Коммерческая недвижимость после жаркого лета: склады снова в топе

В третьем квартале 2021 года Центробанк дважды повышал ключевую ставку, а инвесторы (особенно в складские проекты) все еще не разбежались

Фото: Интерфакс

Москва. 13 октября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — По оценкам Банка России, к середине 2021 года российская экономика в целом оправилась от пандемии и стала планомерно расти. Офисы дорожают и идут нарасхват, склады популярны у инвесторов и девелоперов, а вот в торговле все сложно.

Офисы ожили, в "Москва-Сити" аншлаг

Стоимость аренды офисов в Москве стала расти, причем и в классе А, и в классе В. По оценкам аналитиков Cushman & Wakefield, средневзвешенная ставка выросла за квартал на 5,54% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 22,1 тыс. рублей за кв.м в год. 

"По нашим оценкам, уже в четвертом квартале ставки аренды войдут в новый цикл роста", - прогнозируют в CBRE. 

При этом, несмотря на то, что с начала года введено уже почти 498 тыс. кв.м новых офисных площадей (из них около 80% — офисы класса А), вакантность сохраняется на уровне 9% - это довольно низкий показатель. По разным оценкам, к концу года он может составить от 9 до 9,8%. При этом, как отметили в Knight Frank, за три квартала 2021 года доля свободных офисов внутри ТТК снизилась до 6,3% в классе А и до 6,5% в классе В, а уровень спроса остается высоким.

"Тем не менее, в 2022 году в центре и в развитых деловых районах столицы ввода крупных объектов не ожидается: такие проекты появятся только за пределами ТТК и МКАД", — говорится в отчете Knight Frank. 

Годовой объем спроса в ближайшие пару лет аналитики Cushman & Wakefield прогнозируют на уровне 1,7–1,8 млн кв.м, строительства по итогам 2021 года — 610 тыс. кв.м. 

Гибкие офисы по-прежнему с нами

Особняком стоят гибкие офисы, которые стали фигурировать в отчетах консультантах как отдельная сущность. Среди причин — поиск бизнесом нового формата аренды в пандемийные годы, а также то, что брокерами части таких проектов выступают те же агентства, которые формируют отчеты.

Так, в JLL отметили рост объема сделок в гибких пространствах Москвы до 51 тыс. кв.м за первые девять месяцев текущего года. 

"Уже сейчас объем спроса в этом сегменте превзошел значение не только кризисного 2020 года (на 32%), но и за весь 2019 год (на 9%). По итогам 2021 года объем сделок в гибких пространствах составит около 65–70 тыс. кв.м, что соответствует 6% от совокупного спроса на офисном рынке Москвы", — считает руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Дмитрий Клапша.

Спрос формируют компании, предоставляющие бизнес-услуги, и онлайн-ритейлеры (40 и 31% рынка). А вот банковские структуры, которые занимали четверть рынка еще в 2019 году, практически ушли из гибких офисов и сейчас занимают только 3% площадей.

Всего с начала года в Москве появилось два десятка новых площадок совокупной площадью 47 тыс. кв.м, еще около 60 тыс. кв.м могут ввести до конца года. Если сроки не будут перенесены, новый 2022 год Москвы встретит с 344 тыс. кв.м гибких пространств (+46% за год).

"Москва-Сити" нарасхват

Тем временем крупные арендаторы (в том числе Ozon и Яндекс) выбрали все большие лоты в башнях "Москва-Сити". 

"Доля свободных офисных площадей в деловом кластере "Москва-Сити" сократилась в августе до 2,5%. Это является минимальным значением с конца 2007 года. Сейчас доступными для аренды или покупки остаются около 31 тыс. кв.м. При этом даже в тех башнях, где есть вакантные блоки, свободно менее 10 тыс. кв.м, чего также не наблюдалось с 2007 года", - отметил Дмитрий Клапша.

Годом ранее в комплексе было свободно 8,2% площадей, а сейчас спрос сдерживает только дефицит предложения. Даже по долго остававшимся на рынке помещениям в башне "Око" идут переговоры, рассказали в Knight Frank.

Появление крупных лотов аналитики считают возможным только после ввода новых башен.

"По сути, в течение ближайших полутора лет появление крупных свободных площадей возможно лишь за счет ввода в эксплуатацию комплекса Grand Tower, офисная площадь в котором составляет 226 тыс. кв.м. Но существует вероятность, что и этот объект будет занят на этапе строительства", — считают в JLL.

Склады кончились

"Доля вакантных складских площадей в Московском регионе достигла 0,6%, став минимальной с I полугодия 2008 года. В абсолютном выражении на рынке свободно 101 тыс. кв.м качественной складской недвижимости. На этом фоне ставка аренды продолжает свой стремительный рост", - отметил директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.

Аналитики связывают дефицит площадей еще и с тем, что большая часть новых проектов либо строится под конкретного заказчика (24% в третьем квартале), либо подписана еще на этапе строительства. Поэтому на рынок выходит порядка 2% вводимых площадей. Всего же с начала 2021 года в Московском регионе введено 488 тыс. кв. м новых складских объектов, еще 612 тыс. кв.м могут запустить до конца года. Другие аналитики оценивают соотношение как 740 тыс. кв.м сданных площадей и 260 тыс. ожидаемых. Таким образом, общий объем нового строительства в складском сегменте Московского региона превысит 1 млн кв.м в год и станет рекордным за пять лет.

