Генеральный директор "ДоминионМ" Владимир Мельник: "Думаю, у нас еще все впереди"

Компания "ДоминионМ" инвестирует в коммерческую недвижимость $800 млн.

Компания "ДоминионМ", входящая в Группу компаний "Пересвет-Групп", является серьезным игроком на рынке коммерческой недвижимости столичного региона. О деятельности компании и перспективах ее развития "Интерфакс-Недвижимость" рассказал генеральный директор "ДоминионМ" Владимир Мельник.

Ваша компания сейчас активно развивает в Московской области новую сеть торгово-развлекательных комплексов под брендом "Апрель". Почему вы выбрали этот регион?

Доходность (девелоперского бизнеса - "ИФ-Недвижимость") в Москве падает, поэтому в данной ситуации вполне логичным представляется то обстоятельство, что многие девелоперы двинулись за пределы МКАД. Московская область по темпам развития сейчас занимает первое место в России и опережает столицу.

Причем эта тенденция касается не только ближайших городов-спутников Москвы, расположенных в 10-15 км от МКАД, но и городов удаленностью от кольцевой до 40-100 км.

В удаленных городах растет благосостояние конечного потребителя, уровень доходов увеличивается вместе с покупательной способностью. Я считаю, что сейчас настал тот момент, когда есть ожидаемый спрос и, соответственно, должно быть и предложение.

Мы в течение года исследовали рынок недвижимости Московской области и пришли к выводу, что он очень перспективный. Сейчас имеет смысл размещать торгово-развлекательные центры в городах так называемого дальнего Подмосковья. Все зависит от количества и платежеспособности населения конкретного города. А учитывая экономическое развитие в регионе, я считаю, что это беспроигрышная ситуация. Есть очень интересные города в Московской области, где средний уровень заработной платы составляет порядка $700, а торговые центры современного формата практически отсутствуют.

С чем связан выбор в пользу названия брэнда - "Апрель"?

Мы комплексно подходили к выбору названия сети: проводили опросы и исследования среди жителей Подмосковья и в результате пришли к благозвучному и вызывающему положительные эмоции названию "Апрель". Сейчас идет разработка единого стиля сети.

Расскажите о планах развития торговой сети.

Компания в 2005 году разработала программу "Строительство торговых и торгово-развлекательных центров (ТРЦ) в городах Московской области" до 2010 года. Если говорить только о Московской области, то в соответствии с бизнес-планом, мы планируем построить сеть суммарной площадью около 200 тыс. кв. метров.

Сейчас в рамках Программы на разных стадиях реализации находятся 5 ТРЦ общей площадью 93 тыс. кв. метров. На двух объектах - в Обнинске и Павловском Посаде - уже ведется строительство. В этом году мы выйдем на стройплощадку еще по одному проекту в Климовске. Два других находятся в очереди на следующий год.

Компания параллельно прорабатывает еще два участка по 5 га каждый. Общая площадь ТРЦ составит около 70 тыс. кв. метров. Для реализации программы нам необходимо подобрать еще 2-3 города, чем компания активно и занимается.

Так, уже в разработке находятся города Дмитров и Орехово-Зуево. В процессе работы над этой программой мы изучили порядка 60 городов Московской области, и у нас достаточно много информации об этом рынке.

Какой объем инвестиций потребуется для реализации программы?

Общий объем инвестиций в реализацию этой нашей программы до 2010 составит около $200 млн. Это касается только развития сети в Московской области. У нас также есть проекты и за ее пределами.

Какова схема финансирования программы?

Финансирует проекты ГК "Пересвет-Групп". Схема довольно типичная для рынка - 30% собственных и 70% заемных средств. Мы не планируем продавать якорным арендаторам собственные площади. У нас также есть ряд банков-партнеров, где у компании открыты кредитные линии. Так, мы работаем с "Альфа-банком", банком "Пересвет". Возможно, наладим деловые отношения с Внешторгбанком и Сбербанком.

Какой оборот компании "ДоминионМ" на данный момент?

Годовой оборот компании на данный момент составляет порядка $50 млн, а операционная прибыль не очень большая, т.к. все средства поглощает развитие новых проектов.

Не опасаетесь ли вы проблем со сроками реализации проектов, которые могут возникнуть благодаря кризису на мировом рынке заемных капиталов?

