Пока застройщику проектов КРТ приходится быть в "догоняющем режиме", считает управляющий партнер компании по сегменту "Регионы", генеральный директор "ФСК Регион"
Москва. 2 июля. ИНТЕРФАКС – Все чаще столичные застройщики стали интересоваться строительством жилья и развитием территорий в регионах. Один из таких девелоперов – Группа компаний ФСК. Управляющий партнер компании по сегменту "Регионы", генеральный директор "ФСК Регион" Алексей Алмазов рассказал "Интерфаксу", чего недостает региональному рынку и как это исправить.
ГК ФСК вышла на региональный рынок. Чего вам не хватает на практике в механизме комплексного развития территорий?
Вот уже два года мы занимаемся региональным развитием компании. Уже вышли на Дальний Восток и открыли продажи в Татарстане. Сейчас рассматриваем Хабаровский край, Амурскую область и Бурятию.
Если говорить о КРТ, механизм сам по себе не новый. До него были договоры о развитии застроенных территорий – ДРЗТ. На самом деле, механизм КРТ – он про государственно-частное партнерство, где все стороны процесса принимают активное участие. Сегодня есть диалог между девелопером, властью и всеми участниками рынка. Это очень важно. В проектах ведь не только жилые дома, но и коммерческие помещения, социальная инфраструктура, памятники, благоустройство и многое другое.
Для реализации договора КРТ необходимо ввести стандарт комплексного развития территории. Он мог бы стать неким шаблоном для регионов и отвечать на основные вопросы при реализации проектов.
Также важно ввести процедуру обсуждения именно договоров КРТ и их моделей, ведь это, по сути, продолжение мастер-плана. Через мастер-планирование можно выходить на КРТ, а дальше придавать этим договорам общественное обсуждение.
С какими проблемами вы сталкивались при реализации КРТ?
Начнем с того, что это не быстрый проект. С момента, как определена территория под комплексное развитие, проходит минимум год до этапа, когда можно говорить о каком-то выходе на площадку.
В проектах основной вопрос всегда с расселением, когда нужно договориться с гражданами. Процедура довольно долгая. Плюс нужно разработать все градостроительные документы, позволяющие эту территорию дальше развивать функционально.
Например, в прошлом году мы вошли в проект в Нижнем Новгороде, где есть и КРТ, и концессионеры. Мы хотим создать уникальное место, но видим, с какими проблемами сталкивается муниципалитет, потому что нет стандарта, процедуры, постоянно нужно что-то менять, подстраивать. Застройщику же приходится быть в догоняющем режиме.
Около года назад была принята региональная стратегия компании. Изменилось ли что-то с того времени? Если да, то в каких направлениях?
В целом, она неизменна, потому что ее приняли на пять лет. У нас есть приоритеты, которые говорят о том, что мы развиваем комфортную и качественную городскую среду и жилье.
В основе нашей стратегии –потребности клиентов. Мы прорабатываем продуктовую линейку для каждого региона, в котором ведем строительство, индивидуально.
Важно, чтобы во всех проектах, помимо комфортного жилья, была развитая среда и инфраструктура.
Где-то спрос подрос, где-то чуть уменьшился, но стратегия та же – мы хотим войти в топ-5 региональных застройщиков в ближайшие пять лет.
Вы уже упомянули проект в Нижнем Новгороде. В каких еще городах работа над проектами идет успешно и почему именно там? Какие регионы дают большую маржинальность?
Говорить о маржинальности наших проектов пока рано.
По поводу работы над проектами: есть центральный офис в Москве и есть региональные офисы продаж и штабы строительства. Большая часть работы ведется непосредственно в регионе, а контроль и стандарты разрабатывает головной офис.
Территории, которые мы рассматриваем для будущих проектов, все со своими особенностями, в некоторых из них долгое время не было какого-то развития. Однако сейчас государство начало активно обращать на это внимание, пошли инвестиции в города.
Я бы не сказал, что работа в регионах идет всегда легко, но она идет в плановом режиме. Единственный отрицательный, но неизбежный фактор – рост цены земли, принадлежащей коммерческим владельцам на фоне спроса и крупных вложений в инфраструктуру.
Еще немного про регионы. Оправдали ли ожидания ваши среднесрочные цели в регионах?
Мы стремимся к этому, следуем нашей стратегии несмотря на внешние изменения. Если где-то не удается реализовать ожидания, то мы находим новый проект, который в планы не включали.
Какие особенности спроса в регионах и можно ли ожидать перетока в регионы из-за изменения в льготных программах?
Льготные программы помогут увеличить спрос на покупку жилья именно в регионах, там стоимость кв.м все же отличается от стоимости в Москве или Санкт-Петербурге. Тут есть другая особенность: как бы не уйти в то, чтобы нарезка квартир была минимальной. Но в этом случае, например, на Дальнем Востоке, насколько я знаю, есть программа, которая позволяет повысить максимальную сумму кредита, если метраж больше определенного значения. Это абсолютно правильная история. Мы видим, что на Дальнем Востоке действительно появился спрос на большие квартиры.
Сейчас очень много говорят о "социализации" массового жилья. Как ваша компания к этому относится и готова ли с этим работать?
Это очень правильная история с точки зрения арендных домов. В мире мы видим очень много примеров, когда выгоднее снимать жилье, чем его покупать. Вы всегда можете переехать в любую локацию или в квартиру побольше.
Для поддержки промышленности, людей, которые должны переехать в определенные регионы, это очень хороший инструмент. Другое дело, как сделать так, чтобы он был интересен девелоперам. Так как сейчас девелопер построил дом и сдает в аренду. Окупаемость такого дома составит 15-20 лет, но для нас это не выгодно, так как девелоперский цикл составляет пять лет. Другой пример – региону завтра нужно определенное количество метров, а мы пока на стадии проектирования.
Сейчас также говорят о дефиците кадров в стройке. Как у вас в регионах обстоят дела именно с подрядчиками? Есть ли дефицит кадров?
Проблема с кадрами сейчас есть у всех: и в Москве, и в Санкт-Петербурге, и в городах поменьше. Она начинается с того, что ожидание уровня дохода выше, чем может позволить себе строительный сектор. Например, уровень доходов монтажника, каменщика, монолитчика, сварщика имеют определенные пределы.
Но это не самое главное. На мой взгляд, на первом месте стоит то, что в какой-то момент строительная специальность перестала быть популярной. Ушли истории со стройотрядами, ушла идея создания городов, вся эта романтика. Сейчас очень тяжело привлечь людей на стройку, отсутствует стремление сделать жизнь других лучше.
Опять же, все люди разные. Лично для меня самое интересное в работе – это то, что ты конкретно делаешь и для чего. Поэтому если развивать историю любви к профессии, то она точно сработает.
Еще одна проблема – нехватка специалистов. Либо выпускаются специалисты, которые на практике мало что умеют. Мы стараемся растить кадры внутри регионов, работаем с институтами. Сегодня создаются новые программы по подготовке качественных инженеров и других специалистов.
Пока из этой ситуации выходим за счет привлечения рабочей силы из зарубежных стран.
Какие цели у компании в региональном направлении в этом году и в будущем?
Сейчас у нас примерно десять проектов в реализации, мы хотим выйти в два-три новых региона. Каких – пока не будем говорить.
А по поводу общей стратегии, мы хотим, чтобы наше присутствие в регионах
было ощутимо, чтобы наш продукт любили местные жители, для которых мы его строим. Если говорить по метрам, планируем достичь ввода 300-400 тыс. кв.м в год до 2027 года именно в регионах.
