Не надо строить иллюзий по поводу "шоколадности" девелопмента коммерческой недвижимости - эксперт

Марк Афраймович, управляющий партнер, председатель совета директоров компании Ross Group, комментирует "Интерфакс-Недвижимость" ситуацию на рынке торговой недвижимости и сетевом девелопменте.

По мнению М. Афраймовича, сейчас на рынке торговой недвижимости довольно жесткая ситуация: денег практически нет, финансирование прекратилось по многим проектам, банковские ставки составляют от 18 до 25%.

Эксперт прогнозирует, что очень много проектов будет свернуто, так как девелоперы не могут потянуть нынешние ставки по кредитам. "Сейчас строительство многих объектов тормозится, а некоторые даже замораживаются. В ближайшее время будут финансироваться безрисковые проекты, и ставки капитализации у них будут ниже", - полагает собеседник "ИФ-Недвижимость".

Практически к нулю свелись сделки по продаже объектов западным фондам. Ставки капитализации, по которым сейчас инвестфонды готовы покупать объекты в регионах, составляют от 12 до 15%, рассказывает М. Афраймович.

По его словам, сделки в основном идут по объектам, где собственник готов на низкие ставки, фонды впоследствии планируют проводить реконструкцию или переформатирование объектов, чтобы увеличить ставку капитализации объекта. Из-за этого сделки идут в основном в сегменте "плохоньких" торговых центров, очень мало сделок в области хороших объектов, говорит он.

Как прогнозирует М.Афраймович, новым девелоперам сложно будет прорываться на рынок, так как банки в основном будут финансировать крупных и известных сетевых девелоперов, капитализация которых составляет миллиарды долларов.

В связи с этим наблюдается тенденция реинвестирования в объекты коммерческой недвижимости из других отраслей: нефти, газа, металла, игрового бизнеса. Эксперт считает позитивным тот факт, что деньги переходят в коммерческую недвижимость. При этом он отмечает, что сегодня основными игроками на рынке являются российские, а не западные инвесторы.

Сейчас в связи с кризисом переоцениваются риски и стоимость проектов, и основным трендом является увеличение себестоимости строительства. Если два года назад она составляла $800 – $900 за кв. метр, то сейчас она находится в пределах $1200 – $1500 за кв. метр, в зависимости от региона, генподрядчика и многих других факторов, оценивает ситуацию специалист.

"Это очень серьезно изменило состояние рынка и подход девелоперов к проектам. Серьезно выросла стоимость земли, подключение ко всем инженерным коммуникациям и пр., цена ресурсов тоже возросла на порядок. Поэтому сейчас уже никто не говорит об окупаемости шесть – восемь лет, называется срок в 10 – 12 лет", - рассказывает М.Афраймович.

"Поэтому не надо строить иллюзий по поводу "шоколадности" девелопмента коммерческой недвижимости", - сказал собеседник "ИФ-Недвижимость".

"Это начинает регулировать рынок и будут работать только те проекты, которые могут нести нагрузку на высоких процентных кредитных ставках, высокую стоимость земли и длительные сроки окупаемости", - считает эксперт.

"Я думаю, что в ближайшее время останется достаточно узкий сегмент сетевых девелоперов и однозначно будут развиваться сегменты регионального девелопмента, которые имеют доступ к земельным и кредитным ресурсам", - оценивает ситуацию на рынке коммерческой недвижимости М.Афраймович.

Сергей Велесевич, Санкт-Петербург