Это актуальный вопрос, но существует небольшая вероятность, что те банки, с которыми мы работаем уже давно, закроют нам кредитные линии. Риски, конечно, существуют, и в случае кризиса, мы будем подстраиваться под конкретную ситуацию. Однозначно дать ответ на вопрос о том, как дальше будет развиваться кризис, практически невозможно.

Вы еще в 2005 году объявили о запуске программы строительства торгово-развлекательных центров в Подмосковье. Почему такая задержка выхода на стройплощадки? С какими проблемами пришлось столкнуться?

Проблема традиционная - сроки оформления земельно-имущественных отношений. Все делается не так идеально, как хотелось. Если бы проводились аукционы и продавались подготовленные участки, то реализация проекта продвигалась бы более быстрыми темпами.

В чем особенность стратегии выхода Вашей компании на рынок Подмосковья?

Люди, посетившие торговый центр, проводят там значительный промежуток времени, и поэтому мы, в первую очередь, ориентируемся на развитие ТРЦ. У нас есть два формата: до 10 тыс. кв. метров и от 10 до 35 тыс. кв. метров. Все зависит от города, местоположения участка, конкурентной среды вокруг этого объекта. Каждый город и участок комплексно анализируется прежде чем принять решение о строительстве того или иного ТЦ.

В последнее время с учетом интереса торговых сетей к новым площадям, который мы наблюдаем, "ДоминионМ" больше рассматривается формат от 10 до 35 тыс. кв. метров. Потенциальные арендаторы и те операторы, с которыми мы работаем, требуют все больших объемов. Хотя есть города, где пока нецелесообразно строить крупные ТЦ, т.к. спрос на них может быть не востребован. Форматы зависят только от условий, в которых мы находимся в конкретной ситуации.

Кто разрабатывает концепцию торговых центров?

Мы не пользуемся сторонними услугами. Концепции ТЦ разрабатываем своими силами под каждую конкретную локацию. Москва не вся одинаковая, а города Подмосковья и подавно, поэтому применить везде единую концепцию практически невозможно.

Ваши торговые центры будут похожи на Metro?

Нет, мы не будем мультифицировать проект одного центра по всем городам. Внешне они не будут похожи, но будут объединены единым брендом "Апрель". В основном, все ТЦ, которые у нас есть, адаптируются под существующую архитектуру. Если это в центре города, то мы обязательно согласовываем и адаптируем их под существующую застройку. Если же торговый центр стоит на окраине, то мы можем задать некий иной стиль. В любом случае архитектурные концепции различные. Похожими могут быть решения с градацией внутреннего пространства и общие решения визуализации торговой сети. ТЦ становится органичным дополнением к уже существующей застройке.

Вы привлекаете архитекторов или у вас есть собственное бюро?

Над проектами наших объектов работают разные архитекторы. Например, в Климовске и Сергиевом Посаде работает миланское архитектурное бюро "Баньяти и партнеры", которое специализируется на проектировке ТЦ и гостиниц. Так же мы работаем и с российскими проектировщиками. В дальнейшем мы продолжим привлекать разных зодчих, чтобы не застояться на каком-то одном формате. Наши объекты должны быть креативными и в тоже время узнаваемыми, но не одинаковыми.

У вас есть определенный пул арендаторов?

Безусловно, когда возникает сеть, то появляется определенный пул арендаторов. В этом собственно и есть некоторые конкурентные преимущества сетей. Если ты имеешь пул, с которым существует взаимная заинтересованность, намного проще двигаться дальше. У нас уже к этому времени он сложился. Это, кстати, стало одной из причин, по которой мы начали развитие сети. Полностью дублировать их в наших центрах мы не собираемся, но какой-то набор будет. Сейчас ведутся переговоры, и, думаю, в ближайшее время определимся с якорными и сопутствующими им арендаторами.

"ДоминионМ" также является девелопером офисной недвижимости и в вашем портфеле есть интересные проекты. Сколько их на данный момент?

На данный момент у нас офисных проектов больше, чем торговых. В сумме размер портфеля проектов компании по офисным площадям превышает 500 тыс. кв. метров. Объем инвестиций в реализацию этих площадей составит более $600 млн.

Как реализуется проект возведения офисного центра в Москве, автором которого является известный архитектор Заха Хадид?

Да, это уникальный проект. Архитектурную концепцию делового центра разрабатывала законодатель современной архитектуры лауреат Притцкеровской премии Заха Хадид. Ничего подобного в Москве на данный момент нет, и это станет достойным украшением столицы.

