Верховный суд поддержал дольщиков в споре о неустойках за срыв сроков ввода жилья

Аргумент о недействительности договора уступки права на выплату должен быть отклонен

Фото: Сайт Верховного Суда РФ

Москва. 1 июня. ИНТЕРФАКС - Застройщики не могут ссылаться на недействительность договора уступки дольщиком права на неустойку, защищаясь от ее взыскания, следует из определения Верховного суда (ВС) РФ по делу Мытищинской строительной компании (МСК).

Как заключил суд, случаи, когда компания не расплатилась ни с цедентом, ни с цессионарием, считаются недобросовестным поведением, и аргумент о недействительности должен быть отклонен.

Как отмечается, срыв сроков ввода жилья затрагивает значительную часть дольщиков. Согласно статистике Института развития строительной отрасли за III квартал 2017 года, доля жилой недвижимости, сдающейся с просрочками от месяца до года, составляет порядка 60%, а 15,8% новостроек сдаются с переносом сроков ввода на год и более.

Это весьма болезненная ситуация, поэтому размер неустойки за срыв сроков выведен из сферы договорных отношений и закреплен законодательно. В базовом варианте она составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за день просрочки, а если дольщиком является частное лицо, то увеличивается вдвое. Кроме того, гражданин имеет право на взыскание с застройщика еще и штрафа по закону о защите прав потребителей, который составляет 50% от взысканной суммы.

Размер потенциальных взысканий, весьма распространенное стремление застройщиков не платить дольщикам за срыв сроков ввода жилья и нежелание последних самим идти в суды породило солидный рынок скупки прав требования участников ДДУ. Но с цессионариями, которые такие права приобрели, застройщики продолжали бороться в арбитражных судах, указывая, что договор цессии должен проходить государственную регистрацию.

Судебная практика была противоречивой, пока в апреле 2018 года ВС не определил, что такая госрегистрация действительно нужна. Но строительной индустрии тактических преимуществ это не принесет, следует из определения судебной коллегии по экономическим спорам по делу МСК, опубликованного в пятницу.

Согласно материалам спора, МСК в 2016 году на три месяца задержала передачу квартиры дольщице, та предъявила требования о выплате неустойки в размере 135,5 тыс. рублей, застройщик его проигнорировал, последовала уступка требований, новый отказ платить, и спор переместился в суд. Здесь требования цессионария (сейчас им является ИП Анна Крючкова - ИФ) были удовлетворены наполовину, так как суд, используя право на дискрецию, которое в этом вопросе дает статья 333 Гражданского кодекса, посчитал неустойку чрезмерной. С МСК взыскали только 67,77 тыс. рублей неустойки, 33,88 тыс. рублей штрафа за неисполнение требования потребителя в добровольном порядке, а также 10 тыс. рублей расходов на оплату услуг представителя.

В кассацию отправился не истец, а ответчик. МСК не хотела платить вообще, указывая, что в отсутствие государственной регистрации договор цессии является недействительным, однако судебная коллегия по экономическим спорам этот аргумент отклонила.

"Возражение против иска не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно", - напомнили судьи разъяснение ВС РФ, которое было дано в пункте 70 постановления пленума №25 от 23 июня 2015 года.

Добросовестности в поведении МСК коллегия ВС не увидела.

"Компания, получившая от цедента надлежащее письменное уведомление о состоявшейся уступке, а также претензий как от цедента, так и от цессионария, не предоставила исполнение ни первоначальному, ни новому кредитору", - констатировал суд.

С учетом этих обстоятельств, сделала вывод коллегия, ссылка МСК на отсутствие государственной регистрации договора уступки может рассматриваться в качестве недобросовестного поведения с целью освободиться от уплаты.

"При отсутствии доказательств нарушения прав должника совершением уступки суд не может отказать в иске цессионарию", - уточнил ВС.

С этими указаниями дело отправлено на пересмотр в первую инстанцию. На новом круге рассмотрения дела, согласно предписаниям ВС, предстоит также пересмотреть вопрос о снижении неустойки.

"Необходимо (...) рассмотреть вопрос о возможности применения по ходатайству ответчика положений статьи 333 ГК РФ, исходя из принципов справедливости, соразмерности, недопустимости извлечения выгоды", - говорится в определении.

Как сообщила в пятницу газета "Ведомости", президент Владимир Путин выступает за то, чтобы отказ от долевого строительства в России состоялся раньше предусмотренного нынешним законодательством срока (июль 2019 года). Власти обсуждают возможность с 2020 года продавать только готовое жилье.