В тоже время гостиничные проекты с эффективной концепцией и правильным рыночным позиционированием продолжают оставаться успешными
По сравнению с Москвой гостиничный рынок Санкт-Петербурга пострадал сильнее в результате кризиса, говорится в обзоры рынка гостиничной недвижимости, подготовленном международной консалтинговой компанией DTZ.
Эксперты компании объясняют это несколькими причинами. "Как и все города, где развит туризм, город оказывается в непростой ситуации по мере того, как туристы предпочитают оставаться дома. Кроме того, уже существовавшие препоны, например, визовый режим, нехватка прямых рейсов, неразвитая инфраструктура и недостаточное вовлечение городской администрации в развитие туризма, оказывают влияние на количество туристов, приезжающих в город", - сообщается в обзоре.
Также по мнению аналитиков DTZ, в городе продолжают преобладать устаревшие конференц-помещения, что ставит Санкт-Петербург в менее выигрышное положение по сравнению с Москвой с точки зрения проведения мероприятий, семинаров и конференций.
"Падение спроса в корпоративном сегменте, который и раньше был минимальным в общей структуре спроса, привело к возобновлению ярко выраженного явления сезонности, которое было характерно для города в прошлом", - говорится в обзоре.
Также одной из причин того, что гостиничный рынок Санкт-Петербурга постадал сильнее эксперты считают открытие за короткий период несколько новых качественных гостиниц под управлением международных операторов, что вызвало резкий рост предложения в условиях падающего спроса. К концу 2008 года появилось практически 1100 новых номеров, это приблизительно 20% от международного гостиничного фонда города, говорится в обзоре.
По мнению экспертов, рост тарифов, характерный для последних 3–5 лет, не мог продолжаться. Гостиницы в высшем пределе верхнего сегмента (upper upscale segment) пытаются сохранить и даже увеличить тарифы в ущерб заполняемости, Операторы этого сегмента опасаются, что снижение тарифов не позволит им вернуться к прежним тарифам в будущем, отмечают аналитики.
В отличие от последних нескольких лет, в течение которых анализируемый период характеризовался значительным ростом корпоративного спроса в верхнем сегменте (upscale segment), в этом году наблюдается его резкое снижение, что также связано с увеличением предложения в этом сегменте, говорится в обзоре.
Гостиничный рынок Санкт-Петербурга сейчас находится в процессе глубокого спада, ситуация вряд ли улучшится до 2010 года, а, быть может, и до 2011 года, прогнозируют аналитики.
"Сочетание туристического спроса и делового использовалось для нейтрализации сложившегося ярко выраженного явления сезонности. Сейчас, когда спрос в обоих сегментах упал, гостиницы города постепенно утрачивают сделанные достижения по мере снижения тарифов и загрузки. Как и в Москве, показатели RevPAR петербургских гостиниц были настолько высоки на протяжении нескольких последних лет, что сейчас какое-либо снижение происходит с уровня, который нельзя было удерживать в течение долгого времени", - отмечают специалисты.
"Несмотря на это, и Санкт-Петербург, и Москва являются основными российскими рынками. В настоящее время происходит возвращение девелоперов и инвесторов к этим двум городам, они отстраняются от более рискованных инвестиций в регионы. Развитие гостиничного рынка Санкт-Петербурга не остановлено, это слишком важный рынок, чтобы не обращать на него внимание, поэтому гостиничные проекты с эффективной концепцией и правильным рыночным позиционированием продолжают оставаться успешными", - считают аналитики.
По мнению экспертов DTZ, сейчас будет правильнее сконцентрироваться на проектах гостиниц эконом-класса и средней категории, которые бы отвечали требованиям как туристов, так и деловых людей, нежели на 5-звездочных гостиницах.
При условии открытия данных гостиниц в запланированные сроки, 2010 год станет очередным рекордным годом по числу открывшихся гостиниц, что в свою очередь отразится на результатах деятельности гостиниц в городе, сообщается в обзоре.
Эксперты отмечают большое количество неподтвержденных проектов в городе. Однако, по данным компании, такие гостиничные операторы как Hilton, Hyatt, Scandic, Rezidor, IHG, Accor, Marriott, Starwood и Domina находятся в активном поиске проектов в городе.
Исторически сложилось так, что в город в основном приезжают индивидуальные туристы и туристические группы, при этом доля корпоративного туризма остается незначительной в отличие от Москвы. Данное обстоятельство объясняет ярко выраженную сезонность спроса на услуги гостиниц Санкт-Петербурга.
"На протяжении долгого времени поводом для беспокойства отельеров оставалась ярко выраженная сезонность. Номера в основном распродаются с мая по август, межсезонье приходится на осень и весну, спад спроса – на зиму. Тем не менее, можно говорить о некоторых изменениях: более активный корпоративный спрос, увеличение числа конференций в межсезонье и появление специальных предложений гостиниц в зимнее время для привлечения индивидуальных туристов", - говорится в обзоре.
По данным DTZ, c 2002 по 2008 число официально признанных гостиниц возросло с 344 до 388, в результате чего количество номеров увеличилось с 17 632 до 24 567 или на 39,3%, в то время как спрос вырос на 66,6%.
