Кто в Москве может стать землевладельцем

30 октября 2007 года вступают в силу поправки к федеральному закону о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями. В соответствии с ними цена выкупа земли в собственность не должна превышать 20% от кадастровой стоимости участка. При этом установление выкупной цены земли делегировано региональным властям. Учитывая особый статус Москвы и Санкт-Петербурга, в этих городах ставка будет выше: 20% от кадастровой стоимости. Более того, по решению московских властей, при условии смены профиля предприятия потенциальным собственникам участков придется платить дополнительные 80% - то есть в общей сложности 100% от кадастровой стоимости.

Эксперты, опрошенные "Интерфакс-Недвижимость", расходятся в оценках грядущих перемен на земельном рынке столицы.

Участки под предприятиями обрели цену

Закон "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" 30 октября 2007 года вступает в силу. Это означает, что уже на этой неделе владельцы предприятий могут начинать оформление участков под предприятиями в собственность или аренду.

Справиться с этой задачей они должны до 1 января 2010 года: в противном случае их ждет штраф в размере от 20 до 100 тысяч рублей (такая мера наказания за нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками предусмотрена Кодексом об административных правонарушениях).

Те, кто стал собственником до вступления в силу Земельного кодекса и не собирается откладывать в долгий ящик оформления участка по новому закону, могут воспользоваться преференциями: дело в том, что до 2010 года владельцы предприятий смогут стать собственниками земли на льготных условиях - за 2,5% от кадастровой стоимости участка. Впрочем, эти послабления касаются только городов с населением не более 3 млн человек. Потенциальных землевладельцев Москвы и Санкт-Петербурга ждут менее заметные "скидки": они смогут выкупить землю за 20% от кадастровой стоимости. И только в том случае, как пояснил первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк, если они оформили участок в собственность в процессе приватизации и не собираются в дальнейшем перепрофилировать предприятия.

Другие собственники до 1 января 2010 года будут выкупать землю по 5-30 ставок земельного налога за единицу площади участка (в городах с населением более 3 млн), по 5-17 (при численности жителей от 0,5 до 3 млн), по 3-10 (если число жителей не превышает полмиллиона человек). По прогнозам Минэкономразвития, владельцы промышленных предприятий в целом по стране (исключая Москву и Санкт-Петербург) потратят на выкуп земельных участков чуть более 46 млрд рублей. В столицах этот показатель (а соответственно, и объем бюджетных поступлений) составит около 145 млрд рублей.

Введение нового закона, как утверждают в МЭРТ, позволит промышленникам минимизировать расходы на выкуп земель в 4 раза (еще в 2006 году совокупные затраты промпредприятий РФ на эти цели составляли 736,5 млрд рублей). Суть в том, что сразу после принятия Земельного кодекса в 2001 году всем предприятиям было предписано выкупить участки, которыми они владели на правах бессрочного пользования, или оформить аренду до 1 января 2004 года, но выкупные цены оказались неподъемными для 75% собственников предприятий - это обстоятельство заставило продлить право бессрочного пользования землей до 2008 года и пересмотреть ставки выкупа. МЭРТ настаивало на ставке 5% от кадастровой стоимости, для Москвы и Санкт-Петербурга - 20 процентов (при ставке аренды на уровне 3% в год). Представители бизнеса мечтали о 1-2%. Сошлись на компромиссном варианте в 2,5% от кадастровой стоимости.

Заметим, что закон разрешает оставаться арендаторами только тем предпринимателям, у которых нет финансовых возможностей выкупить земельный участок под приватизированным предприятием. Годовой размер арендной платы земельных участков варьируется в пределах 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. За аренду земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте - 1,5% от кадастровой стоимости. За взятые в аренду сельхозземли - 0,3% кадастровой стоимости. Власти субъектов РФ вправе определять размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Московская земля будет выставлена на продажу.

Ни для кого не секрет, что столичные власти до последнего времени предпочитали не торговать земельными участками, а сдавать их в аренду. С момента принятия Земельного кодекса владельцами участками под предприятиями, расположенными в Москве, стало всего около двухсот собственников. Реализовать свои права они сумели либо через суд, либо приобретая участки, находящиеся в федеральной собственности.

Но в преддверии вступления в силу федерального закона городские власти объявили о смене курса. Как сообщил глава департамента земельных ресурсов Москвы Виктор Дамурчиев, в ближайшие три года на продажу будет выставлено 7500-8000 га, а за пять лет эта цифра может достигнуть 12 тыс. гектаров. При этом В.Дамурчиев признал, что из 108 тыс. га, которые занимает Москва, только 27 тыс. га вовлечено в экономический оборот.

