Стабильность пока сохраняется, но в сегменте новостроек наблюдаются тревожные тенденции, отмечают эксперты
Москва. 9 июня. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Совет директоров Банка России на заседании в пятницу снова сохранил ключевую ставку на уровне 7,5% годовых. Показатель находится на этой отметке с сентября 2022 года и не меняется по итогам уже шести заседаний ЦБ. Опрошенные "Интерфаксом" аналитики рынка недвижимости положительно оценивают сохранение ставки, при этом ждут ее повышения в июле и отмечают другие опасности для развития сегмента новостроек и ипотеки.
Сохранение с жестким сигналом
"Текущие темпы прироста цен, в том числе устойчивые показатели, продолжают увеличиваться. Инфляционные ожидания населения и ценовые ожидания предприятий остаются на повышенном уровне. Экономическая активность растет быстрее, чем предполагалось в апрельском прогнозе Банка России. Это в значительной мере отражает активное восстановление внутреннего спроса. Ускорение исполнения бюджетных расходов, ухудшение условий внешней торговли и состояние рынка труда по-прежнему формируют проинфляционные риски. В целом баланс рисков для инфляции еще больше сместился в сторону проинфляционных", — говорится в сообщении ЦБ.
Как отмечается, дальнейшие решения по ключевой ставке Банк России будет принимать с учетом динамики инфляции, процесса структурной перестройки экономики, а также оценивая риски со стороны внутренних и внешних условий и реакции на них финансовых рынков.
"В условиях постепенного увеличения текущего инфляционного давления Банк России допускает возможность повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях для стабилизации инфляции вблизи 4% в 2024 году и далее", — отмечает ЦБ.
Накануне сегодняшнего заседания большинство аналитиков прогнозировало, что регулятор оставит ключевую ставку неизменной и сохранит достаточно жесткий сигнал.
"Экономическая ситуация не изменилась существенно по сравнению с апрельским заседанием. В последние недели рост цен был по-прежнему умеренным и даже оставался несколько ниже годовой цели ЦБ по инфляции в 4%. Рубль стабилизировался после активного ослабления в январе-апреле. С другой стороны, сохраняются инфляционные риски со стороны рынка труда, где во многих секторах экономики наблюдается повышенная конкуренция за работников и, как следствие, рост зарплат опережает повышение производительности. Также не уходят риски со стороны бюджетной политики", - говорит старший аналитик по процентным ставкам и долговым рынкам SberCIB Investment Research Игорь Рапохин.
"На наш взгляд, ЦБ нашёл "золотое сечение" в текущем состоянии внутреннего банковского сектора и влияния внешних раздражителей на экономику и национальную валюту", - согласен руководитель управления ипотечных продуктов ГК "Инград" Вячеслав Приймак.
Покупатели уходят на "вторичку"
Аналитики сходятся во мнении, что сохранение ставки ЦБ является положительным фактором для рынка недвижимости.
"Рынок в настоящее время находится в стагнации. И хотя по итогам мая крупнейшие банки страны отчитались о рекордных объемах ипотечного кредитования, это является не столько сигналом инвестиционной активности населения, сколько отражением сложившихся на первичном рынке цен", - отмечает президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков.
По его словам, после ухода с рынка околонулевых программ застройщиков, интерес ипотечных заемщиков плавно сдвигается в сторону вторичного рынка.
"Цены на вторичном рынке при этом не падают, но там присутствует "человеческий фактор": между ценой экспозиции и реальной ценой продажи разница может достигать 10–15%. Это через определенное время отразится на рынке новостроек, поскольку платежеспособный спрос плавно перетекает во "вторичку". Если к концу года регулятор поднимет ключевую ставку, то даже льготы по ипотеке не смогут сделать привлекательным рынок первичной недвижимости", - полагает эксперт.
При этом, по мнению Кулакова, государству уже сейчас следует свернуть ряд программ субсидирования.
"Льготная ипотека только в ближайшие три года обойдется бюджету в 610 млрд рублей. При этом субсидии разогнали спрос, а следом – и цены на жилье, так что реальную монетарную выручку получили только ипотечные заемщики в первые месяцы действия программы", - говорит он.
Переориентацию спроса на вторичный рынок отмечает и руководитель финансово-экономического управления "Главстрой" Александр Ситников.
"Проводимая политика на первичном рынке недвижимости по планомерному ужесточению условий ипотечного кредитования привела к снижению количества выданных ипотечных кредитов на первичном рынке на 12% за четыре месяца 2023 года, при этом объем выданных кредитов в денежном выражении больше на 8%. Ориентация спроса потребителей смещается в сторону готового жилья на вторичном рынке, где кол-во выданных кредитов увеличивается быстрее. В мае 2023 ипотечные ставки выросли на 0,25-0,35 п.п. по кредитам на новостройки / готовое жилье", - говорит он.
В ожидании повышения
Отмечая жесткий сигнал ЦБ, многие аналитики полагают, что ставка может быть повышена на следующем заседании 21 июля.
"Предположим, что ускорение инфляции начнется во 2-3 квартале, и уже в июле можно будет ожидать повышение на 0,25 п.п.", - говорит руководитель финансово-экономического управления "Главстрой" Александр Ситников.
"Для рынка недвижимости, с одной стороны, это рост себестоимости за счет удорожания проектного финансирования, с другой стороны, это снижение доступности ипотеки. Но основные изменения уже произошли - ключевая ставка поднялась со своего минимума в 4,25% в 2021 году до текущих 7,5%. Рынок уже перестроился на новые рельсы и возможный рост ставки вряд ли существенно на него повлияет", - добавляет директор по продажам "Главстрой" Алексей Гусев.
По его словам, гораздо более существенными выглядят увеличение коэффициента риска для ипотеки с низким первоначальным взносом.
"Ипотека с первым взносом ниже 20% подорожает, а с 2024 года ипотека будет с первым взносом от 30%. Я думаю, этот фактор может существенно снизить доступность ипотечных продуктов", - считает Гусев.
Вместе с тем, как отмечает руководитель агентства недвижимости "PRO ОБМЕН", вице-президент "Гильдии риэлторов Москвы", член московского регионального отделения "Деловой России" Екатерина Никитина, если повышение ключевой ставки произойдет, то сразу начнется повышение ставок для всех ипотечных продуктов кроме субсидируемых.
"При этом ставки по кредитам могут вырасти не только на соразмерную повышению ключевой величину, но и на чуть большую. Рост ключевой ставки – это показатель того, что в экономике в целом не все хорошо, что она не справляется с какими-то негативными внешними факторами. Соответственно, некоторые банки начинают пересматривать не только величину ипотечной ставки, но и портрет заемщика, повышают к нему требования. В итоге это приводит к тому, что как минимум ипотека становится дороже, а как максимум ее получение становится более сложным процессом. Естественно, что в таких условиях часть покупателей недвижимости начинает уходить с рынка и откладывает покупку квартиры на будущее", - говорит эксперт.
"Если вы только задумались о покупке жилья в ипотеку, подачу заявки лучше не откладывать на потом. В случае классической ипотеки сейчас для приобретения недвижимости благоприятное время, можно получить кредит с более низкой ставкой и комфортным ежемесячным платежом", - отмечает заместитель директора по продажам ГК "Гранель" Элина Ханнанова.
По ее словам, драйверами развития спроса останутся кредитные продукты с господдержкой.
"При этом будет расти роль семейной ипотеки. Если сейчас ее доля составляет более 30% в общем объеме продаж, то после улучшения программы и расширения аудитории она может вырасти постепенно до 40% и выше", - заключает эксперт.
Путин призвал распространить семейную ипотеку на вторичное жилье