Повышение ключевой ставки: рынку будет непросто, но он готов

Застройщики могут работать при любом сценарии, но над восстановлением спроса придется потрудиться

© РИА Новости. Владимир Трефилов

Москва. 13 сентября. ИНТЕРФАКС – Совет директоров Банка России на очередном заседании принял решение о повышении ключевой ставки на 1 п.п. с 18 до 19%. Решение регулятора не стало неожиданностью для представителей стройотрасли. Эксперты рассказали "Интерфаксу" о реакции рынка недвижимости на очередные изменения.

Рынок готов

Для рынка недвижимости с повышением ключевой ставки мало что изменится, считает коммерческий директор "Брусники" в Москве Андрей Фатнев.

"Рыночная ипотека как была, так и останется недоступной. По ней мы сегодня фиксируем единичные сделки. Безусловно, в очередной раз увеличатся расходы застройщиков на субсидированные программы и проектное финансирование. Однако этот рост будет незначительным. Если рассматривать рост трат на строительство, то это, безусловно, дополнительно ляжет на плечи застройщика и, как следствие, отразится на цене квадратного метра для клиента", – отмечает он.

Фатнев также напомнил, что ставка 18% уже была заградительной. По его словам, людей, способных брать кредит под 20-22%, "практически не существует". По мнению эксперта, в отсутствие льготных программ продажи сжались бы почти до нуля. Сегодняшними драйверами спроса он назвал семейную и IТ-ипотеки, субсидированные продукты и настоящий обмен, когда девелопер сам выкупает квартиры, а не пытается их реализовать через партнерские агентства в течение нескольких месяцев.

"Принципиально повышение ключевой ставки в текущей ситуации уже не отразится на рынке недвижимости, потому что стоимость кредита (без субсидии) уже находится на заградительном для потенциальных заемщиков уровне", – соглашается управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.

Он добавляет, что в то же время дальнейшее повышение ключевой ставки создает риск пересмотра действующих программ поддержки ипотеки в сторону их сокращения и негативно отражается на стоимости заемных средств для всех участников экономики, в том числе и для застройщиков, так как увеличивается ставка по проектному финансированию. Издержки из-за обслуживания кредита отражаются в стоимости квадратного метра.

"Рынок готов, динамика изменений, скорее всего, будет не незначительной. (…) дальнейшее повышение - это сигнал, в что в экономике нарастают риски, и бизнесу в условиях высокой ставки развиваться тяжелее. Следовательно, ошибки в планировании могут стать фатальными в условиях очень дорогих кредитов. Поэтому бизнес в условиях высоких ставок сфокусирован на выживании, а не на развитии", – комментирует директор по продажам "Главстрой" Алексей Гусев.

На выдумку хитра

В сложившихся условиях девелоперы продолжают искать новые инструменты для поддержания уровня спроса.

"Для поддержания спроса застройщики внедряют внутренние инструменты продаж, которые позволяют клиенту приобрести недвижимость с комфортными ежемесячными платежами без необходимости оформления ипотеки под высокую процентную ставку.

Благодаря льготным программам кредитования, запущенным со стороны государства, таким как "Семейная ипотека" и "IТ-ипотека", доступность ипотеки сохраняется, так как разница в процентной ставке от льготного кредитования к стандартному кредитованию составляет 14% и более, а финансовая нагрузка заемщика снижается на 66% и составляет 72 тыс. рублей при средней сумме кредита 12 млн рублей и сроке кредитования 30 лет", — говорит руководитель управления прямых продаж ГК ФСК Екатерина Чурюкина.

Совладелец и сооснователь Группы "Родина " Владимир Щекин подчеркивает, что девелоперы могут работать при любом сценарии, однако индустрии нужно трудиться над восстановлением спроса.

"Сейчас и в перспективе ближайших трех-четырех кварталов возможный рост ключевой ставки на 1-2% кардинально не повлияет на ситуацию. Не имеет значение, поднимется ли она до 20% или останется на сегодняшнем уровне. Многие из тех, кто ориентировался на рыночные ипотечные продукты, уже давно пересмотрели свои планы. Пока они недоступны для большинства населения. Мы приближаемся к некоторой стабилизации, правда, на нижнем уровне спроса. Застройщики практически не зависят от кредитной политики Центробанка и разрабатывают "внеипотечные" стратегии и инструменты продаж", — рассказывает Щекин.

Директор департамента продаж жилой недвижимости ГК "Сумма элементов" Светлана Бардина полагает, что повышение ключевой ставки, несомненно, негативно скажется на состоянии первичного рынка.

"Стандартные рыночные кредиты уже недоступны для большинства клиентов, в этом смысле практически ничего не изменится. Однако к заградительным значениям приблизятся еще и субсидированные ставки. Кроме того, продолжит расти доходность по депозитам. Соответственно, застройщикам станет сложнее привлекать клиентов. Тем не менее, беспроцентные рассрочки на строящееся ликвидное жилье по-прежнему гарантирует доходность, как минимум, сопоставимую с выручкой от депозитов. При этом клиент приобретает актив, который продолжит стабильно дорожать в среднем на 15-20% в год, тогда как вклады не отличаются подобной надежностью", — резюмирует она.

Весна покажет

Генеральный директор "Аметист Кэпитал" Андрей Тян выражает мнение, что для рынка столь высокие ставки означают торможение продаж и сдерживание роста строительства коммерческой недвижимости. Однако этот тренд развернется по мере снижения ставки ЦБ в будущем.

"Что касается рынка недвижимости, то уровень ключевой ставки при отсутствии льготной ипотеки носит запретительный характер. Это не значит, что рынок встал, но его охлаждение в полной мере мы ощутим в конце осени и зимой. При этом есть рост сделок в премиальном сегменте, что является лишним подтверждением того, что деньги теперь остаются в стране", — делится своим мнением президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков" и профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков.

По его словам, строительная отрасль при этом имеет точку приложения усилий – инфраструктурные проекты, промышленные объекты, дорожное строительство. Но характерные для нее кассовые разрывы приходится закрывать более дорогим фондированием.

"Если говорить о жилищном строительстве, то потенциал сохраняется в сегменте ИЖС, который и по итогам прошлого года продемонстрировал высокий рост и в этом году, по предварительным данным, сохраняет рекордный для нашей страны темп. Что касается городских новостроек, то результаты адаптации рынка к новым условиям мы увидим к весне – жилищный, как и любой капиталоемкий рынок, обладает определенной инерционностью", — уверен Кулаков.

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов опасается, что большую опасность для рынка может нести обсуждающийся новый стандарт ипотечного кредитования, по которому есть вероятность запрета субсидирования ипотечных кредитов с 1 января 2025 года. В случае его принятия и при сохранении нынешнего уровня ключевой ставки продажи на рынке первичного строительства могут уменьшиться до 50%, прогнозирует он.