Рынку продлили ипотеку

Продление программы даст передышку, но рынку нужно продумать альтернативные программы без госсубсидий, полагают эксперты

Фото: Изображение с сайта Сбербанка РФ

Москва. 15 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Президент Владимир Путин объявил о продлении программы льготной ипотеки до 1 июля 2024 года, при этом ставка по ней повысится до 8%. Как это повлияет на рынок недвижимости, "Интерфаксу" рассказали эксперты.

Еще побалуют

"Льготная ипотека" с господдержкой работает с апреля 2020 года. Она была призвана поддержать отрасль в пандемию и сделала это: спрос и цены пошли вверх. Программа, которую ранее уже продляли по инициативе властей, должна была завершиться 1 января 2023 года. Вроде бы к этому всё шло. Министр финансов Антон Силуанов заявлял, что правительство обсуждает модификацию программы льготной ипотеки. При этом ведомство не видело необходимости в продлении программы.

"Мы исходим из того, что эта программа будет закончена 31 декабря", — говорил замглавы ведомства Алексей Моисеев в ноябре.

Банк России также не видел необходимости в продлении программы, поскольку это была антикризисная мера.

Некоторые эксперты высказывались против продления льготной ипотеки. По их словам, эта мера помогла простимулировать спрос и решить жилищный вопрос миллионам россиян, однако после прекращения программы будут действовать и другие. По мнению управляющего партнера компании "Метриум" Надежды Коркка, спрос может простимулировать грамотная политика девелоперов.

Другие эксперты поддерживали продление льготной ипотеки. По мнению совладельца Группы "Родина" Владимира Щекина, непродление программы могло привести к росту ставок для большинства покупателей. Коммерческий директор компании "Страна-Девелопмент" Александра Гуторова добавила, что прекращение программы могло отразиться на рынке вне премиального и бизнес-сегмента.

Однако сегодня все споры были закрыты: президент РФ Владимир Путин объявил о продлении программы льготной ипотеки до 1 июля 2024 года. При этом ставка немного вырастет – с 7 до 8%.

Напомним параметры программы: максимальная сумма кредита для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленобласти составляет 12 млн рублей, для остальных регионов — до 6 млн рублей. При сочетании этой программы с рыночной или другой субсидированной ипотекой можно увеличить лимит до 30 и 15 млн рублей соответственно.

Всего за время действия программы выдано более 764 тыс. кредитов на сумму около 2,3 трлн рублей. Кредитным и иным организациям, предоставляющим льготные кредиты, выплачены возмещения на сумму более 59 млрд рублей.

Спрос на уровне

Эксперты дружно предсказывают увеличение спроса на рынке первичной недвижимости после решения о продлении программы льготной ипотеки. Соответственно, вырастут и темпы продаж.

"Мы приветствуем решение продлить программу льготной ипотеки. В текущей турбулентной ситуации и в условиях снижения объема продаж на рынке новостроек эта мера позволит девелоперам продолжить реализацию своих проектов, обеспечить достаточное наполнение эскроу-счетов с сохранением комфортной ставки по проектному финансированию", - уверен директор по продажам GloraX Павел Логачев.

Эксперты отмечают, что завершение госпрограммы стало бы негативным фактором для отрасли. По мнению замдиректора по продажам ГК "Гранель" Сергея Нюхалова, спрос мог бы упасть более чем на 10%. В таком случае восстановление отрасли и частично национальной экономики серьезно бы замедлилось.

Коммерческий директор VIRA Ольга Кирилловых подчеркнула, что при наличии программы лучше будут работать дисконты на ставку от застройщика, если застройщик является для банка ключевым партнером. Она пояснила, что при определенных условиях по проектному финансированию банк включает застройщика в реестр ключевых партнеров. В этом случае банк снижает ставку для клиентов этого застройщика без дополнительных затрат.

"Застройщики продолжат субсидировать ставки, но через удорожание объектов. При этом резких изменений не произойдет, а январь и февраль — месяца традиционного спада спроса на рынке недвижимости", - прогнозирует Кирилловых.

Такого же мнения придерживается и руководитель отдела продаж девелоперской компании "Мармакс" Анна Терехова. Она отметила, что за счет застройщиков средняя ставка по ипотеке может составлять 3-5%. Она откроет для покупателей возможность приобрести недвижимость на выгодных условиях.

"В результате предпринятых мер уровень продаж на первичном рынке в 2023 году может значительно превзойти результаты 2022 года и даже превысить пиковые показатели 2021 года. Кроме того, теперь девелоперы активнее будут запускать новые проекты, ведь данное решение – важный сигнал от властей, показывающий, что они и дальше намерены всеми возможными способами поддерживать строительную отрасль", - полагает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.

Инициативе рады и в банковском обществе. По мнению заместителя президента-председателя правления ВТБ Анатолия Печатникова, льготная ипотека сегодня является двигателем всего рынка. Он напомнил, что в 2022 году почти каждая вторая сделка проходит именно по госпрограммам, которые важны для заемщиков с учетом низкой ставки и гибких условий.

