Последний год

2018-й, по мнению экспертов, можно считать финальным годом для целой эпохи

Фото: Наталья Денисова/ Интерфакс

Москва. 20 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Говоря об итогах уходящего года, хочется отметить, что он был интересным и насыщенным. Даже по количеству не просто заметных, а вполне эпохальных событий. Более того, и текущую версию мы бы не стали считать финальной, так как сюрпризы рынок преподносит практически каждый день. Но одно уже понятно точно: он станет последним годом уходящей эпохи долевого строительства в его прежнем виде. Дальше будет все иначе. Итак, топ-2018 по версии "Интерфакс-Недвижимость".

Новая метла

В мае Министерство строительство и ЖКХ РФ получило нового руководителя. Кандидатура стала неожиданной для многих участников рынка – кресло министра занял губернатор Тюменской области Владимир Якушев. 

На должности главы Минстроя он сменил Михаила Меня, возглавлявшего ведомство с ноября 2013 года.

Но это был не единственный сюрприз. Вице-премьером в правительстве РФ, курирующем строительный сектор, стал герой олимпийских строек Виталий Мутко.

В рамках реализации национального проекта он отвечает за вопросы жилья и городской среды, в сферу его компетенции также входят строительство и ЖКХ, жилищная политика, развитие регионов. 

Кстати за полгода работы В.Мутко продемонстрировал глубокое понимание процессов, идущих в отрасли, и проявил себя как дальновидный руководитель.

За полгода работы в должности в ситуации успел разобраться и В.Якушев, который сделал ряд довольно решительных шагов на новом посту. И, кажется, это еще не все. До конца года В.Якушев пообещал строителям, работающим в жилом секторе, еще несколько важных законодательных решений. 

И эти решения не заставили себя ждать. 

Министр подчеркнул, что нововведения касаются всех, при этом ситуация в субъектах существенно разнится.

Нацпроект как ориентир

            Стоит отметить, что новому руководству отрасли достался сложный период для входа в тему. На фоне серьезного реформирования отрасли необходимо продемонстрировать рост, заложенный в нацпроекте "Жилье и городская среда".

Напомним, что нацпроект, рассчитанный на шесть лет, предполагает увеличении объемов ввода жилья до 120 млн кв.м в год, снижении ипотечной ставки ниже 8% годовых. Также к 2024 году необходимо достичь показателя в 5 млн граждан, ежегодно улучшающих жилищные условия. Предполагается не только стимулирование спроса на приобретение жилья, но также развитие механизмов аренды и социального найма.

В.Якушев отметил, что нацпроект по жилью — самый сложный и противоречивый, поскольку в условиях кардинальных перемен перед стройотраслью поставлена задача "вырасти" в полтора раза.

"Основной показатель, с которого мы должны были стартовать с 1 января 2019 года, он уже не совпадает. По паспорту нацпроекта ввод должен был составить на 31 декабря 2018 года 86 млн кв.м. жилья, ориентировочно, по нашим оценкам, это будет 75-76 млн кв.м жилья. Мы с вами уже выпадаем на 10-11 млн кв.м жилья. Это серьёзный знак со стороны рынка и отрасли. Мы не можем на это не обратить на это внимание. Эта цифра будет требовать серьезной корректировки", — подчеркнул глава Минстроя на заседании президиума Общественного совета Минстроя. 

Напомним, что в октябре прошлого года президент России Владимир Путин поручил разработать план поэтапного отказа от долевого строительства. В декабре правительство утвердило "дорожную карту" по замещению средств граждан, привлекаемых для строительства многоквартирных домов, банковским кредитованием и иными формами финансирования.

В соответствии с ней с 1 июля 2019 года российские застройщики будут обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки.

Но если бы все было так планово и продуманно, это, как говорят в анекдоте, была бы не Россия. 18 декабря Госдума приняла новые поправки в законодательство, которые, в частности, предполагают использование эскроу по проектам с ранее полученными разрешениями. "Мы приняли решение, что при переходе на эскроу счета с 1 июля 2019 года исключения будут сделаны только для тех проектов, которые будут соответствовать определенным критериям с точки зрения уровня достройки, объема проданных договоров долевого участия. Правительство должно в самое ближайшее время подготовить эти критерии, чтобы мы также могли их рассмотреть", - уточнил Н.Николаев.

Почему так жестко меняются правила игры? Всему виной крах крупных застройщиков, которые оставили без жилья тысячи человек.

