Крым может обогнать Сочи на рынке премиального жилья

Эксперты рынка полуострова оценивают его инвестиционный потенциал как огромный

Москва. 3 декабря. ИНТЕРФАКС – Курортная недвижимость высокого сегмента на Южном берегу Крыма продолжает привлекать состоятельных россиян своими характеристиками. Более того, в перспективе этот недооцененный сейчас сегмент будет активно конкурировать с перенаселенным Сочи, прогнозируют аналитики. О том, выгодны ли инвестиции в крымские новостройки и какие объекты являются наиболее привлекательными, рассказали "Интерфаксу" эксперты и девелоперы региона.

"ЮБК вообще не дешевеет"

Вопреки текущей политической ситуации, крымская недвижимость в этом году не только не подешевела, а довольно ощутимо подорожала. Впрочем, Южный берег Крыма (ЮБК) вообще никогда не дешевеет, отмечают участники местного рынка.

"В частности, по ЮБК мы наблюдаем рост цен на первичном рынке на уровне 20% и выше к уровню начала года. Рост цен обусловлен высокой стоимостью финансирования (ставки по кредитам от 26%) и удорожанием стройматериалов. На вторичном рынке цены растут медленнее, но на ЮБК это в любом случае порядка 10-15% к началу года", - рассказал девелопер объекта "Резиденция Дипломат Ялта" Иван Шариков.

По оценкам других участников рынка, рост еще более значительный.

"В этом году, исходя из анализа цен на объекты недвижимости бизнес и премиум класса, наблюдается рост стоимости порядка 20-30%. Сильнее всего выросли в цене объекты в новых строящихся ЖК и коттеджных поселках - некоторые лоты в наиболее удачных проектах прибавили в стоимости больше 50%", - говорит совладелец агентства элитной недвижимости "КрымДом" Алексей Нечаев.

По его мнению, помимо озвученных выше факторов на рост цен повлияли анонс и реализация крупномасштабных инфраструктурных проектов на Южном берегу.

"Если говорить конкретно про Ялту, то здесь на рост цен повлияли новости о строительстве казино в центре города, увеличение протяженности ялтинской набережной, строительство детского парка развлечений, реализация проекта горнолыжного курорта на Ай-Петри, а также строительство новой автодороги в направлении Ялты в обход Симферополя и Алушты", - сказал эксперт.

При этом совсем радужной ценовую ситуацию на полуострове называть было бы неверно. Она подчиняется тем же факторам, что и в среднем по стране. 

"Ситуация с ценами на премиальную недвижимость на ЮБК развивалась на протяжении 2024 года неравномерно. В начале года ожидания были высокими. Ближе к осени застройщики начали стимулировать спрос, предоставляя скидки – иногда 20-30% и выше. Причем некоторые компании по-прежнему держат высокие цены в объявлениях, например, по 1 млн рублей за "квадрат", но когда к ним обращается реальный покупатель, то дают существенную скидку. В среднем, цена кв.м по итогам года зафиксировалась на сбалансированном уровне в 500-700 тыс. рублей", - говорит сооснователь и руководитель инвестиционно-девелоперской компании "Рентавед" Руслан Сухий.

Крымские виды

А есть ли достойное предложение за этот ценник? Эксперты уверяют, что да. Объем предложения премиальной недвижимости на рынке ЮБК сегодня достаточно высок, регион довольно активно застраивается. Покупателю точно будет что сравнить и из чего выбрать, говорит Сухий.

"В последний год мы наблюдаем значительный рост предложений в новых комплексах и коттеджных поселках Южного берега, начинается строительство большого количества новых проектов, застройщиками которых являются девелоперы из разных регионов России. Однако такого количества проектов все равно недостаточно, так как из всей массы только около 30% являются ликвидными", - говорит Нечаев.

Как пояснил Сухий, человек, покупающий недвижимость высокого класса в Крыму, хочет, чтобы до дома можно было удобно добраться по хорошей дороге, чтобы из окон был хороший вид на море или горы, чтобы, с одной стороны, была какая-то приватность и защищенность, с другой – минимальный набор необходимой для комфортного проживания инфраструктуры: кафе, магазинов, прогулочных зон, детских площадок, секций для занятия спортом и др.

Также у покупателей премиальной недвижимости ценятся архитектурные решения – красивые фасады, интересный дизайн мест общего пользования в ЖК. Поэтому застройщики начали приглашать в свои проекты именитых архитекторов, известные бюро. Бывает, что в одном доме работают сразу две именитые команды. Одна – над фасадной частью, другая – над внутренней отделкой.

По данным агентства элитной недвижимости "КрымДом", наиболее частый запрос в этом сегменте - квартиры и апартаменты в курортных локациях для отдыха с одной спальней в 50-60 кв.м. Для постоянного проживания, как правило, покупатели хотят уже ЖК со своей инфраструктурой и двумя спальнями площадью 90-120 кв.м.

