При старой схеме финансирования в сложившихся условиях девелоперы вынуждены были бы остановить работы, считает председатель Москомстройинвеста
Москва. 30 ноября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Ситуация в последние несколько лет как будто проверяет на прочность всех участников строительной отрасли – на долю застройщиков, инвесторов и властей выпали карантин на стройках, международные санкции, недоступность "дешевых денег" и многое другое. О том, как столичный рынок недвижимости работает и живет в условиях турбулентности, о мерах поддержки, льготной ипотеке и решении проблем обманутых дольщиков рассказала в интервью "Интерфаксу" председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.
Анастасия Николаевна, 2022 год – непростой во всех смыслах. Как столичный рынок недвижимости его переживает – не снизилась ли активность инвесторов и девелоперов?
Действительно ситуация непростая – в свое время переход к механизмам проектного финансирования, а потом и карантин на стройках из-за коронавируса рассматривались девелоперами как "конец света". Сейчас ситуация по-настоящему напряженная, она требует внимания, готовности к новшествам и внезапным изменениям, а также умения адекватно реагировать на них.
Тем не менее, если смотреть статистику, то налицо как раз рост показателей. В качестве примера приведу тот факт, что сегодня в Москве реализуется 503 проекта, строящиеся с использованием договоров долевого участия (ДДУ), в то время как в прошлом году таких проектов было 451. Мы видим тут явный рост. Если же брать в целом динамику за 10 лет, то с 2012 года наблюдается ежегодный прирост числа подобных проектов – в 2012 их было 138, сейчас – повторюсь, 503.
То есть несмотря ни на что, темпы вывода новых проектов не снизились, остались на том же, на мой взгляд, довольно высоком уровне.
Еще одним примером того, что активность инвесторов в текущем году не снизилась, может служить тот факт, что только в одной новой Москве с начала года девелоперы вывели в продажу 36 новых проектов, а всего с начала года на столичный рынок вышло 163 проекта. Причем в основной массе это проекты крупных застройщиков.
В чем причины такой устойчивости рынка?
Стройка – фундаментальный сектор экономики, обладающий колоссальным запасом прочности. Но, безусловно, большую роль здесь играют и меры поддержки, которые были приняты как на федеральном, так и на московском уровне. С другой стороны, нельзя не отметить, что это – результат перехода на эскроу-счета в 2019 году. Тогда, как мы помним, все старались остаться в старой схеме, бежали получать разрешения на строительство. Вот тот объем разрешений, который тогда выдали, сейчас мы и пожинаем.
Есть ли сегодня интерес к новым проектам?
Конечно. В течение всего года мы наблюдаем высокий уровень интереса и запроса девелоперов. Всего с января по октябрь на заседаниях градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) было одобрено строительство более 24 млн кв.м всех типов недвижимости. Жилье традиционно занимает большую часть: так, за 10 месяцев одобрено свыше 10,2 млн кв.м жилой недвижимости.
При этом для кого-то, возможно, это будет удивительным, но отмечу следующее: почти в два раза (на 2,1 млн кв.м) увеличилось количество одобренных проектов на создание промышленных объектов – сейчас одобрено 4,75 млн кв.м, причем это объекты самого разного назначения. Например, в Отрадном появится производство по пошиву одежды площадью 10 тыс. кв.м, а в Зеленограде планируется построить мебельное производство площадью 18 тыс. кв.м. Еще почти 25% одобренных в этом году проектов, а это 5,7 млн кв.м, имеют торгово-административное назначение.
В качестве примера могу привести технопарк рядом с рынком "Садовод" почти на 334 тыс. кв.м, торгово-офисный комплекс с технопарком в Печатниках площадью более 100 тыс. кв.м, общественно-деловой комплекс в составе ТПУ "Кунцевская" на 30 тыс. кв.м, многофункциональный комплекс в Сосенском поселении площадью почти 15 тыс. "квадратов" и другие. Такие проекты способствуют качественному развитию среды в каждом районе и создают баланс в городской инфраструктуре.
При этом одним из индикаторов состояния рынка являются объемы продаж недвижимости. Как обстоят с ними дела в этом году? Девелоперы заявляют о падении продаж…
Сейчас говорить о том, что у всех застройщиков квартиры продаются как "горячие пирожки", не приходится. Продажи действительно "просели", но в целом по году ситуация несколько раз менялась.
Так, в начале 2022 года наметилась положительная динамика, и март стал самым ажиотажным месяцем в плане спроса: желание сохранить свои сбережения, вложив их в недвижимость, временное сохранение ипотечной ставки и стоимости жилья на прежнем уровне подтолкнули людей заключить как можно больше договоров.
Ближе ко второму полугодию количество желающих приобрести квартиры сменилось снижением числа сделок. Однако уже в летние месяцы мы вновь увидели восстановление спроса. А на сегодня спрос на недвижимость снова снизился – по понятным причинам.
Каковы масштабы падения?
У всех ситуация складывается разная - если эконом-класс держится, например, за счет той же льготной ипотеки, то премиальный класс пострадал больше. В среднем падение продаж отмечается в диапазоне от 20 до 70%.
