Рынок сам себя регулирует, помощь нужна там, где нет рыночных условий, отмечает замглавы Минстроя РФ
Москва. 19 июня. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Рынок строительства жилья в России переживает спад потребительского спроса. При этом затоваренности бояться не стоит, считают в Минстрое РФ. Все, что строится, будет продано, а градпотенциал демонстрирует прирост, который обеспечит запуск новых проектов в ближайшие годы, объяснил в интервью "Интерфаксу" на площадке ПМЭФ-2023 замглавы ведомства Никита Стасишин.
Темпы продаж жилья снизились, спрос упал. Не произойдет ли на рынке затоваривания? Как стимулировать при этом застройщиков к выводу новых проектов? И надо ли?
С привлечением средств граждан сегодня строится 100 млн кв.м жилья. Распроданность из этого объема составляет 30%. При этом важно понимать, что цикл стройки оставшихся объектов - 1,5-2 года. Все модели проектного финансирования так построены, что минимальный объём, который должен быть продан на этапе стройки, то есть это за 2-2,5 года, - должен составлять 70%, тогда есть эффективная ставка по проектному финансированию, которая стремится к 1-2%.
Будет ли затоваренность на рынке? На наш взгляд, нет. Но скорость продаж напрямую влияет на запуск новых проектов. Точнее, на распечатывание того градпотенциала, который есть. А градпотенциал по состоянию на 1 июня текущего года составляет 403 млн кв.м жилья. Это очень серьезный прирост к текущему уровню.
Отвечая на вопрос, нужны ли меры поддержки, стоит напомнить, какие меры оказываются сейчас. В первую очередь, стоит вспомнить, что у нас эффективно работает инфраструктурное меню, инфраструктурные бюджетные кредиты, инфраструктурные облигации ДОМ.РФ, средства ФНБ и так далее, что позволяет строить к будущим проектам жилищного строительства транспортную и инженерную инфраструктуру. С учётом набранного градпотенциала мы должны обеспечить уверенность застройщиков в том, что они могут спокойно заходить в проекты с горизонтом освоения 5-10 лет. Это даст возможность нам планировать и уличную дорожную сеть, и другую инфраструктуру.
Есть ли потенциал для снижения цен?
Говоря о текущем состоянии, я не могу не напомнить, что сегодня, на мой взгляд, инвестиции в жилищное строительство граждан - это самые защищённые инвестиции, которые могут быть сегодня в нашей стране. Потому что везде проектное финансирование, везде эскроу, все точно будет достроено. Есть ли сегодня баланс спроса и предложения? Есть. Рынок сам себя отрегулировал, мы не лезем в регуляторику цены квадратного метра.
Общий объём ввода жилья составляет 43,2 млн кв.м по состоянию на 1 июня. Это минус 2,8% к аналогичному серьёзному показателю прошлого года. Но из них 17,7 млн – это многоквартирное жилье, а это плюс 8% к аналогичному периоду прошлого года. В этом году мы ставим задачу ввести в стране не менее 50 млн кв.м многоквартирного жилья. Мы дополнительно работаем над стимулированием строительства индивидуальных домов и блокированной застройки. Субсидирование ставки, субсидирование льготных программ ипотечных, проектное финансирование, снижение административных барьеров, сокращение инвестиционного строительного цикла - все это должно повлиять на запуски новых проектов.
Но здесь есть один нюанс: мы считаем, что все программы должны быть долгосрочными. Чтобы в определённый момент не спровоцировать ажиотажный спрос. В момент такого спроса идут колебания цены квадратного метра.
В ковидные времена в качестве меры поддержки застройщиков была предложена субсидия для ставки проектного финансирования. Период ее действия закончен. Будет ли она возобновлена и в каком виде? В каких регионах она нужна?
Мы внимательно смотрим за ситуацией на рынке и видим, где нужна поддержка. Сейчас мы запускаем жилищное строительство в наших новых регионах. На прошлой неделе в Мариуполе правительство ДНР выдало первые три разрешения на возведение многоквартирного жилья с возможностью применения льготной ипотеки под 2%. Разрешения получили ведущие федеральные застройщики, ПСБ будет финансировать, мы будем субсидировать две ключевые ставки (ипотечную и ставку проектного финансирования - ИФ). О чем это говорит? О том, что несмотря ни на что, застройщики видят потенциал в рынках Донецкой, Луганской, Запорожской, Херсонской областей. В свою очередь мы четко понимаем, что нужно делать: мы отработали с каждым регионом программу жилищного строительства, понимаем показатели по вводу вплоть до 2030 года, несмотря ни на что, поэтому субсидировать там будем, будем развивать рынки.
