Маховик остановился

Роста цен на рынке земли в Подмосковье сегодня нет, но есть надежда на цивилизованный рынок в будущем

Ситуация на земельном рынке Московской области в нынешних условиях - ситуация останавливающегося маховика, бьют тревогу эксперты.

"Этот маховик достиг максимальной скорости вращения к концу 2007 года, и с того момента двигался уже по инерции: сначала с той же скоростью, затем стал замедляться. Сейчас он практически остановился", - так оценивает ситуацию на рынке исполнительный директор компании "Белый мак" Антон Белобжеский.

Однако, по его словам, хорошо уже то, что "приводной механизм налажен, и когда включат ток, все закрутится довольно быстро…".

Переоценка недооцененного

Если рассматривать рынок земли Московской области, то общая площадь московского региона составляет 4 млн 579,9 тыс. га. Из них земли сельхозназначения - 1 млн 743,8 тыс. га, земли поселений – 501,3 тыс. га, земли промышленного назначения – 270 тыс. га.

Как отмечают некоторые эксперты, за 9 месяцев текущего года на рынке земли наблюдался активный рост цен, в тоже время наблюдается его замедление по сравнению с прошлыми годами. По мнению же руководителя отдела развития холдинга "МДК-групп" Алексея Тонконогова, "период бурного роста цен на земельные участки завершен, и в ближайшие несколько лет ситуация, сложившаяся на рынке земель в 2005-2007 годах, когда рост составил более 100%, вряд ли повторится".

В ближайшем Подмосковье – до 30 км от МКАД – максимально высокая динамика отмечена в росте цен на готовые земельные участки небольшой площади, до 1 гектара, отмечают эксперты.

По данным компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость", в среднем, за три квартала 2008 года рост цен на готовые земельные участки до 1 га составил 23%. Стоимость земельных участков большего размера – до 20 гектар за тот же период выросла на 17%. Цены на земельные участки еще большей площади – свыше 50 гектар росли минимальными темпами: 3-4% за три квартала.

Для сравнения, в 2007 году рост цен также за первые три квартала составил: на земельные участки до 1 гектара – 28%, до 20 гектар – 15%, на большие земельные участки – 9%. "То есть, в целом, динамика похожа, за исключением больших массивов, которые в 2007 году пользовались большим спросом", - отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость".

По данным компании "Велес Капитал Девелопмент", уровень цен на земельные массивы сельскохозяйственного назначения в пределах 30 км от МКАД остался диапазоне $5 000-7 000 – на севере (Дмитровское и Ленинградское направление); $8-11 000 – на западе (Новорижское и Волоколамское шоссе) и $12000-15000 – на юго-западе (Киевское шоссе и прилегающие территории).

По данным "МДК-групп", со второй половины 2007 года на рынке земель темпы роста основательно замедлились и по ликвидным участкам до середины текущего года в целом соответствовали темпам роста инфляции, т.е. около 18%-20% в год. Исключениями являлись земли, расположенные на направлениях, транспортная доступность которых была значительно улучшена, либо планировалась к улучшению, а именно: Новорижское, Киевское, Ярославское, по этим направлениям стоимость за указанный период выросла почти на 30%. Также существенно удорожали земли по Симферопольскому шоссе и трассе ДОН, которые были несколько недооценены.

По мнению экспертов, до момента появления кризиса ликвидности многие землевладельцы завышали свои цены на 20 - 30% по отношению к рыночной. Сейчас эта ситуация выравнивается.

Дачная земля растет скачками

По мнению Антона Щетвина, руководителя проектов компании "Велес Капитал Девелопмент", на рынке дачной земли отмечался скачкообразный рост стоимости. На расстоянии 50-80 км на ранее недооцененных направлениях (Дмитровское, Минское, Волоколамское шоссе), в отдельных случаях рост составил 45-50% за прошедшие 9 месяцев. При этом в абсолютных цифрах стоимость этой земли лишь приблизилась к стоимости аналогичных участков на более раскрученных направлениях, отмечает он.

Однако игроки рынка отмечают, что не все земельные участки росли такими темпами, так как на рынке много неликвидных территорий.

Если рассматривать изменения цен на земельные участки для частников, то здесь ситуация несколько отличалась. Так по данным компании "Усадьба", цена на землю на первичном рынке в организованных коттеджных поселках на данный момент в зависимости от расстояния от МКАД и направления составляет:

Новорижское шоссе (18 – 110 км) – $10 000 – $12 6400 за сотку;

Киевское шоссе (23 – 100 км) – $2100 – $28 000 за сотку;

Рублево-Успенское шоссе (11 – 23 км) - $30 150 – $140 000 за сотку;

Так, по данным директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба"Ивана Шулькова, в 2008 году рост цен замедлился, а за последние 2 месяца на фоне кризисных явлений наблюдается корректировка цен на 10-15%.

