Противостояние девелоперов и покупателей на первичном рынке жилья продолжается

Аналитики и потребители ждут дальнейшего снижения цен

Столичный рынок новостроек переживает кризис тяжелее рынка вторичной недвижимости. В марте на рынке активизировался спрос, однако он пока не конвертируется в реальные сделки. Девелоперы заметив первые признаки стабилизации, начали постепенно отказываться от рекламных акций и предоставления скидок, в то время как покупатели "топчутся" на месте и ждут дальнейшего снижения цен.

Пока непонятно, сколько продлится противостояние девелоперов и покупателей, и кто "сломается" первым. Несмотря на увеличение обращений покупателей, последние все негативнее оценивают объекты в стадии готовности до 50% и менее. Все это усугубляется долговыми нагрузками девелоперов, а также сильно возросшим риском недостроя жилых домов.

Предложение в эконом-классе выросло в 5 раз

За первые три месяца 2008 года московские строители возвели 1 млн 56 тыс. кв. метров жилья. Из них непосредственно на территории города в I квартале было построено 718 тыс. кв. метров жилья. Однако здесь присутствует и большая доля социального жилья, которое не выходит на рынок.

Так, по данным риэлтеров, опрошенных "Интерфакс-Недвижимостью", сейчас в Москве предлагается жилье более чем по 300 адресам. Согласно информации "МИАН", объем предложения на рынке новостроек Москвы составляет порядка 345 адресов, а по данным "Миэль", в марте 2009 года в открытой продаже находилось 305 объектов, четверть из которых - в стадии сдачи Госкомиссии.

По словам генерального директора агентства недвижимости DOKI Валерия Барнинца, на рынке пока не произошло существенного снижения объемов предложения. По данным агентства, по сравнению с октябрем прошлого года предложение в эконом-классе выросло в 5 раз, в бизнес-классе сократилось на 6,5%, в элит-классе сократилось на 27%.

Однако, по прогнозам руководителя аналитического центра корпорации "ИНКОМ" Дмитрия Таганова, в Москве объем нового коммерческого жилья в 2009 году может сократиться по сравнению с 2008 годом примерно на треть. "Скорее всего, в 2009 году в столице на рынок будет выведено не более 1,2 млн кв. метров коммерческих новостроек", - считает он. Эксперт также отмечает, что объективно можно будет оценить, насколько уменьшились обороты строительного рынка, по мере завершения проектов, начатых в докризисный период.

Покупатели "топчутся" на месте

Риэлторы, опрошенные "ИФ-Недвижимостью", отмечают, что в марте наблюдался рост спроса, а до этого времени продолжалось плавное снижение продаж в новостройках. Однако, по словам руководителя направления новостроек "МИАН" Руслана Кобзарева, при этом "конвертации спроса в реальные сделки пока не произошло".

По данным "ИНКОМ", спрос на новостройки упал в несколько раз, особенно сильно – на новостройки, стадия готовности которых составляет 50% или менее. Кроме всего прочего, ситуацию усугубляет необходимость застройщиков платить по взятым ранее кредитам.

"Потенциальные покупатели звонят с задачей прицениться, узнать, насколько снизились (или не снизились) цены, уточнить условия рассрочек и прочих специальных программ для покупателей квартир. Наиболее высоким спросом пользуются квартиры в новостройках эконом-класса, расположенных в спальных районах недалеко от метро", - отмечает Д.Таганов.

В настоящее время квартир эконом-класса стало существенно больше и конечно продажи идут в основном в этом классе, в других сегментах новых проектов практически нет, и весь выбор ограничивается теми объектами, которые реализуются уже 1-2 года, отмечают эксперты.

"Сейчас можно констатировать, что точку максимального падения продаж мы уже прошли", - оптимистически заявляет В.Барнинец, но добавляет, что "если не произойдет второй волны падения спроса, то продажи будут расти даже на фоне отсутствия кредитных ресурсов".

Между тем, данные по экспозиции квартир пока неутешительны для продавцов. В марте средний срок экспозиции квартир увеличился до 78 дней, в октябре он не превышал 45 дней, отмечает В. Барнинец.

Рассчитывать на поддержку Москвы по выкупу жилья, которая может поддержать спрос на рынке новостроек так же не стоит. Недавно правительство отказалось от выкупа жилья в высокой степени готовности на аукционах в пользу собственного строительства.

Продавцы не хотят снижать цены, покупатели замерли, ожидая дальнейшего падения цен. "Рынок с двумя тысячами сделок в месяц на 12 млн населения в городе – это просто смешно. О каких здесь можно говорить тенденциях или перспективах", - сетует В.Барнинец.