"Но важны нюансы. У покупателей, которым важна высокая стадия готовности объекта, либо нужны варианты в готовых комплексах от застройщика или на вторичном рынке, выбор уже значительно меньше. Хорошие лоты на вторичном рынке по соотношению цена-качество найти не так просто, а вариантов от застройщиков с выполненным под ключ ремонтом и техникой, готовых к проживанию, крайне мало.  Жилых комплексов, построенных в идеальных местах, качественно и оснащенных лучшей техникой (отопление, электрика, лифты) на рынке практически нет. А тех, где есть апартаменты с отделкой под ключ, готовые к проживанию, да еще и с выбором по площадям и этажам, можно сосчитать на пальцах одной руки. Например, "Резиденция Дипломат" – один из немногих готовых. Кстати, если говорить о готовых апартаментах у нас, важно, что все они полностью оснащены оборудованием европейского производства", - подчеркнул Шариков.

Он добавил, что опять появились сделки, совершаемые без посещения комплекса, на основе онлайн просмотров. Клиенты, если они находят подходящие объекты, готовы покупать быстро и самое лучшее.

Если резюмировать, можно сказать, что больше всего при выборе качественного жилья на морских курортах покупатели обращают внимание на расположение (близость к пляжам до 1 км), безопасность, тишину и комфорт окружающей среды, наличие инфраструктуры внутри жилых комплексов (спа, детские площадки) и рядом с ними, качество строительства и отделки.

Себе или людям?

Стратегия покупателей премиальной курортной недвижимости в Крыму сейчас несколько отличается от других южных локаций: если в Сочи это чаще всего инвестиционная покупка для сдачи в аренду, то в Крыму покупают больше для себя.

"На сегодняшний день премиальную недвижимость в Крыму рассматривают в основном не как инвестицию, а приобретают для собственного проживания. Основное ядро покупателей в сегменте составляют состоятельные люди в возрасте от 45-50 лет, у которых с Крымом связаны какие-то приятные события, многие рассматривают объекты на ЮБК как оздоровительную недвижимость для себя. При этом практически каждый покупатель держит в голове, что жить на полуострове круглый год он не будет, поэтому оценивает объект с точки зрения востребованности у арендаторов. При выборе квартиры вопрос, за сколько ее можно будет сдавать в аренду, задает каждый второй потенциальный собственник", - рассказывает Сухий.

О похожей стратегии рассказывает и представитель проекта "Резиденции Дипломат".

"Наш комплекс в большинстве случаев покупают для себя, для сезонного или круглогодичного проживания. Лишь некоторые апартаменты сдаются в аренду, их немного, в пределах 10. В целом такая возможность есть, наши партнеры помогут с дистанционной организацией всего процесса сдачи и управления недвижимостью. Если говорить о рынке вообще, то можно отметить, что в последний год существенно увеличилось число покупателей, приобретающих недвижимость под сдачу. Однако всегда лучше жить в доме, где состав жильцов не меняется и вы знаете соседей", - отмечает Шариков.

В целом, владение "своей" премиальной недвижимостью не отменяет возможности ее инвестиционного использования, ведь те, кто видит перспективы развития полуострова, покупают уже сейчас, уверены эксперты.

Дороже Сочи

Эксперты крымского рынка убеждены, что полуостров обгонит Сочи по инвестиционной привлекательности.

"Многие считают, что сейчас у них "последний шанс купить перед подорожанием", причем это касается не только новостроек на этапе строительства: все ожидают, что после нормализации политической ситуации цены резко вырастут на всё", - говорит Шариков.

Он добавляет, что многие клиенты рассматривают возможность покупки недвижимости в будущем, как только изменится ситуация в сфере безопасности и восстановится авиасообщение с регионом. Таким образом, фиксируется достаточно большой объем "отложенного спроса".

По оценке Нечаева, при возобновлении авиасообщения с полуостровом рост цен составит от 40 до 100%, на самые ликвидные проекты ожидается рост более 100%.

Более того, перенаселенному Сочи следует "волноваться" за переток спроса, полагают эксперты.

"Сегодня стоимость премиальной недвижимости на ЮБК составляет 500-700 тыс. рублей за кв.м. Для сравнения цены на объекты того же класса в Сочи уже находятся на уровне 1-1,5 млн рублей за "квадрат", а в отдельных локациях доходят до 3-4 млн. То есть крымской недвижимости есть куда расти и данный рост мы увидим. Особенно с учетом тех масштабных инфраструктурных проектов в Крыму, на строительство которых заложены огромные бюджеты. Ведь основным преимуществом Сочи является более развитая инфраструктура. За ближайшие 5-10 лет полуостров заметно продвинется в данном направлении, что благоприятно скажется на его развитии и стимулирует рост спроса и цен на премиальную недвижимость здесь", - прогнозирует Сухий.

Некоторые оптимистичные инвесторы уже почувствовали этот возможный тренд. Речь идет о ряде покупателей, не сумевших подобрать достойные варианты в Сочи, где соотношение цена-качество сейчас оставляет желать лучшего.

"По нашей статистике, в 2024 году 50% продаж в комплексе "Дипломат" проходили с участием ведущих агентств недвижимости Сочи, которые начали вкладываться в активное продвижение Крыма, видя здесь реальный потенциал. По итогам этого года сочинские агентства у нас лидируют и по самой большой сумме сделки, и по самому большому количеству сделок", - рассказал Шариков.

При этом пока региону очень сложно конкурировать с Сочи.

"Южная столица лучше развита с точки зрения инфраструктуры и имиджа. Недвижимость в Сочи – это знак статусности, как квартира на Рублевке. С Крымом в данном направлении необходимо очень много работать. Однако потенциал у полуострова огромный", - резюмирует руководитель инвестиционно-девелоперской компании "Рентавед".

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".