Новостройки на плаву

Рынок новостроек эконом- и комфорт-класса в текущей экономической ситуации имеет наибольшие шансы выжить

Москва. 28 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Рынку жилья, который показал в прошлом году рекордные объемы продаж и ввода, в 2015 году, несмотря на меры поддержки государства, пришлось непросто. Но все же лучше, чем другим сегментам рынка - до падения ему далеко.

"Худшие прогнозы пессимистов не сбылись, девелоперы ведут грамотную ценовую политику, если и предоставляют скидки, то только в рамках акций и специальных предложений на ограниченные партии квартир", - рассказывает президент ГК "КОРТРОС" Венимамин Голубицкий.

Эксперт отмечает, что за счет вывода новых масштабных проектов КОТ в старых границах Москвы средняя цена на первичном рынке за 9 мес. 2015 г. (в рублях - ИФ) по данным разных аналитических служб, снизилась на 2-5%.

"В то же время, в Московской области, где девелоперы абсолютно обоснованно ограничили вывод и новых проектов, и новых корпусов в старых проектах, наблюдается небольшой рост - порядка 3-4% за тот же период 2015 года", - отмечает он.

Согласен с коллегой генеральный директор ООО "Мортон-Инвест" Антон Скорик. Он отмечает, что на фоне общего снижения стоимости жилья по рынку цены на новостройки эконом- и комфорт-класса демонстрируют повышательную динамику.

"Прежде всего, это происходит за счет продвижения стадий строительства - цена растет по мере приближения к завершению строительства", - говорит эксперт.

Он добавляет, что рост стоимости зависит от ряда факторов - от качества проекта, его расположения, компании-застройщика, ценовой стратегии при выводе проекта на рынок и др.

Не разделяет позиции коллег руководитель отдела аналитики ГК "Пионер" Анна Швецкова. "На протяжении 2015 года многие девелоперы придерживались осторожности при формировании цен. Новые объекты выходили на рынок по ценам существенно ниже среднерыночных. Более того, в некоторых крупных жилых комплексах открывались продажи в новых корпусах по более низкой цене относительно находящихся в реализации".

В результате, по словам эксперта, средневзвешенная цена по таким проектам за год снизилась. "При этом в качественных проектах, пользующихся спросом, цены планомерно увеличивались, как вследствие вымывания наиболее доступного предложения", - говорит она.

"Без учета элитного сегмента средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке столицы составила 235,6 тыс. руб./кв. м, продемонстрировав снижение на 11,5% относительно IV квартала 2014 года", - комментирует ситуацию руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

При этом, по словам эксперта, снижение средневзвешенной цены в целом по рынку связано не с тем, что цены в конкретных проектах упали, напротив, застройщики по-прежнему по мере роста стадии строительной готовности проводят плановые повышения цен в среднем на 2-5%.

"На рынок постоянно выходят новые объемы предложения комфорт-класса на начальной стадии строительной готовности с более низкой ценой, они как раз и "перетягивают" среднюю цену в сторону сокращения", - рассказывает он.

Несколько иными показателями оперирует председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. "На конец ноября средняя цена 1 кв. метра нового жилья в массовом сегменте установилась на отметке 158,7 тыс. руб. По сегментам - в эконом-классе 1 кв. метр новостроек эконом- зафиксирован на уровне 144,7 тыс. руб. , в комфорт-классе - 160,3 тыс. руб.", - комментирует она.

Что касается предложения, то в годовой динамике объем предложения на рынке увеличился на 22% по сравнению с итогами IV кварталом 2014 года, говорит А.Швецкова.

Она поясняет, что по итогам ноября на первичном рынке Москвы в "старых" границах было представлено порядка 2,46 млн кв. м жилой недвижимости. Причем большая часть нового предложения относилась к комфорт-классу.

"Уже сейчас суммарная доля эконом- и комфорт-класса на рынке составляет порядка 40%, почти догнав предложение бизнес-класса, доля которого сейчас равняется 44%. При чем в эконом-классе на рынке осталось только 2 проекта", - комментирует эксперт.