"Ситуация должна измениться, сейчас муниципальные власти, в том числе и Москвы, стараются следовать федеральному законодательству, - считает управляющий партнер компании Delta Estate Елена Земцова. - Кроме того, хронически дефицитный бюджет Москвы сможет в результате продажи земель привлекать сотни миллионов долларов ежегодно".

Естественно, ставки выкупа в Москве отличаются от действующих в других регионах РФ. Как ранее сообщил руководитель столичного департамента имущества Владимир Силкин, обновленный федеральный закон будет действовать по следующей схеме: 20% от кадастровой стоимости участка при условии сохранения профиля предприятия и 100% (20+80) от кадастровой стоимости при перепрофилировании предприятий.

Стоит отметить, что к 2009 году кадастровая стоимость земли в Москве увеличится в 1,5-2 раза. Напомним, на сегодняшний день минимальная кадастровая стоимость участков под предприятиями в Москве составляет 958 рублей за кв. метр, максимальная - 46 686 рублей за кв. м. (без учета повышающих коэффициентов). Цена зависит от расположения кадастровых кварталов (их в столице 1596).

Покупка или аренда: что предпочесть

Механизм выкупа собственниками предприятий земельных участков под ними понятен. Что касается допуска покупателей (арендаторов) земли под застройку, здесь схема иная.

Во-первых, они в принципе не смогут выкупить участок, если он попадает под постановление правительства Москвы от 19 июня 2007 года об ограничениях и обременениях (территории особо охраняемых зон, участки в границах техзон, строящихся и проектируемых линий метро, санитарно-защитных зон, историко-культурных заповедников, участки для государственных и городских нужд). Во-вторых, им придется участвовать в открытых аукционах (этот механизм начнет действовать с начала 2008 года, он заменит практику проведения инвестиционных торгов). По словам Ю. Росляка, с нового года форма участия в аукционах заметно упростится, не нужно будет предоставлять множество документов.

С победителем торгов на комплексную застройку будет заключаться договор на развитие застроенной территории.

Вопрос о том, что станет предметом торгов - право собственности или право аренды - в тех случаях, когда речь идет о земельных участках, предназначенных под строительство отдельных объектов (торговых и офисных центров, гаражей, спортивных объектов и пр.), все еще остается открытым. Правительство Москвы ответит на него в ближайшее время.

В одном из недавних интервью глава тендерного комитета Москвы Геннадий Дегтев сказал: "Не вижу смысла для города продавать свою землю в собственность, пока на ней ничего не построено. Мне кажется, более разумный вариант - аренда земельного участка с последующим оформлением прав собственности".

Правда, если идти по этому пути, то покупка земли станет обременительной для владельцев, поскольку кадастровая цена освоенного участка выше, чем "пустого". Получается, что застройщики (потенциальные собственники земли) должны будут сначала заплатить за право аренды, а потом и за выкуп в собственность.

Последствия вступления в силу поправок к федеральному закону о выкупе земель "ИФ-Недвижимость" прокомментировал Игорь Фетисов, заместитель генерального директора группы компаний "М.О.Р.Е.-Московская недвижимость": "В двух словах сложно сказать, в какую сторону изменится ситуация. Одним участникам рынка от этого закона станет лучше, его значение для других пока не понятно, третьим от закона станет хуже. Плохо то, что появляются дополнительные расходы, связанные с необходимостью получения документов. Кроме того, есть риски с проведением конкурсов, поскольку механизм проведения трудно назвать прозрачным. Выигрывают администрации регионов, устанавливающие стоимость.

Не могу сказать, кто в Москве однозначно проиграет, но много проблем будет у инвесторов и девелоперов. Могут проиграть собственники предприятий, которые имеют какой-то объем земли, но который город будет стараться уменьшить. Данный закон, к сожалению, не учитывает интересы всех участников рынка".

Эксперты высказывают опасения, что при существующем дефиците земли в столице девелоперам придется "выходить" на территорию промзон. В этом случае избежать перепрофилирования расположенных там предприятий вряд ли удастся - это значит, что за выкуп участка придется платить горазд больше. По мнению Е. Земцовой, это может привести к повышению себестоимости строительства на 5-10%.

В свою очередь, директор юридического департамента Инвестиционной Группы Sesegar Дмитрий Цыбанков считает, что ни один "новый" инвестор не получит ни одного участка в "промке", там будут только девелоперские компании, близкие в городской администрации. Поэтому, по мнению Д.Цыбанкова, затраты на выкуп земель не отразятся на себестоимости строительства, но приведут к вытеснению с этого рынка некоторых компаний. "Останутся только 50 крупных девелоперов", - полагает эксперт.