Катастрофы года

Банкротство Urban Group можно без преувеличения назвать одной из самых заметных катастроф года. В конце мая девелопер, считавшийся крупнейшим в Московской области, приостановил продажи недвижимости в своих жилых комплексах. 9 июля текущего года Арбитражный суд Московской области признал банкротами и ввел конкурсное производство сроком на один год в отношении пяти компаний-застройщиков группы. В ходе консультаций было решено, что объекты компании будут достроены за счет "Фонда защиты прав дольщиков", подмосковного бюджета и федеральных средств. Совокупная стоимость работ оценивается почти в 55 млрд рублей.

Достройка объектов девелопера потребовала не только денег, но и законодательных поправок. Отдельный пакет поправок, принятых 18 декабря Госдумой, касается упрощения порядка финансирования Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства проблемных объектов.

Но это как говорится, горе поправимое – всем все достроят и всех заселят. А вот человеческие жизни вернуть невозможно. Настоящей трагедией стал пожар в кемеровском торговом центре "Зимняя вишня". В результате пожара в ТРЦ 25 марта погибли 60 человек, в том числе 37 детей. В рамках расследования уголовного дела о пожаре арестованы полтора десятка человек. Казалось бы, причем тут строительство и недвижимость?  К сожалению, связь прямая. ТРЦ был спроектирован и эксплуатировался с нарушениями. Поэтому итогом трагедии стали не только оргвыводы и громкие уголовные дела, но и законодательные изменения. Госдума 12 декабря приняла в I чтении законопроект, разрешающий гражданам осуществлять контроль в сфере соблюдения требований пожарной безопасности.

Документ, разработанный в результате пожара в кемеровском ТРЦ "Зимняя вишня", определяет, что "граждане РФ вправе участвовать в осуществлении общественного контроля за соблюдением требований пожарной безопасности". Результаты общественного контроля могут являться основанием для проведения внеплановых проверок объекта. Кроме того, вводится мониторинг пожарной безопасности объектов с массовым пребыванием людей (объект, на котором более 50 человек). Законопроект также обязывает органы Госпожнадзора участвовать в проведении государственной экспертизы проектной документации и выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям пожарной безопасности.

Кстати, злополучную "Зимнюю вишню" решено не восстанавливать. На месте снесенных обгоревших конструкций решено было разбить сквер с памятным камнем.

Восстановили и открыли

Случился в ушедшем году и знаковый восстановленный объект. 26 ноября столичный стадион "Динамо" получил разрешение на ввод в эксплуатацию после многолетней реконструкции. Работы обошлись инвестору в 9 млрд рублей. Домашний стадион "бело-голубых" был построен в 1928 году для Всесоюзной спартакиады. 22 ноября 2008 года на стадионе состоялся прощальный матч между командами "Динамо" и "Томь" (Томск), а в 2009 году началась капитальная реконструкция спортивного объекта.

Новая арена, которая откроет свои двери ледовым шоу Евгения Плющенко, объединит под одной крышей сразу два спортивных объекта: футбольный стадион, который сможет вместить более 26,3 тысячи зрителей, и малую спортивную арену, вместимость которой в зависимости от спортивных или концертных мероприятий будет варьироваться от 11,4 до 14 тыс. человек. Конечно, хотелось бы, чтобы такой интересный объект стал одной из арен Чемпионата мира по футболу, который прошел летом в Москве, но, увы, не сложилось. Управляющая компания объяснила длительные сроки реконструкции сложностью работ и уникальностью применяемых технологий.

Впрочем, город и так неплохо подготовился к чемпионату. Новый стадион "Спартака" "Открытие Арена" и реконструированные "Лужники" смогли справиться с наплывом туристов из всех стран и отечественными любителями футбола. Кстати, канатная дорога, которую планировалось открыть к ЧМ между Воробьевыми горами и Лужниками, тоже задержалась – ее открыли только в декабре. И сразу же закрыли после хакерской атаки, правда, только на пару дней. 

Но и без нее туристы оказались довольны и чемпионатом и городом. Никольская улица стала меккой футбольных фанатов, а парк Зарядье получил самую высокую оценку зарубежных гостей: здесь гуляли, пели, фотографировались и занимались сексом. По мнению главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, это связано с чувством безопасности и комфорта, которое возникает у горожан. Он подчеркнул, что появился даже термин "эффект Зарядья", который отражает уровень комфорта проектов благоустройства. Конечно, парк Зарядье был топ-темой прошлого года, но это развивающийся организм и в этом году градостроители порадовали горожан его новым элементом – филармонией. В июле завершилось его строительство, и первым зал принял международный Urban Forum.