Так, цены на землю за рассматриваемый период с учетом кризиса по Новорижскому шоссе составил в среднем 6%, по Киевскому - от 6 до 88% (в зависимости от проекта), по Рублево-Успенскому шоссе - в среднем 9%.

Горячее Новорижское

Как отмечают все специалисты рынка, наиболее перегретое направление – Новая Рига, так как именно здесь ведется строительство самого большого количества поселков. Наиболее привлекательными и перспективными направлениями сейчас являются Киевское и Калужское, так как имеют значительное количество свободных неосвоенных территорий, в отличие от Рублево-Успенского и Новорижского шоссе.

По мнению компании Geo Development, перегретым является вся 30-ти километровая зона западной, юго-западной и северо-западной частей Московской Области. Ленинградка перегрета в промышленном секторе, в торговом секторе, по мнению генерального директора компании "Гео Девелопмент" Максима Лещева, перегрето почти все.

Тенденции

Аналитики отмечают в 2008 год тенденцию "сброса" крупными лэнд-лордов сельхозземель, освоение которых не входило в первоочередные планы этих компаний. Что касается крупных земельных массивов, принадлежащих "грандам" земельного рынка Подмосковья, то этот процесс привел к увеличению предложений на рынке земель сельхоз назначения (с дальнейшим изменением разрешенного использования покупателем земли самостоятельно). А, соответственно, и к незначительному росту стоимости такого рода земель и более избирательным отношением инвесторов к подбору участков под свои проекты, отмечает Антон Белобжеский.

Кроме того, рынок становится более цивилизованным, считают эксперты. Компании намного глубже оценивают земельные активы перед их покупкой, а земельный продукт становится лучше юридически, концептуально и финансово подготовлен. На рынке в течение года эксперты наблюдали снижение активности игроков, замораживание активов, а также распродаж земельных участков с дисконтом в 10-30%. В связи с сокращением банковского финансирования в 2008 году ленд-девелоперы активно искали альтернативные схемы привлечения денег.

А еще отмечается увеличение предложения земель сельхоз назначения, сокращение предложений дачной земли предложений частных лиц, снижение стоимости на земли под развитие производств и логистику, снижение предложений новых проектов коттеджного строительства из-за неопределенности с графиками финансирования и завершения такого рода проектов, активизация застройщиков, имеющих проекты в стадии завершения.

Предложение превалирует над спросом

Объем рынка земли в 2008 году составил порядка 40 тыс. га. По сравнению с прошлым годом спрос упал на 40-60%. По данным аналитиков, в структуре предложения превалируют земельные участки сельскохозяйственного назначения, в процентном соотношении порядка 75% от общего объема предложения, далее ИЖС порядка 20%. Земли же промышленного назначение составляют не более 5% от общего объема, хотя спрос на них имеется.

На долю ликвидных участков в общем объеме предложения приходится не более 20%. Это те участки, которые расположены не далее 30 км от МКАД. В основном же более 60% участков от общего объема предложения расположены далее 50 км от МКАД.

По оценке Антона Белобжеского, объем предложения составляет 90% объема земельных банков. "Объем теоретически перспективных земель готовых к продаже, но не выставленных на рынок (потенциальное предложение) не менее 150 тыс. га, - отмечает господин Тонконогов. - Таким образом, потенциал рынка не исчерпан, на сегодняшний день очевиден переизбыток неликвидной земли, теоретически ее может стать еще больше, что, безусловно, негативно повлияет на рынок".

Уже с началом 2007 года на рынке земли в Подмосковье ощущалось превалирование предложения над потенциальным и реальным спросом. Начавшийся мировой финансовый кризис оказал влияние на ситуацию на рынке земли, предложение земельных участков не снизилось, а падение покупательского спроса составило порядка 40-60%, отмечают аналитики.

По мнению Алексея Тонконогова, объем рынка земель в количественном выражении за 3 года вырос более чем в 2 раза, то есть на сегодняшний день рынок перенасыщен.

По мнению аналитиков, на сегодняшний день большая часть земель, выставленная на продажу – это неликвидные участки в значительной удаленности от МКАД. По оценке Яхонтова, в год на рынок выходит не более 3-4 ликвидных предложений, все остальное – неликвидные участки.

