Искушенного жителя крупных городов нужно прельщать продуктом, считает коммерческий директор Plus Development
Москва. 1 июля. ИНТЕРФАКС – Девелоперы будут все активнее конкурировать на рынке новостроек. При этом важнейшими составляющими такой конкуренции при прочих равных становится качество продукта и его характеристики. О том, как занять определенную нишу и развиваться в ней, рассказала «Интерфаксу» на форуме "Движение" коммерческий директор Plus Development Елена Тарасова.
На российском рынке недвижимости до сих пор нет четкой классификации сегментов жилья. При этом ваша компания активно продвигает новый формат ЖК – класса "бизнес-лайт". Что это за ниша и какие понятия она объединяет?
Сегодня это уже не такой редкий формат. По нашим оценкам, на основе опубликованных данных на портале наш.дом.рф, суммарный объем жилой площади заявленных проектов в сегменте "бизнес –лайт" составляет порядка 500 тысяч квадратных метров. Речь вовсе не о федеральных центрах, а о России в целом. При этом в 2023 году в классе комфорт и в классе условно "бизнес минус" в Москве и в новой Москве суммарная жилая площадь реализуемых проектов составила порядка 2,5 миллиона квадратных метров. И это официальные данные bn.pro. Приведенная статистика наглядно подтверждает большой потенциал данного сегмента.
Почему никто до этого не занимал эту нишу? Мы задавали себе такой вопрос не раз. И пришли к интересному выводу - окончательному выделению формата "бизнес-лайт" в самостоятельный сегмент способствовал ковид, когда ситуация потребовала от людей ограничения передвижений, но жертвовать комфортом никто не хотел. Мы проанализировали основные ценности, которые были важны людям в период пандемии и пришли к выводу, что одним из самых главных приоритетов для людей стала возможность реализации своих любимых запросов внутри ограниченной территории. Все мы хотели не только смотреть телевизор, но и заниматься спортом, общаться, выходить на улицу, проводить рабочие конференс-коллы не на кухне, а в уютной атмосфере. Plus Development услышал запрос потребителя и ответил на него новым форматом, где общественные пространства класса "бизнес" соседствуют с квартирами класса "комфорт".
Что обязательно включает в себя сегмент бизнес-лайт?
Это авторская архитектура, которая так нужна сейчас нашим крупным городам, предполагающая закрытые дворы, обеспечивающие безопасность нашим жителям в сочетании с оригинальным ландшафтным дизайном внутреннего благоустройства. Это основа нашей стратегии. Для ее реализации мы берем большие проекты в застройку и возводим улицы и кварталы с уникальной архитектурой, которые рождают новое лицо города. Plus Development создает не просто безопасные, а комфортные для всех возрастов закрытые дворы, когда правильное соседство элементов позволяет комфортно гулять внутри одной закрытой территории и маме с коляской, и шумным подросткам, и пожилым людям.
Насколько последнее свойство продукта важно для покупателя?
Искушенного жителя крупных городов нужно прельщать продуктом. И это уже немаловажный фактор для многих, потому что все хотят гордиться своим жильем. Рассказывать о нем родственникам, друзьям на работе. Значит нужно дать покупателю возможность с гордостью говорить о своем жилье. Это как раз те продуктовые "фишки", которые мы можем дать людям, в формате "бизнес-лайт", строя дома с многофункциональными красивыми общественными пространствами. При этом мы сознательно пожертвовали площадью квартир или их количеством на этаже, понимая, что покупатель адекватно среагирует на уменьшение жилой площади на несколько квадратных метров при наличии лобби в подъезде, зон барбекю, фитнес - рум или коворкинга.
Но сейчас на рынке наблюдается тенденция к росту площади квартир. Как соответствует новый формат основному тренду рынка?
Мы не впадаем в крайности и не стремимся строить крошечные студии. Наша главная цель - уйти от избыточных площадей, которые на самом деле не нужны домохозяйству постоянно. Приведу пример: если у меня в доме есть коворкинг, если у меня в доме есть место, где я могу позаниматься с фитнес-тренером, то по идее мне и не нужна дополнительная комната в виде кабинета, где я буду делать гимнастику или массаж. Но при этом априори все эти помещения должны быть внутри моего комьюнити и мне не нужно куда-то ехать специально для занятия спортом.