В 2006 и 2007 годах было открыто по 9 новых гостиниц, при этом их совокупный номерной фонд составил лишь 153 и 524 номера соответственно, так как открывающиеся объекты были мини-отелями. В 2008 году качественное гостиничное предложение, включающее гостиницы средней и высшей категории, возросло на 1295 номеров.
По официальным данным, по состоянию на июнь 2009 года более половины всех гостиниц города относятся к категории три звезды (30%) или являются мини-отелями (25%).
По данным DTZ, в последнее время все более популярными становятся так называемые мини- отели с номерным фондом менее 50 единиц, расположенные в центре города и предлагающие ограниченный набор услуг. Данные отели умело воспользовались отсутствием гостиниц в центре города, которые бы предлагали качество по приемлемой цене. Например, местные сети мини-отелей Nevsky Group and Rinaldi Hotels Group, в управлении которых находятся 8 и 18 отелей и апартаментов соответственно.
"Не секрет, что большинство гостиниц города не отвечает международным стандартам качества, в основном это гостиницы эконом-класса и средней ценовой категории, что создает возможности для инвесторов, особенно в данных сегментах. В настоящий момент в городе представлено 17 гостиниц, которые управляются международными операторами или аффилированы с ними. Их общий номерной фонд составляет 5536 номеров, всего лишь 22% от имеющегося номерного фонда города. Из этого числа 2040 номеров приходятся на две большие гостиницы Park Inn, что соответствует 37% всего международного номерного фонда города", - говорится в обзоре.
На сегодняшний день в городе открыты гостиницы следующих международных операторов: Rezidor, Corinthia, Marriott, Accor, IHG, Sokos, RF Hotels, Kempinski и Orient Express. Международные брендовые гостиницы Санкт-Петербурга можно разделить на две группы:
Гостиницы в высшем пределе верхнего сегмента (upper upscale), расположенные в исторических зданиях или в центре города, в основном ориентированные на индивидуальных туристов и верхний сегмент корпоративного и MICE спроса. Например, Гранд Отель Европа, Астория, Kempinski Hotel Moika 22 St.Petersburg и Corinthia Nevsky Palace;
Деловые гостиницы верхнего сегмента (upscale), например, Radisson, Novotel, Renaissance и Angleterre, которых также характеризует центральное расположение, широкий спектр услуг и современные конференц-помещения, что делает данные гостиницы привлекательными для делового и корпоративного сегментов, сообщается в обзоре."
Rezidor является ключевым оператором в городе, в его управлении находятся три гостиницы на 2204 номера (Park Inn Прибалтийская – 1200 номеров, Park Inn Пулковская – 840 номеров и Radisson SAS Royal Hotel – 164 номера). Открытие еще одной гостиницы Park Inn ожидается в 2010 году, при этом оператор рассматривает еще несколько проектов. Кризис не обошел стороной и Rezidor, как впрочем и всех гостиничных операторов", - отмечают аналитики.
По информации городской администрации, в 2009 году планируется открыть 11 новых гостиниц на 1780 номеров. По данным DTZ, в 2009 году точно будет открыто 5 гостиниц (или их вторые очереди) приблизительно на 948 номеров.
Данную точку зрения разделяет большинство операторов, присутствующих в России.
«Не секрет, что сегодня никто не может в полной мере оценить продолжительность или глубину «кризиса». Однако, полагаясь на опубликованные отчеты экспертов в области экономики и недвижимости, можно говорить о дальнейшем ухудшении ситуации в 2009 году и возможно в 2010 году. Данные прогнозы сходятся в одном: Россия одна из первых оправится от кризиса. Рынок Санкт-Петербурга, где превалирует туризм, возможно, пострадает сильнее, нежели другие города, ориентированные на деловой туризм, например Москва. В связи с чем, оздоровление рынка Санкт-Петербурга может происходить медленнее", - такое мнение о перспективах развития гостиничного рынка России в целом и Санкт-Петербурга в частности высказал Арилд Ховланд, старший вице-президент по развитию бизнеса Rezidor Group.
По мнению эксперта, сегодняшний деловой климат создает своего рода «уникальную возможность» для строительства гостиниц, что в основном обусловлено несколькими факторами: значительное удешевление строительных материалов, в сложившихся обстоятельствах многие гостиничные проекты будут забыты или отложены.
"Таким образом, уже существующая нехватка гостиниц в стране/городе будет ощущаться ещё острее. Как я уже отмечал, в то время как никто не может утверждать, что произойдет с мировой экономикой в будущем, учитывая богатые ресурсы России, произойдет оздоровление ее экономики как раз к тому времени, когда гостиницы будут построены и готовы к открытию. Мы внимательно наблюдаем за гостиничным рынком в нашем регионе и пока что положительно оцениваем его перспективы. Даже в нынешней ситуации гостиничный проект с эффективной концепцией станет удачным капиталовложением", - считает Арилд Ховланд.
"Кризис" уже высветил и продолжает свидетельствовать высокую перспективность инвестиций в гостиничный сектор в противовес краткосрочным рискованным проектам в таких сегментах как жилая недвижимость. Он также обратит девелоперов гостиничной недвижимости к профессиональным консультантам на стадии разработки проектов, что позволит устранить недостатки в плохо продуманных гостиничных проектах», - считает Арилд Ховланд.