Солидарен с коллегой А. Скорик, который отмечает, что спрос на рынке жилья по-прежнему есть, однако он сместился в сторону проектов эконом- и комфорт-класса от крупных надежных застройщиков.

"Сегодня спросом пользуется жилье с оптимальным соотношением критериев цена/качество. В качестве тенденции можно отметить повышенный спрос на квартиры небольших метражей. В силу небольшой площади такое жилье стоит меньше стандартного, но при этом полностью сохраняет свою функциональность", - говорит эксперт.

Он отмечает, что за счет смещения покупательского спроса в сторону квартир небольших площадей по итогам трех кварталов 2015 года аналитики компании отмечают уменьшение средней площади реализованных квартир с 54,5 кв. м до 46 кв. м.

В целом эксперты сходятся во мнении, что огромное влияние на отрасль оказала программа субсидирования ипотеки ( речь о программе "Ипотека с господдержкой" - ИФ).

"Сейчас во многом благодаря этой программе строительной отрасли удаётся не только держаться на плаву, но и решать квартирные вопросы россиян, сохраняя доступные цены на жилье и выгодные инструменты для его приобретения. Завершение программы приведет к значительному падению спроса и сокращению объема предложения, что усугубит и без того сложную ситуацию в строительной отрасли", - считает А. Скорик.

Солидарен с коллегой В. Голубицкий. "Мы очень рассчитываем на продление программы государственного субсидирования ипотеки на 2016 год. Прекращение этой программы будет иметь для объемов рынка более чем серьезные последствия".

При этом эксперт отмечает, что компания реализует и параллельно готовит на 2016 год альтернативные варианты собственного субсидирования ипотечных ставок совместно с ведущими банками РФ.

Не столь категорична в своих прогнозах И. Доброхотова. "Завершение программы грозит снижением объема продаж, но не катастрофическим, так как ключевая ставка ЦБ сегодня составляет 11,5%, а не 17%, как было в январе 2015 года".

В связи с этим, по мнению эксперта, банки-лидеры ипотечного кредитования смогут удерживать ставку на психологически приемлемом для заемщика уровне (порядка 12-13% или чуть выше, но не заградительные 18-25%).

"Возможно, к окончанию программы субсидирования, ключевая ставка будет еще немного снижена, а вслед за ней и ипотечные ставки вернутся к докризисным значениям. В противном же случае удар по рынку новостроек может быть весьма ощутимым, поскольку в некоторых проектах доля ипотечных сделок сегодня достигает 80%", - говорит И. Доброхотова.

Несмотря на все трудности, спрос на жилье у россиян огромный, поэтому развивать отрасль и строить новое жилье необходимо, говорит А. Скорик. По мнению. А.Швецковой, рынок новостроек эконом- и комфорт-класса в текущей экономической ситуации имеет наибольшие шансы "остаться на плаву".

"Мы считаем, что 2016 год не будет хуже 2015 г. в плане экономического роста, объемов и условий кредитования и т.п. Естественно, ситуация будет сильно разниться по регионам, но мы рассчитываем, что Московский регион будет среди лидеров стабилизации. В плане конкуренции на первичном рынке недвижимости ситуация будет усугубляться, слабые игроки уже уходят и будут уходить с рынка в следующем году, в продаже появятся незавершенные и недофинансированные проекты", - отмечает В. Голубицкий.

"Мы считаем, что 2016 год окажется сложным для девелоперов, в виду сокращения покупательской способности и значительных объемов нового строительства спрос перераспределится между проектами. Высокие темпы продаж сохранятся только в проектах с наилучшим соотношением цена/качество", - согласна А.Швецкова.

Несмотря на все пессиместичные прогнозы, по мнению И. Доброхотовой, наиболее реалистичный сценарий - сохранение текущей ситуации.

"Объем, который сегодня предлагается на рынке новостроек, может быть реализован в течение трех лет (это средние сроки продажи всех квартир в новостройке). Однако и на 2016 год уже запланирован к старту ряд проектов. Соответственно, рост предложения на фоне снижения покупательской способности может привести к тому, что новые проекты будут выходить по минимально-возможным стартовым ценам, что в условиях инфляции можно объективно считать снижением цен", - заключает эксперт.