"За три года кардинально изменилась структура предложения, произошло вымывание ликвидных земель с рынка, а в 2005 году более 50% (около 10 000 га.) предлагались к продаже не далее чем в 30 км. Доля земель сельхоз назначения возросла в 1,5 раза, соответственно почти в 2 раза сократилась доля земель промышленности и земель для дачного строительства. А фактический объем предложения, в гектарах, земель ИЖС, промышленности и ДСК не изменился. В три раза увеличился объем предложения в сельхоз сегменте. Это говорит о том, что ликвидные земли за последние годы вымылись с рынка спекулянтами и людьми, которые разбираются в рынке", - рассказывает Тонконогов.

Дефицит качественных предложений в будущем усилится

Как отмечают специалисты, основная часть земли принадлежит ленд-лордам – 20 крупных землевладельцев владеют 80% земельных участков в 30 км зоне Московской области. Крупные землевладельцы очень дозировано в небольших количествах выставляют земельные участки на продажу, чтобы не обрушить рынок, поэтому объемы предложения земельных участков для конечного потребителя очень незначительны.

Как отмечают аналитики, спрос на хорошие земельные участки всегда превышал и сейчас превышает предложение, поэтому ликвидные участки продолжат рост на уровне инфляции, поскольку таких земель очень мало. С другой стороны, снижение стоимости происходит на неликвидные земли, а именно земли расположенные на значительном удалении от МКАД с плохими подъездными путями, земли для с/х производства с удаленными точками подключения к коммуникациям и средними видовыми характеристиками.

Также замена девелоперского спроса на спрос со стороны диверсификантов приведет к тому, что появится большое количество более мелких девелоперов, которые не будут гнаться за крупными проектами, средние же скорее начнут распродавать свои активы, считает Тонконогов.

Общий же рост предложения среди коттеджных поселков приведет к более жесткой конкуренции на рынке и, возможно, к корректировке застройщиками цен на свои строящиеся и построенные дома с целью создать для покупателя более комфортные условия для покупки, чем у конкурентов.

По данным компании "Усадьба", на данный момент объем предложения розничных земельных участков на первичном рынке в организованных коттеджных поселках выглядит следующим образом: 160 участков на Рублево-Успенском шоссе; 280 участков на Новорижском шоссе; 730 участков на Киевском шоссе; 550 участков на Калужском шоссе; 10 участков на Минско-Можайском направлении; 40 участков на вторичном рынке на Рублево-Успенском шоссе. Что касаемо крупных землеотводов: объем предложения по Московской области составляет на данный момент 8-10 тыс. га, отмечает Иван Шульков.

Как прогнозируют игроки рынка, количество застраиваемых девелоперами поселков, вероятно, уменьшится, что, вероятно, вызовет дефицит качественных предложений через 2-3 года. Лендлорды вряд ли будут осваивать собственные территории. В промышленном секторе земель ситуация схожая - предполагается замедление девелоперских процессов.

Ликвид подрастет в цене, неликвид потеряет до 50%

По прогнозу Алексея Тонконогова, существенного изменения цен, более чем на -20-25% в ближайшее время не предвидится, так как у девелоперов существенно сократилась ставка доходности и сохранится уровень себестоимости строительства.

Однако, как отметили все аналитики, стагнация на рынке земли Московской области уже наметилась.

Сейчас же объективной информации о ценах просто нет, как почти нет и самих сделок. Цены фиксируются, и все участники рынка занимают выжидательную позицию. Скорее всего, компании сохранят земельные активы и заморозят на время реализацию своих проектов в надежде на изменение ситуации.

"Можно предположить, что элитный сегмент просядет на 10% до конца I квартала 2009 года. Бизнес-класс - от 30% до 50%, а эконом-класс – на 10-15%. Больше всего пострадает элитный сегмент, объем загородной элитной недвижимости нераспродан и составляет 95% всего рынка", - прогнозирует Наталья Манько, начальник отдела экономики и маркетинга "Велес Капитал".

"Стоимость земельных массивов, требующих комплексного освоения (включая изменение разрешенного использования, подвод коммуникаций, создание инфраструктурных объектов и т.п.) может упасть на 40-50%. Что касается дачной земли, несмотря на общие тенденции, колебания цен будут незначительны и обусловлены сезонными факторами, а также желанием частных собственников сохранить свои денежные средства, вложив их в ликвидный и понятный актив", - считает Антон Щетвин, руководитель проектов компании "Велес Капитал Девелопмент".

