Доступно и доходно

Interfax-Russia.ru – Решить жилищные проблемы россиян власти сибирских регионов намерены за счет строительства доходных домов.

Доходные дома, столь популярные в XVIII-XIX веке, вскоре могут стать неотъемлемой частью современных городов.

Классический доходный дом - дом, жилье в котором сдается во временное пользование по договору аренды или коммерческого найма. В России доходные дома начали появляться в XVIII веке, и к 1917 году их доля в Москве достигла почти 40%. Жили в них не только бедняки, но и вполне состоятельные люди, и квартиры, соответственно, были разного уровня – от роскошных апартаментов до крохотных коморок.

Строили доходные дома на собственные средства состоятельные люди. Эти здания довольно быстро окупалось, так как недостатка в жильцах не было никогда. Жить в доходных домах горожанам было выгодно - не нужно было платить огромные налоги на недвижимость и тратиться на содержание собственного жилья. Со временем доходные дома даже стали оказывать существенное влияние на планировку кварталов и общий облик городов. Проектировали и строили доходные дома, в том числе, и известнейшие русские архитекторы, поэтому многие из этих зданий в настоящее время охраняет государство как памятники архитектуры.

И вот теперь в современной России вспоминают "хорошо забытое старое". Строительство доходных домов решили возобновить, чтобы пресловутый "квартирный вопрос" могли решить те, у кого нет возможности купить жилье, т.е. дать им возможность арендовать квартиры на долгий срок и по приемлемым ценам.

На эксперимент с доходными домами в 2002 году отважилось столичное правительство. Однако первый современный доходный дом, построенный в 2003 году в Большом Николоворобинском переулке в Москве, отличался далеко не социальными ценами. Квартиры в нем скорее можно было отнести к классу элитного жилья.

Тем не менее, интерес к этому формату недвижимости не угас. В настоящее время правительство и эксперты по-прежнему считают его очень перспективным. 7 апреля, в частности, министерство регионального развития представило проект строительства доходных домов в регионах. Предполагается, что к 2020 году доходных домов будет до 20% от всего возводимого нового жилья.

В Сибири к эксперименту с "доходным жильем" уже готовы. Так, уже в мае начнется строительство трех таких домов в Новосибирской области. Об этом сообщила пресс-служба областного правительства со ссылкой на министра экономического развития региона Алексея Струкова.

"Сейчас есть целая категория граждан, которые не могут или не планируют взять ипотечный кредит, но имеют возможность снимать жилье - доля таких потребителей составляет примерно 16-18%. Около 40% этих потребителей готовы сменить свое арендное жилье на новое", - приводит пресс-служба слова министра.

В эту категорию в основном входят молодые семьи и недавние студенты. В первые доходные дома в Новосибирской области, как предполагается, заедут сотрудники Академгородка и технопарка. В этих домах будет в общей сложности 100 квартир. Дома построят на территории, прилегающей к Академгородку, в поселке Ложок.

"Суть схемы работы в проекте доходного дома состоит в том, что компания, которая построила жилой объект и ввела его в эксплуатацию, может под залог этого дома получить ипотечный кредит, а возведенное жилье сдать в найм", - поясняется в пресс-релизе правительства Новосибирской области. Таким образом, арендаторы, снимающие жилье по рыночной стоимости, дают строительной компании доход, который позволяет ей рассчитываться по ипотечному кредиту. Получив кредит, застройщик возвращает себе оборотные средства, на которые строил, а, следовательно, имеет возможность начать возведение нового объекта.

Строить доходные дома будет Агентство ипотечного кредитования Новосибирской области (НОАИК). Министерство экономического развития Новосибирской области, федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и НОАИК уже подписали соответствующее трехстороннее соглашение.

Алексей Струков пояснил: именно НОАИК будет выступать застройщиком в пилотном проекте, поскольку сейчас важно удержать цену строительства жилья в рамках сметной стоимости и пройти всю технологическую цепочку строительства от проекта до сдачи в эксплуатацию арендного жилья.

