Число потенциально проблемных объектов снизилось с 900 до 800 - Константин Тимофеев

Только около 100 объектов может дополнительно появиться в ЕРПО после снятия моратория, считает главный управляющий директор ФРТ

Фото: Пресс-служба ФРТ

Москва. 4 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Строительная отрасль России переживает очередной период трансформации, но при этом перед ней по-прежнему стоят текущие задачи, в том числе восстановление прав дольщиков. О рисках появления новых пострадавших вкладчиков, механизмах достройки проблемных объектов и о роли Стратегии развития строительной отрасли в текущих условиях рассказал в интервью "Интерфаксу" главный управляющий директор Фонда развития территорий (ФРТ) Константин Тимофеев.

Константин Петрович, совсем недавно состоялось заседание Госсовета, где была представлена Стратегия развития строительной отрасли. Как этот документ повлияет на работу Фонда?

Фактически новый документ задает планку качества застройки, ниже которой опускаться нельзя. Комплексный подход к развитию пространств позволит в целом повысить качество жизни россиян, улучшить обеспеченность инфраструктурой, да и просто сделает часть населенных пунктов более доступными. Кроме того, как подчеркнул вице-премьер Марат Хуснуллин, Стратегия даст четкие правила для бизнеса, что особенно актуально, когда речь идет о крупных инфраструктурных проектах.

Помимо этого, вопросы, регулируемые Стратегией, затрагивают процесс комплексного развития территорий, в том числе и освобождаемых под долгостроями.

В части нашей работы перед нами в числе прочих стоит задача решить до конца 2023 года проблему обманутых дольщиков. Мы уже работаем над этим, все механизмы есть.

Сколько дольщиков восстановлено в правах с начала этого года?

Вообще под восстановлением прав граждан мы понимаем, что человек получил либо ключи, либо деньги. На этот год мы ставили себе план в 47 тыс. человек. Мы его постараемся перевыполнить. И все предпосылки для этого есть.

Достаточно сказать, что на сегодня с начала года мы уже восстановили в правах 24,3 тыс. человек по различным механизмам, из которых 11,6 тыс. защитили субъекты, а 12,6 тыс. – это через механизмы Фонда.

Какие регионы в решении этих проблем проявили себя с положительной стороны? Какие не справляются с ситуацией?

Вообще мы ведем на постоянной основе мониторинг, как регионы восстанавливают права граждан. Сразу можно назвать регионы, которые ускоряют решение проблем пострадавших граждан. Это Республики Башкортостан, Татарстан, Волгоградская область. Но есть и регионы, которые постоянно двигают сроки вправо, то есть в сторону продления: Челябинская, Ульяновская, Омская, Нижегородская области, Республика Саха (Якутия), Пермский край.

Омская область – это вообще единственный регион, кто до сих пор публично имеет объекты с плановым сроком восстановления прав граждан – 2024 год. Пару недель назад проводили селектор с главой региона, обещал завершить программу в 2023 году.

Повлияли ли каким-либо образом на вашу работу или работу подрядчиков международные санкции и связанные с этим ограничения?

Глобально мы проблему с подрядчиками не видим. Вопрос скорее в работе менеджмента, в структурных подразделениях подрядных организаций. Вот это основная причина.

В тоже время есть некоторые проблемы, по проектам где было предусмотрено импортное оборудование, например, насосы на котельных, горелки или другая автоматика. В этих случаях мы оперативно меняем оборудование и находим отечественные аналоги. Это приводит к перепроектированию ряда узлов объектов, изменению по срокам выполнения строительно-монтажных работ, но сдвиги небольшие. Естественно, все это влечет за собой удорожание стоимости, повторное прохождение экспертизы и пересмотр цены контракта.

Всего в этом году мы достроим порядка 120 объектов силами региональных фондов и на будущий год останется менее 290 объектов. По каждому есть дорожная карта, мониторим выполнение на каждом этапе, фиксируем отставания.

Будет еще несколько объектов, не более, как нам кажется, 50, по которым возможен пересмотр ранее принятого решения с достроя на выплаты,  там, где мы понимаем, что невозможно достроить в трехлетний срок и до конца 2023 года по различным причинам: либо разрешение на строительство было незаконно и строить там невозможно, либо строительство велось с нарушениями строительных норм, либо земельный участок не позволяет возвести объект в утвержденных ранее параметрах.

Очевидно, потребуются дополнительные средства. Вы планируете обращаться с инициативой увеличения финансирования?

Могу сказать, что на следующий год у нас на решения проблем обманутых дольщиков заложено 26 миллиардов рублей. А в целом в масштабах страны нужно дополнительно от 80 до 100 миллиардов. В первую очередь, это связано с удорожанием стоимости строительных материалов и работ, а также с появлением новых объектов, которые регионы нам передали.

Появляются ли новые проблемные объекты в России?

С 1 апреля этого года до 1 января 2023-го действует мораторий на включение объектов в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО). как Там примерно 2-3 тысячи человек – покупателей квартир. Поэтому мы надеемся, что его в ближайшее время все-таки отменят.