В проекте здания будут применены отделочные материалы, которые в настоящий момент используются в автомобильной и аэрокосмической индустриях. Фасад будет выполнен из алюминиевых панелей, покрытых специальным светоотражающим материалом, которые меняют цвет в зависимости от угла зрения и освещенности здания.

Мы недавно вышли на площадку, и практически закончили все подготовительные работы по строительству офисного комплекса "ДоминионМ" на Шарикоподшипниковской улице. Это будет "А+", его общая площадь составит 22 тыс. кв. метров. Сейчас завершен снос существующих строений, ведется прокладка коммуникаций. В конце октября планируется получить весь пакет разрешительной документации на строительство, после чего мы приступим к "нулевому" циклу.

В этом районе создается новый деловой кластер, если у вас планы по дальнейшему развитию этих территорий?

Да, там планируется активное строительство, и, я думаю, наш проект задаст тон будущему деловому центру. Рядом с местом, где строится офисный центр по проекту Захи Хадид, у нас есть земельный участок площадью 0,8 га, на котором планируется разместить вторую очередь делового центра. В настоящий момент готовится техническое задание на разработку проекта, площадью 60 тыс. кв. метров, который, согласно предварительной договоренности, также выполнит архитектурное бюро Захи Хадид.

Сколько будут платить арендаторы в этом престижном офисном центре?

Арендная ставка в деловом центре составит $1000 за кв. метр в год без НДС.

Есть ли уже арендаторы в этом проекте?

Пока соглашений ни с кем не подписано. Но еще до выхода на площадку к этому комплексу приковано внимание крупных иностранных компаний - потенциальных арендаторов комплекса.

Планируете ли вы сотрудничать с другими известными архитекторами? Например, с Норманом Фостером.

Не исключаем в будущем такое сотрудничество. Мы развиваемся, поэтому, я думаю, у нас еще все впереди.

По каким еще московским адресам Вы намерены строить офисные центры?

В планах строительство mix-used комплекса на пересечении Ленинградского и Международного шоссе. По концепции, деловой комплекс будет включать офисные здания, торговый центр и две гостиницы. Запланированная общая площадь составит 280 000 кв. метров. В первую очередь, начало строительства которой запланировано на III квартал 2008 года, войдет офисное здание класса B+ и гостиница уровня "три звезды" на 200 мест. Общая площадь первой очереди около 50000 кв. метров. Планируемый ввод в эксплуатацию в 2010 году. Вторая очередь находится в стадии проработки.

У вас есть еще проекты в сегменте коммерческой недвижимости?

Да, среди наших проектов также есть три гостиницы категории 4 звезды. Две будут в составе многофункционального комплекса в Молжаниново.

В Киеве уже ведется строительство гостиницы на 114 номеров, которая в дальнейшем, также как и две другие, будут переданы в управление операторам.

Получается, что в поле вашего зрения попали и рынки ближайших стран?

"ДоминионМ" уже работает в Украине. Недавно на аукционе мы выиграли земельный участок в акватории реки Южный Буг, площадью около 5,25 га в городе Винница. Здесь мы планируем возвести ТРЦ площадью более 80 тыс. кв. метров. Строительство будет вестись в две очереди. Первая очередь порядка 60 тыс. кв. метров, вторая - 20 тыс. кв. метров. Инвестиции в проект составят порядка $80-90 млн. По концепции планируется реализация торгового центра с развлекательной частью.

Концепция второй очереди пока находится в стадии разработки. Возможно, там появится аквапарк.

В каких еще городах вы планируется строительство ТЦ?

Мы готовимся также к активному развитию в российских регионах. Думаю, мы пойдем по такому же пути, как и в Московской области - проведем анализ рынков, выберем перспективные города и начнем развивать сеть. У нас уже есть различные предложения в перспективных для нашей компании городах, но пока мы изучаем региональные рынки. Сейчас мы рассматриваем города Поволжья. В первую очередь те, где присутствует одна из структур Группы компаний "Пересвет" - "Пересвет-Регионы". Так, сейчас мы рассматриваем такие города как Саратов, Воронеж, Волгоград. Мы изучаем и другие города, которые могут быть интересны нам.

Сейчас взгляды многих игроков рынка недвижимости и инвесторов устремлены на Сочи. Вы не планируете стать игроком на этом рынке?

Нельзя быть везде! Пока мы не готовы входить в этот город.

Беседовал Сергей Велесевич