Говоря в целом о поддержке, хочу напомнить, что всё, что работает не на рыночных условиях, требует большого количества бюджетных средств. А мы сегодня очень бережливы с бюджетными деньгами. Поэтому можно говорить о любых программах поддержки, но с учетом этой бережливости.
Периодически звучат предложения о возможном выкупе государством нераспроданных площадей для социальных нужд. Насколько реалистичны такие предложения?
Те губернаторы, которые понимают строительный бизнес на территории своего региона и так для отдельных категорий граждан приобретают жилье у застройщика. Вообще в целом, если губернатор считает, что развитие жилищного строительства - это фундамент развития экономики в его регионе, все со строительным блоком будет хорошо, и с социальными задачами тоже. А тем главам регионов, которые относятся к жилью по остаточному принципу, не помогут никакие программы. Важно: таких губернаторов практически не осталось.
Очередь на жилье в стране не сокращается. Как продвигается работа по созданию единой системы учета? Когда она сможет заработать?
Мы формируем сейчас единый цифровой реестр, он будет запущен в ближайшие время. Это оптимизирует, сделает очередь прозрачнее, обеспечит чёткий учёт.
Для того, чтобы очередь сократить, нужны дополнительные деньги на обеспечение накопленной очереди. Мы над этим направлением думаем вместе с депутатским корпусом. Есть идеи, пока говорить о них не буду, мы прорабатываем.
В последнее время все чаще говорят о формировании фонда арендного жилья (некоммерческий найм). Как он будет формироваться, на каких условиях и кому там будет предоставляться жилье?
Такая схема может быть интересна только при том условии, что инвесторы получат "длинные" недорогие деньги. К сожалению, пока доступа к "длинным" недорогим деньгам нет. Но развивать надо, и с регионами мы точно это делаем.
Идея создания единой системы учёта арендного жилья заглохла?
Она не заглохла, просто сегодня у нас в приоритете с учётом всего, что происходит, другая повестка. Как только мы пройдём это непростое время с гордо поднятой головой, а мы ровно так это и проходим, мы вернёмся к теме создания платформы арендного жилья.
Ипотечные программы с господдержкой - это сейчас драйвер рынка. Все очень опасаются их отмены. Как может трансформироваться льготная ипотека?
Она пойдёт по пути точечных изменений, если будет принято такое решение, направленных на более уязвимые категории граждан: молодые специалисты, молодые семьи, многодетные семьи, люди, которые хотят улучшить свои жилищные условия, купить квартиру площадью более 55 кв.м. То есть она будет более социально направленной. Если будет. Пока программа работает в тех параметрах, которые озвучил президент.
Будет ли законодательно закреплена сниженная ставка на большие квартиры?
Сниженная ставка по ипотеке на квартиры площадью больше 55 кв.м прорабатывается. Мы эту инициативу как Минстрой поддерживаем, но здесь пока не определен вопрос финансирования.
Вопрос о льготной ипотеке на вторичном рынке закрыт?
Он не закрыт, но кто за это будет платить? Можно что угодно запускать, но источники финансирования должны быть определены. Например, регионы, где строительство жилья идет низкими темпами, субсидируют такую ипотеку для определенных категорий проживающих там граждан.
Рынок ИЖС развивается. Какие показатели могут быть достигнуты по итогам года или это непрогнозируемый рынок? Что еще можно сделать для развития ИЖС с точки зрения законодательной базы?
Я бы пока не давал прогнозы поводу ИЖС в этом году. Мы как Минстрой все понимаем, что происходит с каждым проектом многоквартирного жилья. И мы понимаем, что нужно сделать с ИЖС, чтобы это рынок был также понятен и прозрачен. Но для этого нужно время. Все-таки рынок долевого строительства у нас начинался в 2004 году, а сейчас 2023-й. Та реформа, которую мы осуществили в 2018 году, была очень серьезной. Но в итоге мы не получили ни одного нового обманутого дольщика.
Мы также сделаем с ИЖС, но для этого тоже нужно время, но уже значительно меньше. Мы в этом году примем всю нормативку, льготные программы уже распространили и спрос пойдет.
Чтобы ИЖС "полетел" не хватает возможности открытия эскроу счетов для домостроительных комбинатов через подрядный способ строительства. Мы такую возможность сейчас разрабатываем по поручению президента. В этом году такая законодательная возможность будет готова.
"Почта России" намерена продать недвижимость на 5,8 млрд рублей