Общий объем качественных складов в Москве и области аналитики оценивают в 16,5 млн кв.м. При этом на западном и северо-западном направлении пустуют до трети площадей.

Арендная ставка в сегменте складской недвижимости может пробить психологический барьер в 5 тыс. рублей за кв.м в год уже в 2022 году, опасаются консультанты.

Сейчас средневзвешенную ставку оценивают в 4,4–4,6 тыс. рублей в год triple net сейчас, к концу года - 4,8 тыс. рублей. Этот результат станет максимальным с 2016 года.

"В дальнейшей перспективе мы ожидаем стабилизацию темпа роста ставок на уровне инфляции", - прокомментировала аналитик Cushman & Wakefield Екатерина Ногай. 

Однако складской сегмент не избежал общих для строительного рынка проблем: подорожание стройматериалов, дефицит рабочей силы, из-за этого — перенос сроков ввода, напомнили в JLL. Пока аналитики не дают прогнозов относительно того, как это скажется на объемах строительства в ближайшие годы.

"В настоящий момент институциональные инвесторы относятся с большим энтузиазмом и оптимизмом к новым складским проектам built-to-suit, несмотря на существенный рост строительных затрат и ставок аренды", — не теряет оптимизма руководитель группы по инвестициям JLL Микаэл Казарян.

Торговая недвижимость чувствует себя странно

По данным Cushman & Wakefield, в московских торговых центрах сейчас пустует 9,8% площадей, и с начала года этот показатель вырос на 1,3 п.п., при этом продолжается ускоренная ротация арендаторов.

Новые проекты открываются заполненными лишь наполовину — в 2020 году этот показатель составлял 70%. Проблемы испытывают даже торговые центре верхнего сегмента, где всегда был стабильный состав арендаторов и минимальный уровень вакансии.

"Этот рост связан с освобождением крупных блоков в одном из прайм-объектов, а также с оптимизацией расходов ритейлеров", - отметила аналитик Cushman & Wakefield Евгения Сафонова.

Общий объем качественной торговой недвижимости в Москве аналитики компании оценивают в 5,7 млн кв.м, из них 66 тыс. кв.м были построены в 2021 году. Всего по итогам года ожидают ввода 230 тыс. "квадратов".

"Открытие ожидаемых торговых центров в третьем квартале было перенесено на четвертый квартал 2021 и первый квартал 2022, таким образом, в четвертом квартале заявлено к открытию 260 тыс. кв.м", - дают свой прогноз в CBRE.

Если картина в торговых центрах меняется спорадически и разнонаправленно, то в стрит-ритейле в качестве оптимистичных новостей говорят о том, что закрываться стали медленнее. 

"Количество закрытий на ресторанных улицах по итогам третьего квартала 2021 года оказалось минимальным с середины 2019 года. Сейчас ситуация на этом рынке стабилизировалась", — считает руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. 

Хотя в прогнозы все по-прежнему закладывают возможность введения серьезных ограничений. Из-за этого ритейлеры и рестораторы не торопятся занимать пустующие помещения даже в привлекательных локациях столицы. Темпы открытия новых точек продолжили снижаться и в третьем квартале 2021 года, а доля свободных помещений на ресторанных улицах Москвы держится на уровне 12,5%. Если все будет хорошо, население будет активно вакцинироваться, власти не введут новые ограничительные меры, а коронавирус как-то стабилизируется, к концу года вакантность может упасть до 10–11%. Но это вряд ли. 

Инвестиции, несмотря ни на что, выросли

Общий объем инвестиций в недвижимость в России за январь-сентябрь 2021 года достиг исторически максимального значения, подсчитали в консалтинговой компании Knight Frank. Так, за первые девять месяцев в отрасль вложили 229 млрд рублей — на треть больше, чем в аналогичные периоды предыдущих двух лет. И 44% объема пришлось именно на третий квартал. 

Правда, 58–65% средств (по разным оценкам) - это вложения в участки под девелопмент (и последующее строительство жилья), почти пополам - в Москве и Санкт-Петербурге, говорится в отчетах Knight Frank и JLL. Коммерческая недвижимость в общей структуре инвестиций распределилась так: порядка 12–18% вложений приходится на склады (по итогам года их доля может вырасти до 15–20%), 10% - на офисы, 9% — на торговые площади.

Доля иностранных инвесторов все еще минимальна и по итогам трех кварталов 2021 года находится на уровне 3,7% по оценкам Knight Frank и 2% - по данным JLL. Годом ранее этот показатель составлял 9%. 

Активность инвесторов аналитики связывают с общим восстановлением экономики и снятием летних ограничений, а резкий прирост объемов - с закрытием нескольких крупных сделок. Однако рост ключевой ставки Центробанка и, как следствие, удорожание заемного финансирования вызывают тревогу к консультантов.

"Дальнейшая привлекательность коммерческой недвижимости серьезно зависит от роста стоимости заемного финансирования и доходности от вложений в безрисковые инструменты. По прогнозу JLL, объем инвестиционных сделок по итогам 2021 года составит $4,5–4,7 млрд", - сообщили в компании. 

Свои коррективы может внести и очередная волна коронавируса. Хотя рынок и хочет верить в то, что пандемия не даст сорваться рекордам и испортить годовые отчеты.