На столичном рынке жилой недвижимости в последние полтора месяца укрепились тенденции, наметившиеся осенью прошлого года.
Во-первых, цены на квартиры стабилизировались. Во-вторых, как утверждают многие аналитики, объемы предложения выросли примерно на 20%, что привело к отставанию спроса. В результате срок экспозиции выставленных на продажу квартир увеличился в среднем до двух месяцев.
И хотя риэлторы сетуют на то, что от прошлогоднего ценового бума остались одни воспоминания, они настроены оптимистично. По мнению большинства экспертов, опрошенных агентством "Интерфакс-Недвижимость", причин для заметного снижения цен нет, и в ближайшем будущем не предвидится.
Переоценка ценностей
Ровно год назад продавцы квартир в Москве не успевали менять ценники: квадратные метры дорожали как минимум на $20 в день. Безудержный рост цен подхлестывал интерес покупателей: одни боялись, что им "дефицита не достанется" и они останутся без крыши над головой, другие рассматривали жилье как инвестиционный инструмент.
Анализируя ситуацию почти годичной давности, Александр Матвеев, начальник аналитического отдела Корпорации "ИНКОМ - Недвижимость", говорит: "В период общего роста цен весной - в начале лета 2006 года сработала негативная схема: покупай-разбирай, а то можешь не успеть".
Ажиотажный спрос играл на руку всем, кто зарабатывал на продаже квартир. Стоит ли напоминать, что стоимость "типового" квадратного метра в середине года перешагнула психологическую отметку в $4000, а "элитного" - достигла $40000?
То, что квартиры были переоценены, и эта тенденция сохранилась и в этом году, признают даже сами риэлторы.
Александр Скобкин, ведущий аналитик Агентства недвижимости DOKI, считает, что в настоящее время в Москве, "цена предложения, особенно квартир эконом-класса, в несколько раз превышает себестоимость и остаточную стоимость жилья, а также финансовые возможности большинства потенциальных покупателей".
"А элитные квартиры (более 20 тыс. у.е. за квадратный метр) стоят почти столько же, сколько и жилье в престижных районах Нью-Йорка, Лондона, Парижа, Берлина и других западных мегаполисов", - продолжает эксперт.
Увы, кошельки покупателей не выдержали ценовой гонки. Ситуация стала меняться осенью 2006 года: спрос уменьшился, что привело к сокращению количества сделок с недвижимостью, а затем и к некоторой коррекции цен.
Перемены стали столь заметны, что спровоцировали слухи о грядущем обвале рынка. К счастью, эти прогнозы не оправдались - рынок выстоял, но видоизменился.
По мнению аналитиков, в феврале-марте 2007 года покупатели укрепили свои позиции на рынке, а продавцы, в свою очередь, стали более сговорчивыми.
Директор департамента городской недвижимости агентства недвижимости "Century 21 Серебряный век" Карина Дохикян рассказала "ИФ-Недвижимость": "Могу сказать, что в феврале появилась новая тенденция: продавцы квартир в 12-ти - 16-ти этажных домах устали продавать свои квартиры. И торгуются теперь при продажах на очень весомые суммы - от $ 10 тысяч".
"Поскольку цены перестали расти такими темпами (как в 2006 году - "ИФ-Недвижимость"), у людей отпала необходимость срочно покупать, - рассуждает начальник отдела продаж Группы компаний "Конти" Роман Костин. - В условиях стагнации меняются и предпочтения покупателей, которые выбирают более качественное жилье за те деньги, за которые покупали в конце года менее качественные квартиры".
"Потенциальные покупатели жилья эконом-класса, которые составляют большинство участников рынка (более 60%), занимают в настоящее время выжидательную позицию, рассчитывая на заметное удешевление квадратного метра - то есть уже сформировался отложенный спрос", - считает А. Матвеев.
По его словам, "в сегменте вторичного жилья бизнес- и элитного классов ситуация не настолько критичная, так как целевая аудитория, для которой позиционируется данное жилье, находится в гораздо более устойчивом финансовом положении, спрос в этих сегментах уверенный и постоянный".
Эксперт обращает внимание на то, что сейчас продавцы "прощупывают" готовность и терпение покупателей очень осторожно, а это "свойственно инертному рынку недвижимости".
Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании "Сити-XXI век", отмечает повышение активности на рынке. "Об этом свидетельствует повышение объема предложения. По сравнению с январем доля квартир вторичного рынка, которые впервые выставлены на реализацию, увеличилась на 34,2%. Что касается первичного рынка, то предложение квартир в новостройках возросло на 7,4%", - говорит он.
В то же время специалисты "МИАН - агентства недвижимости" утверждают, что в феврале спрос по сравнению с январем вырос более, чем на 5%, что соответствует примерно уровню середины осени 2006 года. По прогнозам аналитической службы компании, к концу марта рынок вступит в самую "активную" фазу и спрос может увеличиться еще на 10%.
Эту точку зрения разделяет и Александр Шапиро, член правления ЗАО "Моспромстрой": "Сейчас предложение, действительно, превышает спрос. Но цена квадратного метра от этого не падает. Да, продавец может предоставить рассрочку, незначительные скидки, да и то в сегменте эконом- и бизнес-класса. В этом году наша компания сдаст более 150 тыс. кв. метров жилья (комплекс "Каменный цветок" в районе метро "ВДНХ", дома на Мичуринском проспекте и другие). Я уверен, что они быстро найдут своих хозяев".
По мнению А. Шапиро, "рынок выйдет из стагнации уже в апреле, когда покупатели однозначно убедятся, что ждать нечего, и дешеветь квартиры, не будут".
Что происходит с ценами
По данным на 12 марта, предоставленным аналитическим центром IRN, средняя стоимость кв. метра жилья в Москве (без учета стоимости элитных квартир) составила $4217, что на 0,1% меньше, чем за предыдущую неделю марта.
Впрочем, по сравнению с показателями февраля рост все-таки есть: квадратный метр подорожал на $17.
"Снижению цен на московскую недвижимость ничего не способствует. Спрос на квартиры в столице по-прежнему остается высоким, этому способствуют несколько факторов: ипотека, улучшение благосостояния населения, миграция из регионов страны и миграция из соседних государств, - считает Алина Андреева, пресс-секретарь компании "КомСтрин", - Средний уровень цен в феврале составил около $4200 за кв. метр".
Собеседница агентства отмечает, что дифференциация рынка сохраняется: "Если брать во внимание качественное жилье (монолит, кирпич) и менее престижные квартиры (панель, блочные дома), то по стоимости между ними остается существенный разрыв. Разумеется, плохая панель снижается в цене, в то время как стоимость квартиры в современном доме (монолит, кирпич) продолжает расти. За февраль стоимость квартир в панельном доме с маленькой кухней упала на 0,3%, а стоимость квартиры в современном монолитном доме увеличилась на 1%-2%".
По данным С. Лядова, в феврале 2007 года в Москве рост цен на вторичном рынке жилья составил в среднем 0,5% (больше всего подорожали квартиры в Центральном, Западном и Северо-Западном округах). На первичном рынке, говорит он, цены выросли в среднем на 0,8%.
"Реальная стоимость жилья определяется рынком при заключении сделки. В конечном итоге цену квартиры устанавливает не продавец, а покупатель, когда приобретает ее. В этой связи идущее сейчас расслоение рынка недвижимости более точно формирует ценовые параметры различных категорий жилья. Не может квадратный метр в "хрущевке" стоить почти столько же, сколько и современное жилье бизнес-класса, как это сейчас иногда происходит", - пояснил С. Лядов.
Татьяна Решняк, генеральный директор ОАО "Главмосстрой-Недвижимость" (осуществляющего в рамках компании "Главстрой" функции единого центра продаж жилья) привела следующие данные: "В феврале в целом по рынку индекс роста составил 0,01%, причем на качественное жилье. При этом стоимость квартир бизнес-класса осталась примерно на том же уровне. Сегмент элитной недвижимости дал небольшой прирост. Квартиры эконом-класса несколько подешевели".