Цены реальных сделок существенно ниже

По данным агентства DOKI, в 2009 году в строящихся объектах цены снизились в долларовом эквиваленте, в среднем на 25%, рублевые цены остаются на прежнем уровне исключительно из-за произошедшей девальвации рубля. "Цены в январе и феврале зависели от различных акций и скидок, которые предоставляли девелоперы. С конца февраля этот фактор практически перестал оказывать влияние на стоимость жилья, так как большинство девелоперов прекратили применять практику снижения цен с помощью рекламных акций", - отмечает В. Барнинец.

По данным "Миэль", по итогам квартала снижение цен в американской валюте в новостройках эконом и среднего классов составило -15,0% и 19,3% соответственно, более значительное падение отмечено в эконом-классе - 28,2%. "С начала года (относительно декабря 2008 года) цены на квартиры в строящихся домах столицы в марте 2009 года составляла 194,3 тыс. руб. за кв. метр, в введенных в эксплуатацию новостройках за прошедший квартал средний уровень цен поднялся до 211,1 тыс. руб. за кв. метр", - отмечают аналитики компании "МИЭЛЬ".

По данным компании "ИНКОМ", в марте 2008 года средний показатель стоимости кв. метра в московских новостройках равнялся $5602. Средняя цена панельных новостроек в марте составила $4842 за кв. метр, монолитно-кирпичных - $7018 за кв. метр.

"Однако нельзя забывать, что цены реальных сделок существенно отличаются от цены предложения. В зависимости от объекта, дисконт от первоначальной цены предложения может составлять до 35%", - напоминает Д.Таганов.

По данным "ИНКОМ", наиболее дешевыми, в плане приобретения панельного жилья, стали: Зеленоград (72,8 тыс. руб. за кв. метр), СЗАО (81 тыс. руб. за кв. метр) и ВАО (111,1 тыс. руб. за кв. метр).

По прогнозам "МИАН", в ближайшей перспективе на рынке новостроек, скорее всего, будет наблюдаться колебательная динамика цен с амплитудой в 1-2% как в положительную, так и в отрицательную стороны в зависимости от сегмента. С оживлением спроса плюсовой тренд, скорее всего, будет наблюдаться в сегменте наиболее востребованных одно- и двухкомнатных квартир, трехкомнатные и многокомнатные квартиры, вероятнее всего, периодически будут немного терять в цене, считают аналитики компании.

Эксперты рынка жилья не исключают и второго "дна". Перспектива его появления прогнозируется с такой же вероятностью, как и рост цен на жилье в столице до конца 2009 года. Сейчас сложно прогнозировать что-либо, говорят аналитики. Они не знают, как будут вести себя основные фундаментальные макроэкономические показатели, которые определяют и рынок недвижимости, как снижение доходов населения, увеличение безработных, цены на нефть и многое другое.

Сейчас некоторые аналитики склоняются к возможной коррекции цен на жилье по различным сегментам и районам проживания. По их мнению, цены могут сильнее упасть в периферийных спальных районах Москвы, а так же в районах, где находится много заводов, например, в Перово и Новогиреево.

"Сегодня средняя стоимость недвижимости на вторичном рынке составляет168 тыс. рублей. Однако уже в течение ближайшего года цена квадратного метра может упасть до 30-35 тыс. руб. в таких районах как Гольяново, Метрогородок, Бусиново, Ярославское шоссе, Западное Бирюлево, Капотня, Курьяново, Карачарово и др. Несколько меньшее падение (до 50-60 тыс. руб. за кв. метр) специалисты ожидают в Кусково, Востряково, Дегунино, Плющево, пос. Северный. Ожидаемая стоимость в Южном Бутово, Южном Чертаново, Восточном Бирюлево, Царицыно, Печатниках, Выхино, Жулебино, Новокосино, Северном Измайлово, Ховрино, Бескудниково - 75-85 тыс. руб. за кв. метр. Все это – районы с минимальными индексами качества городской среды. А проще – наименее комфортные для проживания", - рассказывает гендиректор портала МнеДа.ру Алексей Кистенев.

Скидки не стимулируют отложенный спрос

Некоторые риэлторы утверждают, что сейчас многие девелоперы отказываются от системы скидок, которыми они безуспешно пытались стимулировать рынок в январе-феврале. Они мотивирует это тем, что спрос увеличился, а значит, вот оно – "дно".

"В Москве девелоперы практически не идут на скидки. В Подмосковье есть уже объекты, где цены снизили до 30 тыс. рублей за метр", - отмечает В. Барнинец.

По мнению экпертов, опрошенных "ИФ-Недвижимостью", на продажи могут повлиять только серьезные скидки, а скидка в 5% - это обычная практика при 100% оплате стоимости квартиры и в условиях низкого спроса на поведение покупателя она не оказывает серьезного влияния.