Эта ситуация как-то отразилась на стратегии девелоперов?
Может быть, было бы больше волнений, если бы не счета эскроу, которых мы так боялись несколько лет назад. Большая часть проектов – 87% - сейчас уже реализуется по эскроу-счетам, а это значит, что даже с изменившимися условиями кредитования стройка все равно финансируется.
Девелоперы признают, что при старой схеме финансирования в сложившихся условиях они вынуждены были бы остановить работы.
Получается, что эта реформа, проведенная в 2019 году, сегодня фактически спасла рынок от нового потока обманутых дольщиков?
Да, именно так.
Поясните, пожалуйста, Анастасия Николаевна: в сложившихся условиях какая миссия лежит на вашем комитете?
Мы четко понимаем, что каждый игрок на рынке недвижимости – город, застройщик, покупатель – преследует свои интересы. Для города строительная отрасль является системообразующей при развитии экономики в целом, которая позволяет достигать нового уровня качества жизни. Поэтому городу важно, чтобы отрасль развивалась, была интересна как инвестору, так и покупателю.
Девелоперу, несомненно, важно не только построить проект, но и продать его, получить прибыль. Покупателю, в свою очередь, необходимо либо жилье, либо какие-то нежилые помещения, будь то машино-место, площади в апартаментах и т.д. И свои "квадраты" он хочет приобрести по максимально адекватной цене, чтобы и качество недвижимости не страдало, и вводилась она в срок.
В своей работе мы должны учитывать интересы каждой из сторон. Именно поэтому, как "Комитет кнута и пряника" (смеется – ИФ) с одной стороны, мы должны контролировать деятельность застройщиков, чтобы у них не появился соблазн обойти существующее законодательство и нарушить права покупателей, а с другой – подсказать им, как в нынешних условиях удержаться на плаву. Отрасль должна комфортно развиваться, а мы – плавно регулировать этот процесс.
Не могу не спросить о дискуссии, которая развернулась вокруг программы льготной ипотеки. Как Вы считаете, нужна ли она сейчас для рынка?
Я напомню про Стратегию развития строительной отрасли и планах по ежегодному вводу жилья объемом 120 млн кв.м в год. Но чтобы этот объем строился и вводился, необходимо, чтобы он впоследствии был продан; а для этого важно создать соответствующие условия. И здесь я считаю, что сделать это возможно за счет продления действия льготных ипотечных программ.
В случае отмены льготной ипотеки будет нанесен удар по спросу в сегменте эконом-класса, который пока просел менее остальных. А без поддержки ипотеки рынок жилищного строительства РФ не будет развиваться. Я считаю, сегодня это не только наиболее действенный, но и единственный механизм, который поможет реализовывать строящуюся недвижимость.
Анастасия Николаевна, еще одна примета кризиса – мораторий на проверки. Как это сказывается на работе комитета?
Я напомню, что сегодня на территории Москвы в активной фазе реализации находятся более 500 проектов долевого строительства общей площадью свыше 31 млн кв.м. В отношении этих проектов заключено около 180 тыс. ДДУ.
Учитывая, что объемы строящего в столице жилья в следующем году как минимум не сократятся, одних лишь дистанционных проверок, при всей их эффективности, может не хватить для полноценного контроля отрасли долевого строительства.
Отдельно отмечу – на сегодняшний день на эскроу-счетах находятся почти 2 трлн рублей граждан, вложивших свои средства в строительство жилья по "новой схеме". Да, конечно, если застройщик не сможет достроить дома или обанкротится, все эти деньги вернутся обратно дольщикам. Но, в сегодняшних реалиях, к примеру, через 3-5 лет, за эти же деньги покупатель не сможет приобрести аналогичное жилье.
Поэтому с точки зрения контроля мы не разделяем проекты на старые и новые, эскроу или не эскроу, а расставляем приоритеты в проверках с учетом рискоориентированного подхода. Конечно, мы осознаем, что профилактические визиты, анализ сайтов, семинары не могут в полной мере заменить работу с финансовой документацией застройщиков, которую мы имеем право анализировать только в рамках внеплановых проверок.
Во-первых, дистанционные проверки – это контроль дисциплины, а документарные проверки – это контроль благонадежности. Во-вторых, наблюдается явная тенденция появления на столичном рынке несистемных девелоперов. Несмотря на то, что доля таких проектов в объёме всего рынка долевого строительства несущественна (2-3 %), такие проекты в первую очередь нуждаются в контроле во избежание множества грубых ошибок застройщиков.
В-третьих, существует такая категория застройщиков, которые в принципе не поддаются профилактике. В отношении таких гораздо более действенным методом контроля могла бы стать проверка деятельности со всеми вытекающими последствиями.
В настоящих же условиях, убеждена, что в таком режиме дистанционного контроля нельзя надолго задерживаться. Можно сказать, что мы живем и работаем в смирительной рубашке – у нас связаны руки, а достойная замена классической документальной финансовой проверки пока не изобретена. Мы считаем, что такого рода проверки просто необходимы.
