ОБЗОР: Застройщики юга в условиях высокой ключевой ставки намерены отложить новые проекты до лучших времен 

Краснодар. 1 ноября. ИНТЕРФАКС - Повышение ключевой ставки Банка России до рекордного за последние 20 лет уровня может привести к стагнации строительного рынка уже в 2025 году. Как считают эксперты, опрошенные "Интерфаксом", при сохранении ключевой ставки на этом уровне застройщикам придется столкнуться с ростом процентных ставок по проектному финансированию, и, завершив запланированные и утвержденные проекты, бизнес уйдет "в режим ожидания".

Повышение ключевой ставки Банка России может привести к стагнации строительного рынка уже в 2025 году

В будущем это может спровоцировать дефицит жилья, а это в свою очередь подтолкнет цены вверх.

Ждать или строить?

По словам генерального директора консалтинговой компании Macon Ильи Володько, ипотечные ставки стали фактически заградительными.

"Последнее изменение (повышение ключевой ставки - ИФ) сократит число сделок (на рынке жилья - ИФ) еще на 6-8%", - сообщил он "Интерфаксу".

Последнее изменение сократит число сделок еще на 6-8%

Володько подчеркнул, что ключевая ставка важна не только для конечных покупателей, но и для девелоперов, поскольку определяет, по какой стоимости застройщики будут привлекать кредитные ресурсы под новые проекты.

"Текущие значения и для бизнеса являются заградительными. Повышать цены при тотальном падении спроса не имеет смысла, а значит, бизнес просто приостановит старт новых проектов в сфере жилой недвижимости и сосредоточится на реализации старых. (...) В следующем году рынок недвижимости с большой вероятностью ожидает стагнация", - прогнозирует эксперт.

Вместе с тем, по его словам, с восстановлением рынка в будущем может возникнуть дефицит квартир на первичном рынке, что в свою очередь вновь подтолкнет цены вверх.

"В случае, если ключевую ставку не снизят в ближайшее время, в следующие 1-2 года рынок ожидает стагнация. Основными инструментами продаж, конечно же, станут семейная ипотека, рассрочки от застройщиков и наличный расчет", - отмечают в строительной компании "МСК" (Ростовская область).

 Вместе с тем, снижения цен в текущей ситуации покупателям ждать не стоит.

"Несмотря на просевший спрос, у застройщиков остаются обязательства перед банками в рамках проектного финансирования, проценты по которому зависят от ключевой ставки и также растут. На наш взгляд, это приведет к тому, что застройщики будут сокращать количество реализуемых проектов. Впоследствии объем предложения на рынке, в том числе Ростовской области, значительно уменьшится", - прогнозируют в МСК.

Застройщики будут сокращать количество реализуемых проектов

Гендиректор ООО специализированный застройщик "Доступное жилье" (Кабардино-Балкария) Магомет Кабалоев сообщил, что из-за высокой ключевой ставки и сокращения спроса компании пришлось заморозить ряд проектов.

"Есть обязательства по объектам, которые мы начали, и мы их выполним. Новые обязательства не берем. У нас было несколько новых проектов, но мы от них отказались или заморозили. (...) Думаю, что до середины следующего года улучшений не будет", - отмечает он.

Некоторые эксперты сошлись во мнении, что ожидать существенного снижения ключевой ставки в среднесрочной перспективе не стоит, спрос на рынке будет падать несколько лет.

"В среднесрочной перспективе мы не ожидаем снижения ключевой ставки ЦБ. Поэтому застройщики, которые существуют на рынке от 7 лет и более, вспомнят и запустят инструменты, позволяющие продавать именно объект недвижимости, а не банковские продукты. При таком сценарии (...) было бы своевременно снижение ставки и изменение ряда условий по проектному финансированию, но все понимают, что это скорее в плоскости мечты, чем реальных плановых действий", - прогнозирует коммерческий директор ГК "Сокол" Елена Позднякова.

Как отметил вице-президент AVA Group Артем Шишкин, повышение ключевой ставки до 21% укрепило тенденцию падения спроса на рынке первичной и вторичной недвижимости.

"Если, по оценке ДОМ.РФ, около 37% всех выданных кредитов приходилось на ипотеку с господдержкой, то уже к концу ноября этот показатель может достичь 50%. При этом динамика выдачи ипотеки будет планомерно снижаться", - говорит Шишкин.

По словам руководителя агентства недвижимости "Альфа Сити" (Адыгея) Рустема Псеунова, опыт предыдущих кризисов дает основание предположить, что впереди от 3 до 5 лет будет наблюдаться падающий рынок.

Курортное исключение

Вице-президент AVA Group подчеркнул, что снижение спроса неоднородно по регионам.

"Например, в Сочи, несмотря на некоторое снижение покупательской активности, сохраняется высокий интерес к курортной недвижимости, а цены продолжают расти, хотя и не такими быстрыми темпами", - говорит Шишкин.

"Рынок здесь чувствителен к ипотечным ставкам и размеру первоначального взноса, но в несколько меньшей степени, чем рынок массового жилья, поскольку здесь присутствует значительная клиентская база, готовая приобретать за собственные средства", - подчеркнул он.

