Одна шестая Apple

Подводя итоги 2017 года, эксперты оценили стоимость всей коммерческой недвижимости России в одну шестую "яблочной" корпорации

Фото: Интерфакс

Москва. 14 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Рынок коммерческой недвижимости развивался в 2017 году по уже привычному кризисному сценарию: ввод падал, ставки стагнировали, зато вакансия уменьшалась. Смена вектора возможна не раньше 2019 года, прогнозируют консультанты.

Лукавые цифры

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2017 году сопоставим с результатом прошлого года. Согласно предварительным расчетам, показатель находится на уровне примерно $4,75 млрд (280 млрд рублей), подсчитали в компании CBRE.

Эксперты Knight Frank в свою очередь отмечают, что иностранные инвесторы завершают в РФ сделки по продаже коммерческой недвижимости на общую сумму $1,54 млрд, при этом вложили они в три раза меньше - $502 млн. "Сложившаяся ситуация вызвана тем, что ряд иностранных инвесторов реализует свои планы по выходу из России", - считают они.

Ввод коммерческих "квадратов" по стране также приближается к пограничным значениям.

"Мы наблюдаем минимальный объем ввода за десять лет. В общей сложности в 2017 году было введено 2,5 млн кв.м коммерческой недвижимости. На следующий год будет еще меньше - 2 млн кв.м. Начиная с 2019 года ввод может перейти в рост, а к 2020 году - может установиться на уровне 4 млн кв.м", - рассказал управляющий партнер Colliers International, президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Николай Казанский.

При этом стоимость всей коммерческой недвижимости России эксперт оценил в $130 млрд. "Это не так много. Сумма сопоставима с капитализацией Газпрома и Сбербанка или 1/6 от компании Apple", - добавил он.

Офисы: ждем перемен

Согласно предварительным оценкам CBRE, объем нового строительства офисов в Москве по итогам 2017 года составит 344 тыс. кв.м. Результат обещает быть минимальным с 2000 года. При благоприятной ситуации ожидать объемов нового строительства в пределах 500-600 тыс. кв.м в год можно не ранее 2020 года, считают консультанты.

Впрочем, у тренда есть и обратная сторона: вакансия в столичных офисах к настоящему моменту снизилась с 15,9% (на конец 2016 года) до 14,7% (по подсчетам CBRE).

"Если ситуация с новым строительством останется такой же, как в 2017 году, уровень вакантных площадей придет в соответствие с рыночным (9-10%)", - прогнозирует директор департамента консалтинга, аналитики и оценки S.A. Ricci Александр Морозов.

В CBRE "Интерфаксу" рассказали, что ставки аренды в течение года сохранялись на стабильном уровне. На офисы класса А в среднем они находилась в диапазоне 18-30 тыс. руб./кв.м/год, на офисы класса В - 12-21 тыс. руб./кв. м/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС).

Итоговый объем поглощения на рынке офисной недвижимости Москвы в 2017 году может составить около 600 тыс. кв.м. В  целом это соответствует прошлогоднему показателю, отмечают в Knight Frank.

Торговля: пятилетний минимум

По итогам 2017 года прирост торговых площадей в России составит около 429 тыс. кв.м, из них 48% (206 тыс. кв.м) введено в региональных городах, отмечают в CBRE.

"Совокупный объем ввода торговых площадей в России сократился на 70% в сравнении с предыдущим годом, а в регионах - на 78%. Среди крупнейших новых региональных центров 2017 года стоит отметить "Мегамаг" в Ростове-на-Дону (40 тыс. кв.м GLA), Ривьера в Липецке (61 тыс. кв.м GLA), Galaxy в Барнауле (65,4 тыс. кв.м GLA)", - прокомментировал директор отдела региональных торговых помещений компании Михаил Рогожин.

В Москве ввод торговых центров упал практически в два раза - по итогам 2017 года прирост составит около 223 тыс. кв.м, что на 47% меньше прошлогоднего результата. Примерно половина из введенных площадей пришлась на ТРЦ Vegas Кунцево (ИФ - 119,5 тыс.), который открылся это осенью на 56 км МКАД между Можайским и Рублево-Успенским шосcе.

Как пояснили в Knight Frank, сегмент заканчивает год с самым низким за последние пять лет объемом ввода. "В следующем году данный показатель, по прогнозам, будет еще ниже - 211 тыс. кв.м", - рассказали эксперты.

"Есть показатель квадратных метров ТЦ на долю населения. В Москве эта цифра в три раза отстает от среднеевропейской, а качественных ТЦ еще меньше", - считает первый вице-президент Crocus Group Эмин Агаларов.

Низкие объемы ввода привели к значительному сокращению вакансии в столичных ТЦ - в среднем до 10%. А благоприятные коммерческие условия привлекли новых игроков. В 2017 году на рынок вышел 31 новый международный бренд, еще около пяти планируют выход до конца года (CBRE).

Склады: сделки по заказу

По итогам 2017 года в РФ введено менее "миллиона" квадратов складов. Больше половины площадей из этого объема построено под конкретного заказчика. Падение ставок закончилось.

В структуре спроса продолжает лидировать рынок Московского региона, где, по прогнозу JLL, годовой объем сделок составит 1,3 млн кв.м. "Это несколько меньше, чем в 2016 году, когда объем поглощения на рынке складов региона достиг 1,4 млн кв.м, однако показатель этого года является хорошим", - убежден региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании Вячеслав Холопов.

По словам Н.Казанского, в структуре крупных сделок от 20 тыс. кв.м ритейл занял доминирующие позиции. При этом долю e-commerce в общем объеме поглощения эксперт оценил в 62%.

Так, крупнейшей сделкой года стало соглашение о создании компанией "А Плюс Девелопмент" комплекса для компании Wildberries площадью более 145 тыс. кв.м. Ожидается, что это будет самый большой складской проект для российского рынка e-commerce.

Интересный тренд заметил директор отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE Антон Алябьев.

"В 2017 году на складском рынке появилось много "ноу нейм" компаний. Экономика сильно реструктурируется, появляются новые потребности, компании", - говорит он.

 Отели: к чемпионату готовы

С начала года в Москве открылось восемь современных гостиниц с общим фондом почти 1,8 тыс.  номеров. Регионы пополнились сопоставимым количеством гостиниц современного стандарта - 1 281 номер (CBRE).

"В 2017 году гостиничные инвесторы и операторы продолжили активную подготовку к чемпионату мира: помимо столицы, брендированные отели были введены в Санкт-Петербурге (388 номеров), Нижнем Новгороде (176), Саранске (159), Волгограде (158), Ростове-на-Дону (81). Также ведется освоение пока не изведанных пространств и появляются новые, небольшие гостиничные рынки на карте - Оренбург, Якутск, Кызыл", - рассказала руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяны Веллер.

По словам эксперта, в 2018 году в Москве планируется ввести 1,97 тыс. номеров из 5,35 тыс. по РФ. Большая доля строящихся в столице номеров относятся к объектам размещения, которые будут введены перед Чемпионатом мира по футболу.

Планируется, что в 2018 году гостиничные операторы введут почти 9,3 тыс. номеров в России, СНГ и соседних государствах. Самый большой объем ввода анонсирован у Marriott, Intercontinental Hotel Group (IHG) и Wyndham.

Остается только сопоставить планы с реальностью, ведь практика показывает: разрыв между тем, что заявляется в начале года, и фактическими открытиями обычно составляет 20-35%...