"Общая сметная стоимость проекта в настоящее время прорабатывается, в ближайшее время сможем ее назвать", - сказал министр.

При этом он добавил, что соглашение, подписанное правительством Новосибирской области с федеральным АИЖК, дает возможность рефинансировать ипотечные закладные, обеспеченные залогом жилого дома, в объеме до 200 млн рублей.

"Этих средств хватит на возведение и полное обустройство трех домов", - пояснил Струков.

По его мнению, строительство доходных домов поможет решить целый ряд проблем. Во-первых, обеспечить всех нуждающихся доступным жильем. Во-вторых, увеличить число заказов в строительном секторе. В-третьих, строительные компании смогут использовать нереализованную недвижимость на рынке аренды.

"Многие строительные компании сегодня имеют нереализованные квартиры в новых домах, что замораживает их оборотные средства. Для разрешения этой ситуации на рынке нужен новый продукт, который позволяет использовать такие квартиры на рынке аренды и даст возможность строителями обновить свои оборотные средства, при этом данный продукт создает новый спрос в жилищном секторе", - считает Алексей Струков. Надо отметить, что интересуются развитием сектора арендной недвижимости и другие регионы Сибири. В Кемеровской области, например, уже построено два доходных дома в Новокузнецке, еще один будет сдан в эксплуатацию в Кемерово в этом году.

В Новокузнецке в доходных домах живут молодые семьи, семьи студентов и молодых ученых. Квартиры в доходных домах выкупил муниципалитет, а молодые люди могут снимать их до тех пор, пока не решат свою жилищную проблему иным способом. Аренда однокомнатной квартиры площадью 50 кв. метров обходится им в 1600 рублей без учета стоимости коммунальных услуг. Двухкомнатная квартира площадью 70 кв. м - 2,2 тыс. рублей.

Дом, который построят в областном центре, тоже будет предназначен для молодежи, и цены на аренду в нем, как обещают областные власти, также будут предельно низкими.

Строительство доходных домов было бы практически идеальным инструментом решения жилищных проблем, если бы не одно "но". Частные застройщики пока относятся к этому сегменту рынка с большой настороженностью.

"Строительные компании сегодня нацелены, главным образом, на краткосрочные инвестиции. А в случае с доходными домами возврат средств будет длительным, предугадать это не сложно", - сообщил Interfax-Russia.ru исполнительный директор Ассоциации риэлторов Кемеровской области Дмитрий Колчин.

Не случайно в Новосибирской области строительство пилотных доходных домов поручено региональному агентству ипотечного кредитования. Ведь способов ускорить процесс возврата вложенных денег в доходные дома у частных строительных компаний немного. Конечно, они могут значительно поднять арендную плату или строить жилье более высокого класса. Однако, как уже говорилось, главная цель программы создания доходных домов – построить доступное всем жилье эконом-класса.

Впрочем, строители все же интересуются доходными домами. Так, например, исполнительный директор Союза строителей Сибири Виктор Брацун сообщил Interfax-Russia.ru, что в ближайшее время представители Союза намерены встретиться с министром экономического развития Новосибирской области Алексеем Струковым, чтобы обсудить с ним вопросы строительства арендного жилья. Представителей строительной отрасли сегодня беспокоит, в частности, отсутствие какого-то ни было юридического регулирования этой сферы, четких правил и механизмов, зная которые, они могли бы взвешивать свои риски и выгоды.

"Доходные дома, если это направление действительно получит развитие, могли бы сделать доходы от аренды полностью "белыми". Сегодня владельцы недвижимости в большинстве случаев никак не декларируют свои доходы. А самое главное, они могли бы дать людям стабильность. Они бы знали, что смогут жить в таком доме столько, сколько понадобится, а значит и строить планы, не опасаясь того, что их в любой момент попросят освободить жилплощадь", - подчеркнул исполнительный директор Ассоциации риэлторов Кемеровской области Дмитрий Колчин.

Обозреватель Вера Широкова