Большой концертный зал может вместить до 1,6 тыс. зрителей, причем число мест можно меняться в зависимости от использования площади оркестровой ямы. В зале находится уникальное технологическое оборудование, что позволяет полностью трансформировать зал и зрительские ряды. Также создана возможность трансляции выступлений на весь парк.  Здание площадью 25,6 тыс. кв.м имеет четыре наземных и два подземных этажа. Его особенностью являются фасады, два из которых "погружены" в рельеф местности. Кровля здания, так называемая "стеклянная кора", представляет собой крупнейшую в мире светопрозрачную конструкцию без ограждающих стен.

Не обществом единым

Конечно, создание новых общественных пространств уже не первый год является трендом развития городов. Но не только общественными интересами живет человек, но и личными. А что может быть более личным, чем собственное жилье? В 2018 году исполнился год столичной программе реновации. Первые переселенцы уже радуются современному уюту и комфорту, остальные ждут своей очереди. Впрочем, все реализуется такими темпами, что ждать, кажется, придется не очень долго. По программе реновации жилья в следующем году в Москве планируется передать под заселение 20 новых домов на 5,3 тыс. квартир, которые будут предложены жителям сносимых пятиэтажек.

До конца 2018 года переселение по программе реновации должны начать около 10 тысяч человек.

"На сегодня переезды начались в Восточном, Северо-Восточном, Западном, Юго-Западном, Южном и Северном округах, в ближайшее время реновация затронет Юго-Восточный округ", - рассказал заммэра Москвы Марат Хуснуллин.  Принятая летом 2017 года программа реновации жилищного фонда Москвы предусматривает расселение и снос 5 171 дома (свыше 350 тыс. квартир). Программа затронет более 1 млн москвичей. По оценкам властей, всего в рамках реновации в городе построят около 40 млн кв.м жилья.

Примечательно, что реновация, скорее всего уже в 2019 году перестанет быть чисто московским развлечением. 19 сентября Г.Хованская и лидер партии "Справедливая Россия" Сергей Миронов внесли на рассмотрение Госдумы законопроект о реновации жилого фонда в Российской Федерации. Под реновацией в законопроекте понимается реконструкция или снос жилых объектов, не подлежащих капитальному ремонту, и создание на их месте качественного жилфонда с благоустройством территории реновации и обеспечением ее объектами инфраструктуры. Отмечалось, что всероссийская программа реновации может начаться после завершения субъектами расселения аварийного жилья. И это время не за горами. "Уже 33 региона России поддержали программу по реновации жилого фонда, 9 не имеют замечаний и предложений, то есть нейтральная позиция, и 21 против", — сказала Г.Хованская на парламентских слушаниях в Госдуме по законопроекту о реновации жилого фонда в России. По ее словам, для реализации проекта также необходимо желание глав регионов, которые должны принять активное участие в ее разработке, и согласие собственников жилья. Всё как в Москве.

Все там будем

Конечно, пока программа реновации начнет работать в регионах, пройдет довольно много времени. А вот другие менее приятные события могут наступить гораздо раньше. Это повышение ипотечной ставки, которого опасались и ждали все аналитики оптом. Опасались потому, что доступная нынче ипотека под 9-9,5% годовых в ближайшее время может перестать быть драйвером рынка. Ипотечные ставки могут вырасти вслед за ключевой ставкой уже в январе следующего года, рассказали "Интерфаксу" эксперты.

"Ипотечные ставки могут возрасти как пропорционально повышению Центробанка — на 0,25%, так и с коэффициентом х 2 — на 0,5%. Таким образом, средняя ставка по ипотеке на рынке новостроек к концу января может составить 10%", - говорят они.

Еще одно "повышение" напрямую не влияет на рынок недвижимости, но косвенно имеет к нему отношение точно, как всякий социально значимый аспект. Речь идет о повышении пенсионного возраста на 5 лет. Решение о повышении пенсионного возраста в долгосрочной перспективе будет иметь позитивные последствия для рынка недвижимости, считают эксперты, поскольку продление активного возраста позволит сделать более длительными ипотечные программы и даст дополнительно 1-2% покупателей. Поживем – посмотрим.