Кризис жанра коммерческой недвижимости

Эксперты рассказали об антирекордах третьего квартала на рынке коммерческой недвижимости

Фото: Официальный сайт банка

Москва. 28 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Похоже, девелоперов перестал интересовать рынок коммерческой недвижимости, и они переключились на строительство жилья. О том, как в третьем квартале развивались сегменты офисов, сладов и ритейла "Интерфаксу" рассказали эксперты.

Окно возможностей

Уже как два года девелоперская активность на офисном рынке Москвы держится на стабильно низком уровне. По предварительным данным S.A. Ricci, в третьем квартале 2017 года в эксплуатацию введено 61 тыс. кв.м офисных площадей. За последние девять месяцев на офисный рынок вышло 180 тыс. кв.м, что на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Тем не менее спрос восстанавливается. "Несмотря на, казалось бы, летний период затишья, компании активно арендовали и покупали офисные площади в третьем квартале 2017 года. Обусловлено это все еще присутствующей возможностью низких ценовых уровней и осознанием того, что это "окно возможностей" скоро начнет закрываться", - поделилась с "Интерфаксом" руководитель отдела исследований компании JLL Олеся Дзюба.

В компании S.A. Ricci отмечают, что за год арендные ставки на офисы под чистовую отделку в классе А снизились на 11,6%. В настоящее время аренда "квадрата" в премиальных офисах Москвы обойдется 22,1 тыс. рублей в год. В классе В+ и B стоимость аренды составляет 14,1 тыс. руб. за кв.м в год и 12,4 тыс. руб. за кв.м в год соответственно.

Крупнейшей сделкой третьего квартала стала аренда компанией Tele2 офиса класса А площадью более 13 тыс. кв.м в бизнес-парке Comcity. Как рассказал "Интерфаксу" директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Жидков, в ближайшее время ожидается заключение еще нескольких крупных сделок площадью более 30 тыс. кв.м.

"В ближайшее время должна быть закрыта сделка по аренде "Сбербанком" около 20 тыс. кв. м в бизнес-центре Poklonka Place. Учитывая спрос и стремительное сокращение ликвидного предложения, можно прогнозировать небольшой рост ставок аренды в качественных объектах в центре Москвы", - сообщил эксперт.

По итогам 2017 года, объем сделок аренды и покупки офисов в Москве может достичь 1,1 млн кв.м, что соответствует уровню прошлого года, резюмируют в JLL.

Ускользающее равновесие

Объемы ввода на рынке торговой недвижимости также близки к антирекорду.

"По итогам 2017 года объем торговых площадей в новых торговых центрах может достичь 200 тыс. кв.м, что на 57% ниже, чем в прошлом году и станет минимальным объемом с 2012 года", - сообщил заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Михаил Титов.

За прошедшие три квартала 2017 года в Московском регионе было открыто четыре торговых центра, их суммарная арендуемая площадь составляет 148 тыс. кв.м. Крупнейшим новым объектом стал Vegas Кунцево (113,4 тыс. кв.м), официальное открытие которого состоялось в конце сентября.

Средний уровень свободных площадей в торговых центрах Москвы за третий квартал не изменился и составил 8,8%. То же демонстрируют ставки аренды (см. таблицу).

"В ритейле в последние годы большого ввода не было, как и в офисах. Это позволило успешным проектам заполниться арендаторами", - прокомментировал итоги квартала управляющий партнер компании Knight Frank Сергей Гипш.

В стрит-ритейле средний уровень вакансии по результатам третьего квартала оказался еще меньше – около 5%, спрос на помещения был стабильным, рассказали "Интерфаксу" в компании "Магазин Магазинов".

"Связано это с тем, что многие компании активно развиваются. Также стоит учитывать, что приближается четвертый  квартал – время, когда ритейлерам необходимо осваивать бюджет и выполнять планы по развитию до конца года. В среднем наиболее востребованными в третьем квартале были помещения форматом от 100-300 кв.м, как в центре, так и спальных районах Москвы", - рассказала руководитель направления стрит-ритейл Марина Маркова.

Как отмечают в "Магазин Магазинов", в третьем квартале более 30% запросов на аренду помещений в стрит-ритейл приходилось на предприятия общественного питания, 20% - на магазины продуктов питания. По прогнозам, эти же профили продолжат активное развитие в четвертом квартале 2017 года.

Упасть, чтобы подпрыгнуть

Складской сегмент, напротив, потенциально оказался не безнадежен с точки зрения девелоперской активности.

"За три квартала 2017 года было введено на 37% меньше по сравнению с январем-сентябрем 2016 года – 225 тыс. кв. м. Несмотря на небольшой ввод, девелоперская активность находится на стабильно высоком уровне. Свидетельством тому является общий объем площадей, запланированных к вводу до конца года, - 486 тыс. кв.м. Таким образом, совокупный показатель за 2017 год составит более 700 тыс. кв.м, что сопоставимо с результатом 2016 года", - прокомментировала руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL Оксана Копылова.

Оптимизм консалтеров, в том числе, связан с анонсом двух крупных девелоперов: PNK Group и "Логопарк Девелопмент" недавно заявили о реализации индустриальных парков площадью 300 тыс. кв.м и 400 тыс. кв.м соответственно.

При этом ставки на складскую недвижимость достигли минимума. "В классе А средневзвешенная ставка аренды остается на уровне 3,9 тыс. рублей за кв. м в год (triple net), а для помещений класса B уровень арендной ставки достигает 3,6 тыс. рублей за кв.м в год (triple net). Это значение сохраняется на протяжении последних 11 кварталов, с начала 2015 года, что говорит о достижении ценового дна. Однако мы прогнозируем, что в ближайшем будущем ставка постепенно начнет расти", - прокомментировал директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Герастовский.

Основным драйвером спроса на складские помещения по-прежнему является ритейл – 63% в общей структуре сделок. Однако особенностью третьего квартала стала высокая активность компаний e-commerce: "Утконос" приобрела склад площадью 70 тыс. кв.м, а Wildberries заключила договор с "А Плюс Девелопмент" на строительство распределительного центра площадью 145 тыс. кв.м на Симферопольском шоссе в районе Климовска.

"По итогам 2017 года мы ожидаем, что уровень вакантных площадей на рынке Московского региона составит не более 10%, это является наиболее комфортным состоянием для развивающегося рынка", - резюмирует О.Копылова.