Инвестиции в квартиры выгоднее их перепродажи

Москва. 24 сентября. ИНТЕРФАКС – Несмотря на изменения на рынке, инвестиции в квартиры остаются привлекательным вариантом сохранения денег. В какой сегмент жилья лучше инвестировать и какие локации в тренде, рассказали эксперты рынка.

Выгода от покупки квартиры в новостройке

С точки зрения доходности ситуация на рынке сейчас сложная. Как прогнозирует вице-президент ГК "Страна Девелопмент" Александр Гуторов, темпы роста стоимости новостроек замедлятся не более чем на 15% в год на фоне завершения "Льготной ипотеки". В регионах России продолжают действовать другие льготные программы ипотечного кредитования. Например, это IT-ипотека под 6%.

"Покупая квартиру за 6,31 млн рублей под 6% с первоначальным взносом 1,26 млн рублей, вы ежемесячно будете платить всего 32 тыс. рублей. Через 24 месяца с учетом прогноза замедления темпов роста цен до 15 % в год сумма продажи составит 8,34 млн рублей", - отметил Гуторов.

Он уточнил, что с учетом первоначального взноса в 20% и ежемесячных платежей за два года инвестор вложит 2 млн рублей. Из 8,34 млн рублей 6,31 млн – это изначальная стоимость, 1,26 млн – это первоначальный взнос, а 0,17 млн – выплаченное тело долга по ипотеке. В таком случае доход от квартиры составит 3,46 млн рублей, пояснил Гуторов. А прибыль от перепродажи будет равна 1,46 млн рублей.

В жилье инвестируют не только для перепродажи, но и для последующей сдачи в аренду. От этого инвестор с учетом прироста стоимости ежегодно получает в среднем 20% дохода, добавил вице-президент ГК "Страна Девелопмент". 

Однако сколько продержатся такие показатели доходности, сейчас не возьмется прогнозировать никто.

"Как долго еще продержится высокая текущая ключевая ставка, неизвестно. Возможно, в январе 2025 года уже начнется снижение, что неизбежно приведет и к снижению доходности по депозитам", - предположил Гуторов. 

Несмотря на отсутствие прогнозов, доля инвесторов в новых проектах все равно будет. Иногда они даже будут приобретать лоты крупными блоками. Ведь вложения в жилье – это долгосрочная перспектива. Сейчас банки предлагают высокие депозитные ставки до 20%, но инвестиции в недвижимость надежнее вкладов с краткосрочной перспективой, считает коммерческий директор Строительной компании DOGMA Людмила Зайченко.

"Последние 20 лет показали: что бы ни происходило на рынке – падение акций, скачки валют, повышение и понижение процентов по вкладам – в цене продолжала расти только недвижимость", - отметила Зайченко.

И дело даже не в попытке разбогатеть. В последнее время инвесторы стараются не то чтобы увеличить доход, а сохранить капитал, считает партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев. 

Что в тренде у инвесторов

По словам вице-президента ГК "Страна Девелопмент", сейчас у инвесторов пользуются спросом новостройки классов "премиум" и "бизнес". В этих сегментах не сильно ощутим рост инфляции из-за импортных материалов и оборудования при строительстве. Привлекателен для инвесторов и сегмент элитного жилья, но здесь инвесторы не рассчитывают на большую доходность.

Что касается локации, инвесторы предпочитают места, близкие к центру города.

"По результатам нашего недавнего исследования, мы видим, что покупатели отдают приоритет проектам, которые находятся в окружении парков и водоемов. В принятии решения о покупке инвестиционной квартиры для клиентов в 80% случаев играет роль развитая транспортная и социальная инфраструктура в пешей доступности жилого комплекса", - отметил Гуторов.

С его мнением почти совпала и точка зрения Зайченко: транспортная инфраструктура играет чуть ли не главную роль. Кроме того, сейчас существует тренд на создание "города в городе". Транспорт, парк, магазины и другие важные объекты должны быть расположены в 15 минутах ходьбы.

Наличие зеленой зоны или водоема может добавить к стоимости квартиры дополнительных 7-10%, отметила директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис.

"Но при этом необходимо отметить, что в подобных локациях застройщик изначально проектирует объект более высокого класса, где сами характеристики жилья уже учтены в стартовом ценообразовании лотов", - подчеркнула Мурмуридис.

Дом или квартира

Как отметил Гуторов, как раз из-за транспортной доступности, а также социальной инфраструктуры, инвесторы предпочитают квартиры. По сравнению с домом квартира более ликвидна и имеет высокий спрос, считает вице-президент ГК "Страна Девелопмент".

"А загородный дом – это все-таки индивидуальная история, это про хобби для души, а не про инвестиции и зачастую даже не про сбережения", - подытожил Гуторов.

Зайченко добавила, что дома могут быть интересны инвесторам для сдачи. Но чаще всего это в Подмосковье и Ленинградской области. В других регионах России перепродать частный дом будет сложнее.

Эксперты компании NF Group считают, что в современных условиях выгоднее всего будет инвестировать в сервисные апартаменты.

"Операционная доходность подобного рода апартаментов для конечного собственника в среднем составляет 5-12%, инвестиционная – зависит от "точки входа" в проект и последующего роста стоимости базового актива, может быть значительно выше", - рассказала партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.

Где в России инвестировать хорошо

По мнению Зайченко, у инвесторов спросом будет пользоваться жилье в Подмосковье. Во-первых, транспортная связь со столицей улучшается, при этом цены на жилье ниже московских. Кроме того, востребовано жилье в городах, расположенных недалеко от Москвы. Например, это Калуга, Тула и Тверь. Причины те же. Вдобавок в этих городах начал развиваться туризм.

Не снижается интерес и к южным городам – это Новороссийск, Ростов-на-Дону и Краснодар. Там жилье дорожает на 20-25% к году, подчеркнула Зайченко.

"В перспективе ближайших лет новое жилье будет востребовано на Дальнем Востоке. Регион известен промышленностью и большими запасами природных ресурсов, поэтому многие приезжают работать из других областей. Но основными покупателями новостроек остаются местные жители, которым дает стимул программа "Дальневосточной ипотеки", - отметила коммерческий директор СК DOGMA.

Директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers добавила, что столичные застройщики стали чаще выходить в регионы.

"Не стоит забывать, что к программе реализации в рамках КРТ (комплексного развития территорий – ИФ) присоединяются все больше регионов, а значит темпы жилого строительства в таких регионах будут ускоряться и привлекать потенциальных покупателей", - рассказала Мурмуридис.

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".