Давайте поговорим про обманутых дольщиков. Как сегодня обстоят дела с жилыми комплексами, которые включены в "Дорожную карту" проблемных объектов Москвы?
Это одно из важнейших направлений нашей работы, которое имеет огромный социальный эффект. Мы не просто решаем вопрос с квадратными метрами, а вместе с правами пострадавших дольщиков восстанавливаем справедливость.
Работа эта - кропотливая и ежедневная, каждый проблемный корпус требует особого внимания и решения. Всего с 2011 года мы ввели в эксплуатацию 230 домов, а также провели несколько компенсационных мероприятий: это позволило решить проблемы 24 501 дольщика, в том числе 221 – с начала 2022 года, а общая площадь введенных долгостроев с начала года превысила 200 тыс. кв.м. Подчеркну: одной из первостепенных задач был поиск решений, юридических и финансовых механизмов решения проблем.
Сейчас в "Дорожную карту" проблемных объектов Москвы включено 24 адреса. Из них 12 объектов достраиваются за счет средств бюджета города, в том числе силами Московского фонда защиты прав дольщиков. Еще пять объектов завершаются силами инвесторов, а по семи адресам ведутся компенсационные мероприятия. Перед нами стоит задача решить проблемы обманутых дольщиков к 2024 году. Там, где надо, проводим штабы, совещания, вновь и вновь вникаем в каждый нюанс.
Анастасия Николаевна, есть жилые комплексы, которые, можно сказать, у всех на слуху, например, "Троицкая Ривьера". Как по этому объекту продвигается вопрос завершения строительства?
Действительно, в этом году заметно продвинулось решение вопроса по ЖК "Троицкая Ривьера" на Заречной улице в новой Москве. Конкурсный управляющий застройщика подписал с подрядной организацией договор на выполнение полного цикла работ по объекту, начиная от корректировки проектной документации и заканчивая завершением строительно-монтажных работ с вводом объекта в эксплуатацию. Также подписан договор на финансирование работ по достройке проблемного объекта.
На текущей неделе поедем с префектурой ТиНАО на стройплощадку и проверим, что там происходит. И теперь будем выезжать на площадку объекта регулярно.
Расскажите, как идет работа по печально известному "Кварталу Триумфальный"?
Ситуация с проблемным ЖК "Квартал Триумфальный" складывается непростая. Еще летом прошлого года Московский фонд защиты прав дольщиков подал в столичный Арбитражный суд заявление о намерении перенять права на земельный участок и обязательства перед дольщиками. Положительное заключение Минстроя РФ было выдано в сентябре 2021 года. К 30 сентября того же года конкурсный управляющий предоставил все необходимые сведения.
С тех пор дело неоднократно откладывалось в связи с ходатайствами лиц, которые представляют интересы прежнего застройщика, о проведении разных судебных экспертиз, подтверждающих стоимость передаваемого имущества.
Фонд со своей стороны направлял председателю Арбитражного суда Москвы заявление об ускорении рассмотрения дела. Но, к сожалению, Фонду было отказано в удовлетворении ходатайства, и судебные разбирательства продолжаются.
Все, о чем я сейчас рассказываю, приводит в первую очередь, к нарушению прав дольщиков, которые вложили свои средства в строительство этого жилого комплекса. Только представьте себе, строительство ЖК "Квартал Триумфальный" началось 20 лет назад, в 2002 году. За это время стройка дважды приостанавливалась, и с 2018 года объект стоит без движения. Квартиры в нем ждут 180 дольщиков.
Еще один знаковый объект – ЖК "Царицыно". Наряду со строительством жилых корпусов широкий резонанс получил вопрос достройки административного корпуса. Расскажите, можно ли как-то решить проблему?
Это тот случай, когда город берет на себя дополнительные обязательства, чтобы гражданам были переданы нежилые помещения, которые они приобрели.
Учитывая, что сейчас корпус №35 представляет собой объект незавершенного строительства, который находится в аварийном состоянии и затоплен грунтовыми водами, достраивать его в существующем виде нецелесообразно. Во-первых, это может навредить уже введенным жилым корпусам, находящимся рядом. Во-вторых, это дороже и гораздо дольше по срокам реализации.
Поэтому для покупателей нежилых помещений будет построено новое отдельное здание, а нынешний монолит будет демонтирован. Важно, что при проектировании нового корпуса будут учтены нормы инсоляции для ближайших жилых домов, а также параметры помещений, которые приобретали покупатели корпуса №35. Замечу, что рядом с новым корпусом предполагается провести благоустройство территории.
Если говорить о ЖК "Царицыно" в целом, то работы по завершению строительства этого, без сомнения, самого крупного жилого долгостроя столицы, продолжаются. Сейчас на объект дополнительно привлечены подрядные организации, что позволило существенно увеличить темпы строительных работ на оставшихся четырех жилых корпусах: №№ 27, 28/29, 30 и 31. Ведется полный комплекс работ по устройству фасадов, монтаж внутренних инженерных систем, внутренние отделочные работы и благоустройство территории.
РЖД намерены продать на торгах сеть из почти 20 санаториев