А. Матвеев также обращает внимание на отличие ценовой динамики в разных сегментах рынка. Так, по его словам, в домах из типовой и современной панели падение составило 0,1% и 0,2% соответственно. "Как ни странно, - говорит эксперт, - но в течение февраля цена предложения за кв. метр на панельные "хрущевки" выросла на 0,3%. Хотя уже за первые две недели марта панельные "хрущевки" подешевели на 0,4%". Аналитики АН "Савва" приводят несколько иные данные. "В феврале средняя цена на квартиры в Москве составила $4673 за кв. метр, а медианная цена - $4360 за кв. метр, - говорится в их отчете. - За февраль однокомнатные квартиры подешевели на -0,48%, двухкомнатные квартиры подешевели на -0,17%, а цены на трехкомнатные квартиры выросли на +0,02%. Положительная динамика роста цен предложения отмечена в следующих категориях московских квартир: "Хрущевки панель" (+0,5%), "Современная панель" (+0,2%), "Кирпич с малой кухней" (+0,9%), "Сталинский кирпич" (+1,0%). А в остальных категориях цены снизились от -0,3% до -2,0%.
Следует отметить положительную динамику роста цен предложения на жилье в этом месяце на западе (+1,0%) и юго-западе (+0,4%) столицы. По остальным округам отмечено снижение цен на квартиры от -0,1% до -0,9%".
Перспективы роста
Большинство опрошенных "ИФ-Недвижимость" экспертов оптимистично оценивают перспективы развития рынка. В частности, А. Матвеев, говорит:
"Существующая на сегодняшний день ценовая стагнация в целом по всем сегментам будет продолжаться некоторое время, вероятнее всего непродолжительное. Покупатели наконец-то поймут, что цены опускаться заметно не будут, и начнут совершать сделки купли-продажи. Вот тогда рынок вторичного жилья и продолжит свое спокойное, динамичное развитие. Этому потворствует и общая экономическая ситуация в стране".
А. Андреева признает, что "после ажиотажного роста совершенно естественно, что такой бурный рост, как в первой половине 2006 года, не мог продолжаться вечно, просто потому, что за ним не успевали другие сектора экономики, влияющие на ценообразование в сфере недвижимости".
При этом она отмечает, что "снижение стоимости жилья вряд ли будет, поскольку объемы строительства практически не растут, а доходы населения - наоборот, строительные материалы дорожают, растет стоимость земли в Москве и в Подмосковье, продолжается миграция населения в столицу из других регионов России и соседних государств". По ее прогнозу, "наиболее вероятный сценарий развития рынка недвижимости в Москве - плавный рост, не ниже уровня инфляции, а это порядка 1% в месяц".
Р. Костин предполагает, что "март, апрель и май как традиционные месяцы наибольшей покупательской активности и активизации рынка продемонстрируют уверенный рост цен на уровне 1-2% в месяц". По его мнению, в этом году стабильно дорожать будет все, что не было переоценено в 2006 году.
"Сейчас, с предстоящим вступлением России в ВТО, уже очевидной экспансией иностранных банков, прихода более дешевых денег, изменится ситуация с ипотекой - сегодняшние высокие проценты упадут до нормальных величин", - считает А. Шапиро. Он акцентирует внимание на том, что "когда ипотекой сможет воспользоваться почти каждый, у людей не будет ментальной боязни кредита, нас, возможно, ожидает скачок цен на жилье".
Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра инвестиционно-девелоперского холдинга "МИЭЛЬ" сказал "ИФ-Недвижимость" что уверен: в ближайшие месяцы стабилизация цен сохранится, однако уже к осени ситуация изменится.
"Несмотря на то, что по итогам января-февраля 2007 года наблюдается стабилизация цен почти на все категории московских квартир вторичного рынка, к осени, с увеличением общей активности на рынке жилья, велика вероятность возобновления роста цен. Темпы ценового прироста будут чуть выше уровня инфляции, - рассказал аналитик. - Что же касается первичного рынка, то здесь тон будет во многом задавать дефицит строительных площадок. Столичные власти намерены ограничить объемы строительства жилья до 5 млн кв. метров в год. Так что значительного роста объемов предложения ждать не приходится. Вполне возможно, что строители могут придержать имеющееся жилье - ведь оно все равно будет реализовано. Такой подход позволит сохранить в ближайшее время цены предложения на текущем уровне с небольшими колебаниями в пределах 2-4% в месяц".
Минэк видит риски в предложенных "Самолетом" мерах по борьбе с потребтерроризмом