"Предложение продлить ипотеку с господдержкой до 1 июля 2024 года под 8% – это стратегический шаг... Клиенты теперь могут не ограничиваться рамками текущего года в стремлении купить новую квартиру на выгодных условиях, а спокойно планировать расширение жилищных условий для развития своей семьи на будущее. Застройщикам это также даст уверенность, что спрос на жилищные кредиты сохранится в не меньших объемах – а значит можно смело выводить на рынок новые девелоперские проекты", – пояснил Печатников.

Повышаем ставки

Ставку в 8% опрошенные эксперты называют комфортной. Миллионы людей все еще нуждаются в жилье, и эта программа была основным драйвером спроса. По предложению президента изменились и параметры другой программы с господдержкой – семейной. Теперь предлагается обеспечить доступ к ипотеке по ставке 6% для семей, у которых как минимум два ребенка не достигли возраста 18 лет.

"С учетом новых условий также вырастет спрос на семейную ипотеку, по нашим оценкам, не менее чем на 15%", - уверен Нюхалов.

Совладелец Группы Родина Владимир Щекин отметил, что повышение ставки несколько сузит число потенциальных заемщиков, так как ситуация с доходами населения непростая, а цены на новостройки высоки. Но, по его словам, в то же время это станет стимулом для девелоперов проводить более взвешенную ценовую политику.

"Отдельно хочу отметить, что 8% на рынке первичной недвижимости против 10,9 % на рынке вторичной недвижимости делают новостройки ещё более привлекательными для покупателей", - прокомментировала коммерческий директор 3-RED Наталия Нестерова.

Коркка также считает, что повышение ставки не отразится на популярности программы.

Знай себе цену

При этом эксперты просят не переоценивать влияние программы льготной ипотеки на первичный рынок. Лобачёв отметил, что даже с такой ставкой ситуация вряд ли кардинально изменится. Эксперт связывает это с отсутствием предпосылок для восстановления платежеспособного спроса.

"Доля ипотеки при таких вводных сохранится в районе 70% по "старой" Москве. Пока деталей еще нет, но было бы интересно для покупателей расширить сумму кредита до 20 млн в границах "старой" Москвы и на апартаменты – сейчас многие покупают апарты именно для проживания. Но не могут использовать льготную ипотеку", - предложил директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

Он добавил, что инициатива позитивная, потому что дает возможность гражданам приобретать недвижимость в ипотеку по ставкам ниже среднерыночных. Но при этом существенного влияния на цены она не окажет, они будут изменяться в соответствии с рыночными законами.

"Найти баланс спроса и предложения в контуре этих изменений, скорее всего, смогут те застройщики, кто успеет отреагировать релевантным предложением для новой целевой группы и скорректирует предложение для остальных групп для сохранения доступного платежа. Эти компании смогут сохранить свои объемы продаж или даже увеличить их - за счет тех, кто не сможет быстро подстроиться. При отсутствии негативных макрофакторов рынок в целом скорее получит плавный тренд на повышение продаж первичной недвижимости в I-II кварталах", - отметил коммерческий директор группы "Самолет" Кирилл Храпов.

Но важно, чтобы все участники рынка недвижимости использовали этот "подарок", некий гарант хотя бы небольшой уверенности в завтрашнем дне, для выработки альтернативных ипотечных программ, которые были бы сопоставимы по доступности со льготной ипотекой, но без госсубсидий.

"Больше того, подобные программы целесообразно начать внедрять уже с начала 2023 года, чтобы к моменту окончания срока действия программы рынок был готов перейти на саморегулирование. Это позволит обеспечить плавный переход на новые условия работы после того, как программа льготной ипотеки прекратит свое действие, поможет избежать ажиотажного спроса на жилье, как это было в 2020-2021 годах, избежать дефицита предложения и роста цен на жилье", - советует руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК "А101" Анатолий Клинков.

Расширение "семейной"

Еще одно важное изменение – расширений условий программы семейной ипотеки.

"Это новое предложение, прошу отработать как можно быстрее и приступить к реализации", - заявил сегодня Путин.

По словам Храпова, фактически распространение программы на семьи с двумя детьми - это новое стимулирование, и девелоперы им воспользуются, субсидируя самостоятельно до более низких ставок.

"Такое предложение даст импульс и определенный рост спроса, который компенсирует снижение спроса вследствие ухода с рынка ставок ниже 3%. До конца года эти предложения с очень высокой вероятностью покинут рынок. Уже сейчас один из ключевых банков уведомил, что с конца декабря не будет работать с ипотекой от застройщика со ставкой ниже 3%", – уточнил Храпов.

Напомним, "Семейная ипотека" была запущена в начале 2018 года. Семьи могут получить кредит на покупку жилья на срок до 30 лет. Ставка не должна превышать 6% годовых, однако многие кредитные организации предлагают более выгодные условия. В настоящее время средневзвешенная ставка составляет 5,6%. Ранее глава ДОМ.РФ Виталий Мутко на встрече с президентом РФ Владимиром Путиным предложил сделать "Семейную ипотеку" бессрочной.