"Не стоит говорить о снижении цен. Мы не предполагаем, что будет падение. Будут распространены именно скидки на приобретение, достигающие 50%, а может и более, что зависит от финансовой ситуации землевладельцев. Ведь в Московской области землевладельцы в большей степени более чем состоятельны и когда-то для них земельный рынок был дополнительным видом деятельности, переросший впоследствии в высокодоходный и самодостаточный бизнес. Большинство из них имеют "финансовую подушку" и рассуждают, что "земля кушать не просит, поэтому пусть полежит до лучших времен", - комментирует Максим Лещев.

По мнению же Яхонтова, на сегодняшний день самые выгодные инвестиции – это инвестиции в земельный участок. "Поэтому, после спада, уже, возможно, со второго квартала следующего года цена на землю вновь будет расти. Темпы роста предсказать сложно, но по ощущениям, рост цен на землю за следующий год составит не менее 10% - на земли под жилье в поясе в пределах 30 км от МКАД. В наших проектах мы закладываем рост цен 12%. В сегменте земель "под дачи", я думаю, в 2009 году будет наблюдаться стабилизация цен и уровень цен будет меньше, поскольку рост цен на земли под дачное строительство носит сезонный характер и активен только летом. В то время как рост цен на земли под строительство домов для постоянного жилья находится примерно на одном уровне в течение всего года, с некоторыми сезонными колебаниями: весной рост традиционно чуть активнее, в августе чуть медленнее", - объясняет он.

По мнению партнера компании Knight Frank Романа Бурцева, справедливые цены на землю под девелопмент были на рынке в 2005-2006 году и в ближайшее время должен произойти откат цен.

По прогнозу А. Тонконогова, ликвидной земли, не выведенной земли достаточно много, но она переоценена самими крупными собственниками земли и ее стоимость будет снижаться до порога приемлемого для девелопмента. "Ленлордам придется снижать стоимость земельных участков и застраивать их не элитным жильем. Также будет снижение стоимости не ликвидных земель сельхоз назначения на значительном удалении от МКАД, снижение стоимости на земли не пригодные для девелопмента из-за их высокой стоимости, сохранится небольшой рост цен на ликвидные и дефицитные земельные участки, не выше инфляции. Это приведет к тому, что на рынке сократиться количество посредников и спекулянтов, что для него хорошо, будет создана новая стройная структуры рынка земель, основанного на законах экономики и рынок переориентируется в сторону покупателя", - прогнозирует специалист.

Смерть инвестиционного спроса

По мнению Антона Белобжезского из "Белого мака", на ближайший год инвестиционный спрос можно считать умершим. "Теория о том, что на земельный рынок перетекут деньги с рынка фондового, кажется неубедительной по двум причинам: во-первых, земельный рынок достаточно специфичен, и поэтому, во-вторых, увеличившееся предложение на рынке городской недвижимости, в силу своей большей понятности и предсказуемости для инвесторов, будет более эффективно подбираться высвободившиеся вдруг деньги", - объясняет он.

Многие аналитики считают, что вложения в земельные ресурсы на данный момент преждевременны, так как можно предположить дальнейший рост рынка предложений вплоть до лета 2009 года и, соответственно, ещё более интересные по цене предложения от сегодняшних землевладельцев.

По мнению Яхонтова, сейчас только в землю и выгодно вкладывать. "Сейчас это самая выгодная инвестиция потому что ничто так не растет в цене, как земельный участок. Для бизнеса интересны земельные участки под ИЖС до 30 гектар. Для частных лиц наиболее интересны небольшие земельные участки с коммуникациями, особенно в готовых коттеджных поселках. Потому что девелопер покупает земельный участок, подводит коммуникации – закладывает одну норму прибыли, строит дома – добавляет вторую норму прибыли. Если человек покупает земельный участок с коммуникациям, но дом строит своими силами, сам, привлекая подрядные организации, то вторую норму прибыли на дом он не платит. И если раньше девелоперы не продавали свои земельные участки, а подводили к ним коммуникации, продавали уже готовые дома, и получали большую норму прибыли, то сейчас девелоперы будут готовы предлагать земельные участки с коммуникациями для тех, кто готов строить сам", - объясняет он.

По мнению же Ивана Шулькова, земля как актив не генерирует положительного денежного потока (он может быть только отрицательным из-за налоговых платежей) и может принести доход только в случае роста её цены и дальнейшей перепродажи или развития на ее территории девелоперского проекта. В условиях кризиса земля является низколиквидным активом.

Максим Лещев отмечает, что сейчас очень выгодно вкладывать в землю. "Главное, чтобы инвестиции были направлены в "правильную землю" и были приобретены у тех, кто продает участки в режиме демпинга. Такая земля всегда будет пользоваться спросом, что однозначно обеспечит прирост стоимости, как минимум, до той стоимости, которая было до скидок", - делает вывод аналитик.

Сергей Велесевич