Подпрыгнуть и упасть

Строительный бум, охвативший Москву в первом квартале, закончится во втором, считают эксперты

Фото: "Интерфакс"

Москва.13 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - В первом квартале года рынок новостроек Москвы развивался с оглядкой на очередную порцию законодательных новелл, вступающих в силу с 1 июля. Рынок рос за счет дешевеющей ипотеки, предложений с отделкой и ускоренной реализации доступных лотов небольшого метража. О новых трендах, их причинах и следствиях "Интерфаксу" рассказали эксперты.

Всем строиться

Предстоящие изменения в законодательстве усилили активность девелоперов в первом квартале. Застройщики играли на опережение и старались запустить проекты до летних новелл, ужесточающих требования в девелопменте.

"Несмотря на некоторую коррекцию предложения конца года, объем рынка "старой" Москвы стабилизировался и находится в диапазоне 2,7-2,9 млн кв.м уже на протяжении 11 месяцев. С учетом анонса новых проектов в ближайшие месяцы возможен дальнейший рост объема предложения и выход новых ЖК", - рассказала генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина.

В частности, в  марте первичный рынок "старой" Москвы пополнился пятью проектами и 14 новыми корпусами. В итоге объем предложения вырос на 3,4% и вплотную приблизился к пиковым значениям июля 2017 года (2,89 млн кв.м).

"ТОП-10 застройщиков реализовали 67,4% всех квартир и апартаментов в столице. При этом первые пять компаний реализуют почти 55% всех квартир в границах старой Москвы (по количеству зарегистрированных ДДУ). Как и раньше, абсолютным лидером среди застройщиков Москвы является ГК ПИК, второе место делят MR Group и группа ПСН с долями 6,6%, ЛСР закрыла квартал с долей 5,3%", - сообщил коммерческий директор Est-a-Tet Владимир Моребис.

Как подсчитали аналитики ЦИАН, в настоящее время в пределах исторических границ Москвы на рынке новостроек предлагается 50 тыс. лотов, еще 15 тыс. - в "новой" Москве. При этом они заметили: объем "первички" в столице впервые превысил результат в Московской области (около 45 тыс. лотов).

В компании "Метриум" в свою очередь добавляют, что в первом квартале объем предложения в московских новостройках бизнес-класса впервые с 2014 года сравнялся с количеством квартир, представленных в жилых комплексах массового сегмента. 

Больше сделок - меньше денег

Девелоперская активность привела к формированию большого объема нового предложения на котловане по доступным ценам.

Однако ценовые тренды были разнонаправленными в зависимости от сегмента жилья. В "Миэль-Новостройки" сообщили, что в марте средние цены в эконом-классе снизились  на 0,4% по сравнению с февралем - до 112 тыс. рублей за кв.м. В комфорт-классе прайсы существенно не изменились и составили 154,9 тыс. рублей, в бизнес-классе - повысились на 1,9% до 248,8 тыс. рублей за "квадрат".

А вот средние бюджеты сделок снизились в целом по рынку: в старых границах Москвы - на 3,7% за год, в "новой" Москве - на 0,8% (ЦИАН). Спрос был стабильный, и в результате рынок новостроек Московского региона за квартал вырос на 22% по числу сделок, однако в денежном выражении потерял 16%.

"Число сделок опять увеличивается быстрее выручки - то есть, рынок вернулся к сценарию экстенсивного роста, когда уходят, прежде всего, наиболее привлекательные по бюджету лоты. В Москве в старых границах было заключено на 43% сделок больше, чем год назад, тогда как рост выручки составил лишь 27%", - рассказали в ЦИАН.

Ускользающий спрос

"У доступных вариантов в Москве - особое положение, так как при наличии бюджета приоритеты выстраиваются в пользу столичного статуса и возможности как можно меньше тратить время в дороге. При этом доступная ипотека расширила возможности в плане оплаты жилья, и все чаще бюджета хватает не на студию, а на полноценную однушку", - рассказала "Ингтерфаксу" директор по продажам компании "НДВ-Супермаркет недвижимости" Татьяна Подкидышева.

По словам аналитиков, спрос смещается в сторону небольших квартир с отделкой на высоких стадиях строительства. Так, 36% сделок в первом квартале пришлось на лоты с отделкой, в годовом выражении рост составил 6 п.п. Средняя площадь проданной квартиры в Москве (в старых границах) уменьшилась на 4 п.п.

"Одновременно в структуре спроса снижается доля лотов на ранних стадиях строительства. Год назад на котловане и в ходе монтажа нижних этажей было реализовано 43% квартир и апартаментов. В текущем году доля сделок на ранних стадиях снизилась на 3 п.п.", - отмечают эксперты.

Купить в эпоху перемен

Во втором квартале рост объемов ввода в Московском регионе продолжится. "В связи с грядущими законодательным изменениями - вступлением в силу поправок о долевом строительстве с 1 июля 2018 года, задачей девелоперов будет выпустить максимальное количество проектов", - подчеркивают в консалтинговой компании Welhome.
 Однако строительный бум не перекроет долгосрочный тренд повышения цен в связи с отказом от "долевки".

"Переход к новой системе с высокой долей вероятности приведет к значительному росту цен на жилье. Это связано с ростом издержек при строительстве объекта и уменьшением числа игроков на рынке", - поясняет Н.Шаталина.

По оценке председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, рост стоимости жилья может составить от 6% до 20% по отношению к сегодняшнему уровню.

"Опыт подсказывает, что появление любого дополнительного посредника в схеме приводит к удорожанию конечного продукта. Здесь посредником выступают банки, таким образом можно ожидать некоторого повышения стоимости жилья", - пояснил он.

По словам председателя совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирины Доброхотовой, 2018 год предоставляет практически последний шанс для тех, кто хочет приобрести новое жилье дешевле за счет покупки на низкой и средней стадии строительства.

"Это будет важный переходный период к совершенно новому рынку. Но, как и любой переходный период, он едва ли будет легким для всех игроков. Тем более на фоне продолжающейся экономической турбулентности", - предупреждает эксперт.

Первую ощутимую порцию изменений рынок почувствует уже по завершении второго квартала. Если верить прогнозам компании Est-a-Tet, уже осенью на рынок выйдут лишь единичные проекты.

Как сообщалось, в конце октября прошлого года президент России Владимир Путин поручил разработать поэтапный план отказа от долевого строительства. В декабре премьер-министр Дмитрий Медведев утвердил "дорожную карту" по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.