А как быть с остальной инфраструктурой? Она по-прежнему является ключевым фактором при покупке квартиры.
Запрос на удобство и комфорт заставил нас выбирать те проекты, в которых вся необходимая инфраструктура находится в шаговой доступности от наших объектов. Для принятия решения о старте проекта нам важна оценка инфраструктурного потенциала площадки. В нашем райдере в обязательном порядке присутствует условие, что все значимые социальные объекты, такие как: поликлиники, школы, детские сады и точки сервисных услуг, общепита и т. д, находятся в 10−15 минутах от строящегося жилого комплекса.
Нам важно, чтобы все необходимое для жизни было рядом и было доступно нашим покупателям, и им не приходилось бы лишний раз выезжать с территории ЖК, тратить на дорогу драгоценное время. Особенно это ценно для семейных покупателей.
Насколько выше стоимость квадратного метра в "бизнес – лайт", чем в "комфорте", и ниже, чем в "бизнесе"?
Мы предлагаем цену, которая немного выше формата "комфорт", но продукт содержит многие базовые опции жилья формата "бизнес". Как этого добиться: мы не тратимся на умные дома, не делаем VR-кондиционирование и тому подобные "излишества". Это позволяет нам сократить затраты. По факту, мы позиционируем наши проекты как стиль жизни "бизнес – класса" по цене "комфорта". Наша задача - предложить покупателю все те же блага, как в "бизнес" классе, но при этом по цене комфортной квартиры, как у наших конкурентов.
Как вы выбираете площадки для своих проектов с учетом всего вышесказанного? Наверное, вам не столь важна локация в каком-то развитом районе, и вы можете, в принципе, в какое-то самодостаточное место переехать?
Все наши заявленные стандарты мы просто не можем реализовать в нишевых локальных проектах. Более того, в составе каждого нашего проекта обязательно присутствует социальная инфраструктура. Мы не занимаемся точечной застройкой. Если в шаговой доступности нет социального объекта, мы стараемся заполнить этот пробел. Именно поэтому в ЖК "Детали" к уже построенной рядом школе появятся два детских сада. Мы их введем в эксплуатацию к моменту заселения, чтобы жильцы смогли сразу воспользоваться преимуществами новой локации.
Такая парадигма понятна и приветствуется покупателем. И в следующих проектах у нас обязательно будут присутствовать школы и детский сад. Мы на себя берем социальную ответственность, понимая, что это добавочная стоимость. Но мне кажется, уже все девелоперы должны мыслить этими категориями: что ты не просто строишь квадратные метры, а создаешь среду, как бы ни банально это звучало. Более того, ты создаёшь среду для такого кластера, в котором люди десятилетиями будут жить. Об этом нужно помнить.
Вы работаете пока только в Москве. Интересны ли другие регионы?
На текущий момент Plus Development сосредоточен на объектах, которые запустили или готовятся к старту в Москве, так как столица обладает большим строительным потенциалом. Здесь имеется устойчивый спрос при наличии свободных площадок. Но мы периодически оцениваем перспективы выхода в другие регионы, в нашем динамичном мире сложно предположить, что будет через пять лет.
Какие московские городские программы вас интересуют?
Мы с большим пониманием и вниманием относимся к тому, что бизнес-центры нужны городу. Сегодня Plus Development реализует три проекта в рамках городской программы комплексного развития территорий (КРТ), оценивает возможность вхождения в четвертый. Это два бизнес - центра - один в Северном речном порту, второй в составе нашего проекта в Лианозово.
Хочу подчеркнуть, что мнение о том, что бизнес-центры нужны только в центре города – это такая большая иллюзия. На самом деле люди не хотят работать в условных Хамовниках, если они не живут в этом районе. Они хотят работать на удалении одной-двух станций метро, очень высоко ценят свое время, и это становится все более важным в условиях "гонки за кадрами". То есть развитие офисных центров как мест приложения труда в составе КРТ мне кажется, очень правильным.
А класс такой недвижимости важен?