И все-таки, по словам Д. Таганова, подавляющее большинство застройщиков - порядка 95% - готовы предоставлять разного рода скидки, однако при 100% предоплате стоимости квартиры даже самые несгибаемые в плане предоставления скидок застройщики пойдут навстречу покупателю.

Сейчас в новостройках действуют системы бонусов и скидок. Ситуация совершенно иная: приходится бороться за каждого покупателя. В ход идут процентные и беспроцентные рассрочки, скидки, бонусы, подарки – всё, что может привлечь внимание покупателя и заставить его прийти в офис застройщика. Для привлечения покупателей увеличиваются сроки рассрочки, понижается первоначальный взнос и процентная ставка, расчеты привязываются к рублю. Как правило, все эти факторы взаимозависимы.

Конечная цена сделки зависит от ситуации, в которой оказался застройщик и от условий покупки. "Например, если застройщику нужно срочно расплачиваться по кредитам, а покупатель готов на единовременную оплату квартиры безо всяких рассрочек, то размер скидки может доходить до 30% от цифры, указанной в прайс-листе. Но это единичные случаи. Чаще всего согласны на предоставление скидки в размере 5-10%", - поясняет Д.Таганов.

"Системы скидок помогают реализовывать квартиры, но кардинально решить проблему отложенного спроса, конечно, не могут. Покупатели откладывают покупку квартиры не потому, что им не хватает этих нескольких тысяч долларов. У многих семей достаточно средств, чтобы купить квартиру уже сейчас. Однако большинство из них надеется, что цены упадут еще ниже и поэтому не торопятся оформлять договор долевого участия. У многих людей серьезно изменились обстоятельства – кого-то уволили с работы, некоторым урезали зарплату, не выплатили премии по итогам года и т.п. Все это не способствует уверенности в завтрашнем дне, поэтому люди предпочитают подождать с покупкой квартиры до лучших времен", - говорит эксперт.

Забыть о сверхприбылях

По мнению первого заместителя мэра в правительстве столицы Владимира Ресина, строительным компаниям в Москве следует забыть о сверхприбылях в условиях финансово-экономического кризиса.

По его словам, цены на недвижимость, которые установились в сложившейся экономической ситуации, и будут теми, "по которым будем работать".

"Должны установиться те цены, которые будут перевариваемы для населения и позволят инвесторам строить без убытка. Но застройщикам надо забыть о сверхприбылях", - сказал В.Ресин.

Минрегионразвития установила нормативные цены, по которым во II квартале 2009 года власти будут выкупать у застройщиков готовые квартиры для социальных нужд в Москве в размере 83,75 тыс. за 1 кв. метр, что на 13,4% выше предыдущей планки.

В сообщении Минрегиона по итогам совещания, прошедшего 14 апреля, указывается, что "цены, предложенные для выкупа социального жилья у застройщиков вполне приемлемы, и строительные компании готовы по этим ценам строить массовое социальное жилье". Большинство представителей строительных организаций согласились с доводами главы Минрегиона, что текущее состояние на рынке жилищного строительства оптимально подходит для начала массового строительства социального жилья.

По сути, строители соглашаются с установленной стоимостью жилья эконом-класса за кв. метр в Москве. Об этом говорят и реальные предложения в периферийных районах столицы по ценам в этих пределах. По мнению экспертов, снижение цен до этого уровня в строящихся объектах будет стимулировать продажи жилья.

Риск недостроя высок как никогда

Однако и эти объекты пока не расходятся как «горячие пирожки». Покупателей отпугивает возросшие риски недостроя и они скептически смотрят на объекты стадия готовности которых составляет 50% или менее. У всех еще на слуху истории с обманутыми дольщиками, всем известны случаи существенных задержек ввода объектов в эксплуатации, а так же длинные месяцы ожидания подключения новых домов к коммуникациям.

Так, по данным компании "ИНКОМ", за I квартал временно приостановлено строительство 25 объектов, то есть доля замороженных строек на рынке жилья составляет не более 8%.

Все строящиеся объекты находятся официально в состоянии реализации, но отдельные негативные ситуации видны по поведению соинвесторов. "Сейчас никто не даст гарантий, что тот или иной дом будет достроен. Конечно, в долгосрочной перспективе все будет построено, но вопрос в том, когда этот момент наступит. Риск недостроя высок как никогда", - говорит В.Барнинец.

"К сожалению, в период ярко выраженного снижения покупательского спроса риск недостроя существует практически у любого объекта. Другой вопрос, что у известных застройщиков он минимален. Однако 100% гарантии, что завершенный строительством объект будет принят госкомиссией вовремя, сейчас не может дать никто", - рассказывает Д.Таганов.

Сергей Велесевич