижимости в Сочи находится на уровне 525 тыс. рублей за квадратный метр, прирост с начала года составил 5%, отмечает представитель "Ава Групп".
"Стоимость сочинской недвижимости в четыре раза выше краевого уровня, и предпосылок для снижения нет", - добавил Сериков.
По данным "Неометрии", средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Сочи по итогам сентября 2022 года составила 387,8 тыс. рублей, что существенно выше среднекраевых значений.
"К примеру, в Краснодаре квадратный метр в новостройке по итогам третьего квартала стоил 125,7 тыс. рублей, рост с начала года - на 11,2%. В Анапе этот показатель в сентябре составил 138,3 тыс. рублей, в Новороссийске - 130,4 тыс. рублей. При этом цена курортной недвижимости на побережье Краснодарского края за последние три года выросла в 2-3 раза", - отмечает коммерческий директор "Неометрии" Ольга Нарт.
На вторичном рынке по итогам третьего квартала 2022 года стоимость квадратного метра в Сочи составила 267,7 тыс. рублей, увеличившись с начала года на 23%, добавила она.
Рост цен, в основном, связан с ростом себестоимости строительства и стоимости проектного финансирования.
"Если рассматривать покупку недвижимости в курортном регионе как инвестицию, то, на наш взгляд, сейчас подходящий момент, так как до конца года наиболее вероятна коррекция цен в сторону увеличения", - подчеркнула Нарт.
По оценкам застройщиков, в следующем году спрос и цены на жилье на курорте будут иметь тенденцию к дальнейшему росту в условиях ограниченного предложения.
"В текущей ситуации сложно давать какие-либо долгосрочные прогнозы. Рынок недвижимости сейчас находится в балансе спроса и предложения. Однако наиболее вероятным сценарием является увеличение цен на объекты недвижимости черноморского побережья в 2023 году", - сказала Нарт.
"Прогнозируем стабильный рост цен на жилье в Сочи", - отметил Сериков.
С ВИДОМ НА "ПРЕМИУМ"
Несмотря на и так отнюдь не дешевые квадратные метры, на курорте прослеживается отчетливый тренд - рост спроса на элитное жилье, отмечают эксперты. И эта тенденция продолжится - Сочи на фоне рекордного турпотока становится самым дорогим российским курортом.
"В последние два года спрос на рынке Сочи смещался в сторону недвижимости бизнес- и премиум классов. То есть тех проектов, которые соответствуют высоким стандартам и уровню международного курорта. Годом ранее доля сделок в эконом- и комфорт-классах составляла порядка 79%, а в элитных - 21%. В текущем году доля сделок в качественном сегменте составила уже 30%", - сообщила коммерческий директор "Неометрии" Ольга Нарт.
В перспективе подобная тенденция продолжится.
"Это связано с тем, что для отдыха покупатели, в первую очередь, отдают предпочтение безопасности и комфорту: приватной придомовой территории, собственной развитой инфраструктуре, удобным планировочным решениям, наличию подземного паркинга и пр. Кроме того спросом пользуются компактные лоты с панорамным остеклением и видами на море и горы, а также помещения с балконами, лоджиями и террасами", - подчеркнула Нарт.
Аналогичные цифры привела и директор по исследованиям консалтинговой компании MACON Ольга Змиевская.
"Безусловно, смещение структуры спроса в сторону высококлассных сегментов сопровождается увеличением количества качественных комплексов на рынке, которые, помимо прочего, в большинстве своем предлагают услуги доверительного управления и сервиса. Такое предложение особенно востребовано среди ключевых групп покупателей в Сочи - тех, кто приобретает недвижимость в качестве инвестиции или временного сезонного использования", - сказала Змиевская.
"Одновременно мы видим, что из-за высоких (а по ряду объектов очевидно завышенных) цен в комплексах стандарт- и комфорт-классов круг платежеспособной аудитории сужается, а число сделок в этих сегментах в 2022 году упало сильнее, чем в бизнес- и элитном классах", - добавила она.
ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫЕ ИНВЕСТИЦИИ
Инвестирование в недвижимость на курорте, по-прежнему, остается одним из самых надежных инструментов сохранения накоплений, считают эксперты, опрошенные "Интерфаксом".
"Большую часть квартир в жилых комплексах "Неометрии" покупают для постоянного и сезонного проживания всей семьей. Однако если говорить про сегмент курортной недвижимости, то около половины клиентов - инвесторы, которые приобретают жилье как с целью сдачи в аренду, так и для дальнейшей перепродажи. В проектах "Неометрии" в Сочи, к примеру, в прошлом году было 47% инвестиционных сделок, в Новороссийске - 43%. По итогам 2022 года ожидаем увеличение этих показателей", - сообщила коммерческий директор "Неометрии" Нарт.
Особой популярностью пользуются однокомнатные квартиры, а также студии с панорамным остеклением, видами на море и горы. На решение клиентов также влияют стоимость обслуживания и доходность недвижимости, близость к морю, развитая внутренняя инфраструктура, наличие бассейна и подземного паркинга, добавила она.
"В условиях затрудненного доступа к европейским курортам и ограниченного набора инструментов сохранения капитала и инвестирования, жилая недвижимость в Сочи - одно из лучших направлений для приобретения квартир и апартаментов - как для собственного проживания, так и для инвестирования", - считает руководитель департамента маркетинга и анализа строительной компании "Ава групп" Денис Сериков.
По мнению директора по исследованиям консалтинговой компании MACON Ольги Змиевской, преимущество Сочи перед другими курортами - более высокий спрос в межсезонье за счет горнолыжного кластера, объектов отдыха и развлечений, проводимых мероприятий.
"Из-за этого, например, средняя заполняемость гостиниц за год здесь, в среднем, выше, чем в других курортах Черноморского побережья. К апартаментам под сдачу это также относится. В Сочи число дней в году, когда они будут заняты, в среднем, будет выше. Конечно же стоимость аренды здесь также самая высокая, как и цена покупки. Тем не менее доходность инвестиций в Сочи была и остается самой высокой на побережье, по нашим оценкам, она составляет 5-7% годовых", - отметила Змиевская.
Вместе с тем рассчитывать в ближайшие годы на интенсивный рост рыночной стоимости курортной недвижимости в Сочи не приходится, считает эксперт. Однако в качестве сохранения денежных средств в долгосрочной перспективе этот инструмент инвестирования не утратил своей актуальности.
ТУРПОТОК ПОБЬЕТ РЕКОРДЫ
По оценкам местных властей, по итогам текущего года турпоток в Сочи превысит 7,2 млн человек и станет новым рекордом курорта. Только в период курортного сезона город принял почти 3,6 млн гостей, средняя загрузка средств размещения составила 88%, при этом в августе достигала 95%.