Понимаю, почему такой вопрос возник. Характеристики класса А всегда диктовали определенное местоположение. Так до недавнего времени развивался офисный рынок. Сейчас классификацию бизнес-центров поменяли, теперь она не так жестко привязана к локации.
Вы реализуете крупные проекты в альянсе с другими застройщиками. Какие преимущества это дает? Вы между собой не конкурируете?
Когда мы входили в новую Москву со своим проектом ЖК "Детали", мы понимали, что составить конкуренцию таким крупным игрокам рынка, которые там работают многие годы, будет очень сложно. У нас нет как у них, крупных бюджетов на маркетинг и рекламу. Получить свой кусок рынка мы можем только качеством продукта. Поэтому, в принципе, конкуренция — это очень полезная и здравая вещь. Она рождает новые идеи, новые задачи и новые решения.
Легко ли работать в новой Москве?
Новая Москва это, в принципе, отдельная целевая аудитория. Это сообщество людей, которые не хотят жить у МКАДа, не хотят лечиться в старых поликлиниках, хранить велосипеды и коляски в старых подъездах, покупать продукты в старых магазинах. Поэтому это отдельная целевая группа, которая настроена на покупку жилья именно в новой Москве. Им можно предложить продукт с характеристиками, как в центре Москвы, который будет ликвидным еще много лет. И покупатель это чувствует. Но нужно соответствовать его ожиданиям и каждый день выигрывать борьбу у более сильных игроков.
А как в целом выглядит портрет вашего покупателя?
Это такая смесь рациональных и эмоциональных людей. Если брать сегменты "эконом", "стандарт", "комфорт" – это всегда рационализм. Если брать сегмент "бизнеса" и выше - это всегда эмоция. "Бизнес-лайт" как раз позволяет собрать одних и других. Это молодые семьи или люди возраста после 50-ти, которые хотят купить квартиру для детей или приобрести какой-то устойчивый капитал, для того, чтобы быть уверенным в своем финансовом положении.
Важно не забывать про локационный спрос. Всегда есть группа покупателей, которой нравится район, но они хотят переехать из старой "панели" в жилье современного качества. Если выйти в определенный район первым в своем сегменте, то это дает дополнительно порядка 30% сделок.
В ваших проектах высокий процент ипотечных покупателей? Как вы будете сохранять аудиторию в условиях сворачивания льготных программ?
У нас в новой Москве в продажах процент ипотеки доходит до 90%. Сейчас с изменением и сворачиваем ряда льготных программ, мы планируем изменение нашего целевого сегмента.
Понятно, что рынок после 1 июля будет переживать непростой период. Но у застройщиков периодически возникают спады, и, как правило, после полугода стагнации рынок опять оживает. Понятно, что некоторые покупатели ожидают падения цен и откладывают покупку жилья в надежде выиграть в сложившихся условиях. Но я их огорчу. Обвала рынка не будет: те, кто разбирается в рынке, понимают, что это технически невозможно. Да, застройщики сегодня отчасти зависят от банковской сферы, которая кредитует нашего покупателя. Банки неосознанно могут влиять на объем спроса, управляя кредитной ставкой, тем самым влияя на темпы продаж. Но обвалить спрос они не могут. Для этого нужен системный кризис экономики, от которого мы очень далеки.
Оценивая ближайшие перспективы, мы ожидаем, что лето будет, несомненно, сложным, но во второй половине года рынок восстановится. И есть надежда, что ключевая ставка начнет снижаться, и ипотека на рыночных условиях вернется в бизнес.
Расскажете про ваши перспективные проекты?
На данный момент у нас в портфеле уже две полноценных площадки формата "бизнес-лайт", которые мы уже вывели в продажи. Плюс еще в работе две площадки, которые мы планируем выпустить в продажу в конце текущего года и в июле следующего. То есть условно каждые 6−9 месяцев у нас стартует новый проект.
Это объекты порядка 200−300 тысяч квадратных метров продаваемой площади, где мы можем реализовать все свои задумки, они будут обязательно включать социальную инфраструктуру.
Я надеюсь, что в ближайшие два года мы дойдем до реализации миллион квадратных метров жилья в портфеле.