В Сочи сохраняется высокий интерес к курортной недвижимости

Ставка и расходы держат цены

По мнению большинства участников рынка, существенное падение объемов продаж, сокращение ипотечных сделок на фоне возросшей ключевой ставки не подтолкнут рынок к снижению стоимости объектов жилой недвижимости из-за растущих затрат инвесторов.

"Уже сейчас наблюдается рост затрат на реализацию проектов до 25%. При сохранении тенденции к ужесточению денежно-кредитной политики затраты могут вырасти дополнительно на 5 п.п. При этом на конечной стоимости жилья это отразится незначительно. Наиболее вероятно, что произойдёт корректировка предложения: застройщики будут откладывать вывод новых продуктов на рынок", - говорит вице-президент AVA Group.

Высокая инфляция приводит к росту цен на строительные материалы и необходимости повышения оплаты труда задействованных трудовых ресурсов, считает руководитель агентства недвижимости "Альфа Сити" Рустем Псеунов.

Высокая инфляция приводит к росту цен на строительные материалы

"Еще вчера это привело бы к повышению цены за квадратный метр. Однако недоступность ипотеки и соответствующее падение спроса не дает застройщику решить проблему удорожания себестоимости жилья за счет повышения цен", - отмечает Псеунов.

"Все время растущая ключевая ставка ведет не только к существенному удорожанию ипотеки, но и к высоким процентам по кредитам для застройщиков, которые необходимы для реализации новых проектов. (...) Поэтому часть застройщиков уйдут со сцены, а другая часть со временем пойдет на сокращение маржинальности и смирится с потерей сверхдоходности строительного бизнеса", - прогнозирует он.

С ним солидарен и аналитик Российской гильдии риелторов Петр Арбузов.

"Затраты застройщиков безусловно увеличиваются. Причинами этого является не только рост ключевой ставки, но и общая инфляция, рост стоимости строительных материалов и прочее. Поэтому ожидать, что цена квадратного метра первичного жилья снизится, не приходится. Да, мы можем увидеть скидки в отдельных проектах. Но они будут точечными. А средневзвешенная цена квадратного метра в следующем году может и вырасти, хотя, думаю, незначительно", - отмечает он.

Текущие проекты будут завершены

Застройщики продолжают вводить запланированные ранее в рамках проектного финансирования объекты недвижимости на рынок.

"С начала 2024 года мы ввели в эксплуатацию более 100 тыс. кв. метров в разных проектах. До конца года запланирована сдача еще нескольких зданий. Мы уверены, что в будущем их количество только вырастет", - сообщили в пресс-службе строительной компании "МСК".

В строительной компании "Сокол" подчеркнули, что планы строительства были откорректированы еще в конце 2023 года.

"Мы сконцентрировались на одном крупномасштабном проекте - жилом парке "Сокольники" на 15 гектаров, который начали реализовывать в 2023 году. Цель - сдать все 13 многоэтажных домов этого комплекса по возможности даже ранее обозначенного срока", - отмечает коммерческий директор ГК "Сокол" Елена Позднякова.

Директор департамента аналитики федерального девелопера "Неометрия" Ксения Рысенко прогнозирует в 2025 году рост объемов строительства жилья на 5%. При этом уровень спроса будет отличаться от результатов 2024 года - в первом полугодии текущего года наблюдался пик интереса к недвижимости, отмечает она.

"Объём вводимого жилья в ближайшие 1,5 года не будет скорректирован, так как по всем проектам, по которым есть хотя бы один дольщик, на застройщика возлагается обязательство достроить объект в срок. Однако количество новых проектов будет снижаться, поскольку предложение будет стремиться к уровню спроса", - прогнозирует директор по маркетингу и продажам "Гринвуд Девелопмент" (Крым) Артур Дубровский.

Стройкомпания планирует ввести в 2025 году около 50 тыс. кв. метров жилья. При этом он подчеркнул, что прогнозируется снижение активности покупателей на 30-40%, что сильно ударит по рынку недвижимости и строительной отрасли в целом.

Коммерческий директор ГК "Монолит" (Крым) Дарья Плотникова отметила, что в 2025 году компания планирует ввести 62,8 тыс. кв. метров жилья.

Застройщики продолжают вводить запланированные ранее в рамках проектного финансирования объекты недвижимости на рынок

"В настоящее время изменений в выводе объектов в следующем году не ожидается, возможны корректировки графика, но не объема. В 2023 году наша компания ввела в эксплуатацию 26,28 тыс. кв. метров жилья. В текущем году эта цифра значительно возросла и составила 71,1 тыс. кв. метров", - сказала Плотникова.

Планы по объемам ввода жилья не корректирует и ООО "СЗ "Столичная коммерческая группа" (Крым).

"В этом году началось строительство новой очереди на 52 тыс. кв. метров, в следующем будет введено порядка 50 тыс. кв. метров жилья", - сказал генеральный директор компании Эдуард Гривковский.

Он выразил надежду на снижение ключевой ставки. По его мнению, это приведет к тому, что хранить на депозитных счетах крупные суммы станет невыгодно, и аккуратные инвесторы вернутся на рынок недвижимости.