Сейчас у нас на особом контроле 808 строящихся объектов. Работы по ним не остановлены, застройщики – не банкроты, но мы видим очень слабую динамику, переносы сроков ввода, заявление кредиторов в суды. Есть вероятность того, что сроки сдачи домов будут нарушены. А по ним заключено 77 тысяч договоров долевого участия. Правда, мы видим положительную динамику с начала года, когда в мониторинге было порядка 900 домов.

Фонд информирует регионы о выявленных негативных факторах на ранних стадиях, и, если видим, что динамики никакой нет - оперативно просим субъект ходатайствовать о банкротстве.

Но уже в десятке случаев мы получили отказы в введении конкурсного производства. Как нам кажется, суды подменяют понятие моратория на включение объектов в ЕРПО и моратория на банкротство застройщика. Моратория на банкротство нет! Но, к сожалению, суды отказывают, тем самым удлиняя сроки принятия решения по пострадавшим гражданам. В этом случае приходится обращаться повторно.

Если оценить вообще всю картину в целом, количество дольщиков снижается?

Количество, конечно, снижается, потому что заканчиваются объекты, которые строятся по старым схемам.  У нас на начало года было порядка 130 тысяч дольщиков, которые нуждались в защите, сейчас – 111,8 тысяч.

Ранее планировалось решить проблему обманутых дольщиков к 2024 году. В сегодняшних условиях эти сроки актуальны, переносить их не придется?

Как я уже говорил, все планы остаются в силе. Более того, я думаю, проблемы уже заявленных дольщиков мы сможем решить даже раньше.

После этого, останется порядка 5%, но это те граждане, которые появятся в 2022-2023 годах. В 2022 году мы ожидаем, что у нас могут появиться около 10 тысяч новых пострадавших дольщиков: около 7 тысяч уже отражены в учете, оставшиеся 3 тысяч допускаем до конца года. Если бы не появлялись новые объекты и пострадавшие дольщики, то мы бы уже в сентябре закончили работу Наблюдательного совета по принятию решений, и все адреса были бы рассмотрены.

Кроме того, у нас есть довольно большая группа граждан, которая не подлежит защите по закону. Это те, кто покупал апартаменты, кто покупал квартиры в домах-самостроях, и те, кого просто обманули. Сколько таких? Официальная статистика не ведется, по разным подсчетам – более 15 тысяч человек. По существующим нормам они могут быть защищены только в рамках уголовного судопроизводства либо гражданского, либо механизмами самих субъектов.

А на будущее у нас остается задача мониторинга объектов, возводимых через эскроу-счета.

Механизм эскроу-счетов был запущен несколько лет назад как панацея от появления новых обманутых дольщиков. Насколько эта система оправдывает себя?

В любом случае, этот механизм эффективен и безопасен для дольщиков. Но надо признать, что эскроу эффективно тогда, когда цена на недвижимость растет в пределах 5% в год. Когда человек получает деньги по счетам эскроу, он понимает, что это был его коммерческий риск. Максимум, что он потерял, – это ставка по депозитам. Если рост цен на жилье достигает 20-30% в год, картина немного меняется.

У нас сегодня по счетам эскроу строится более 83% объектов. Мы наблюдаем, что по 52 объектам уже просрочен ввод более чем на шесть месяцев. И граждане, конечно, не хотят получать деньги со счетов эскроу, продлевая договор долевого участия. Важно, что первоначальные сроки завершения строительства, уже перенесены более чем на полгода по 15% объектов, которые строятся по счетам эскроу, а это 1231 дом. Нужно мониторить эту ситуацию обязательно.

Константин Петрович, расскажите о работе по вовлечению в оборот земельных участков, высвобождаемых под долгостроями.

Фонду подлежат передаче права более чем на 500 земельных участков. По проблемным объектам, которые там расположены, приняты решения о выплатах гражданам возмещений. Реально из них сможем получить около 400, остальные мы не сможем забрать из-за отказов судов и различных обременений. В первую очередь, здесь речь про залоги банков, залоги юридических лиц, их права не подлежат восстановлению со стороны Фонда. И вот суды нам эти обременения не всегда снимают. В связи с этим по ряду земельных участков будем завершать строительство существующих объектов. У нас есть такая программа, например, в Саратовской области, где мы уже начали стройку, и квартиры по установленной цене передадим региону для решения социальных задач.

Кроме того, есть даже несколько случаев, когда выясняется, что арбитражный управляющий эти участки продал.

Сейчас мы зарегистрировали на себя уже 130 участков. По 47 участкам приняли решение о реализации объектов с торгов. По 26 из них объявлены торги, вся информация размещена на нашем сайте. Потенциально на них может быть построено порядка 140 тыс. кв. метров жилья.

Почему Фонд выставляет участки на торги, а не достраивает собственными силами?

Если земельный участок и объект небольшие по площади, то нам проще продать землю, так как строительство сопряжено со многими накладными расходами. В тех же городах, где предстоит возвести большой объем, как, например, в Нижнем Новгороде, мы будем самостоятельно достраивать с привлечением проектного финансирования.

Это важное и перспективное направление в нашей работе, и мы будем его активно развивать, но, повторюсь, наша главная задача на сегодняшний день –решить вопрос с обманутыми дольщиками. Для этого у нас есть все ресурсы и возможности.