Задача девелоперов – продать построенное, говорят эксперты
Москва. 20 декабря. ИНТЕРФАКС – Совет директоров Центробанка сохранил ключевую ставку на уровне 21%. Такое решение стало сюрпризом, так как многие участники рынка ожидали повышения. Эксперты рассказали "Интерфаксу" о том, когда можно ждать понижения "ключа" и что сейчас будут делать девелоперы.
Автономные факторы
Решение сохранить ставку регулятор объясняет автономными от ДКП факторами
Совет директоров Банка России на заседании в пятницу принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 21% годовых. При этом большинство аналитиков ожидали повышения ставки сразу на 200 базисных пунктов, до 23%. Звучали мнения, что на фоне усиления проинфляционных рисков и ослабления курса рубля ставка может вырасти аж до 25%.
"Произошло более существенное ужесточение денежно-кредитных условий, чем предполагало октябрьское решение по ключевой ставке. Этому способствовали автономные от денежно-кредитной политики факторы. По оценке Банка России, с учетом значительного роста процентных ставок для конечных заемщиков и охлаждения кредитной активности достигнутая жесткость денежно-кредитных условий формирует необходимые предпосылки для возобновления процесса дезинфляции и возвращения инфляции к цели, несмотря на повышенный текущий рост цен и высокий внутренний спрос", - говорится в сообщении ЦБ.
Банк России будет оценивать целесообразность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании с учетом дальнейшей динамики кредитования и инфляции. По прогнозу регулятора, с учетом проводимой ДКП годовая инфляция снизится до 4% в 2026 году и будет находиться на цели в дальнейшем.
Вероятно, на решение ЦБ повлияли слова президента Владимира Путина. Накануне в ходе "Прямой линии", совмещенной с пресс-конференцией, он выразил надежду, что решение по ставке "будет взвешенным и будет отвечать требованиям сегодняшнего дня".
По состоянию на начало года ключевая ставка составляла 16% и оставалась на этом уровне до конца июля, когда была повышена на 200 б.п. В сентябре ставка выросла до 19%. В октябре ЦБ повысил ставку еще на 200 б.п., до 21% годовых.
Следующее заседание Совета директоров, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, намечено на 14 февраля 2025 года.
Перемены случились раньше
При замедлении стройотрасли замедлится и экономика в целом
"Сохранение ключевой ставки является неожиданным решением со стороны ЦБ, однако, на наш взгляд, не стоит ждать смягчения кредитной политики банков в отношении стандартных программ. Как минимум до конца года они будут оставаться за границей 30% годовых", - считает руководитель управления ипотечного кредитования девелоперской компании "Мангазея" Юлия Архангельская.
Рынок первичной недвижимости ощутил на себе перемены еще после завершения льготной ипотечной программы, говорит президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. Так, в июне в России оформили 176,6 тыс. ипотек на 777,2 млрд рублей, а в октябре – 86,6 тыс. жилищных кредитов на 375,5 млрд рублей.
"Осенний спрос поддерживался ожиданием повышения ключевой ставки и программой семейной ипотеки", - добавил Кулаков.
Застройщики к такому исходу были более-менее готовы. Некоторые из них предлагают другие меры поддержки для покупателей, например, всем известные рассрочки.
"Некоторые застройщики будут перенимать опыт Советского Союза в виде кооперативов и коллективных инвестиций. Однозначно будут разрабатываться и внедряться альтернативные способы кредитования", - прокомментировал основатель и CEO строительной компании Digniori Arts Арсений Дрожалин.
Он уточнил, что сейчас ЦБ намерен замедлить инфляцию. Однако строительная отрасль зависит от кредитования, а при замедлении этой отрасли, замедлится и экономика в целом.
"Если Центробанк продолжит ужесточать свою денежно-кредитную политику, то мы будем наблюдать все большее замедление строительного рынка. Это не в интересах ни самих участников рынка, ни ЦБ. Сейчас застройщики оказались в достаточно непростой ситуации. Ипотека простому обывателю практически недоступна. Исключение составляют определенные льготные категории заемщиков, которых не так много", - подчеркнул Дрожалин.
По его мнению, правительство и дальше продолжит разрабатывать программы для восстановления спроса на жилье.
"Однако в целом на текущий момент запас прочности у застройщиков есть. За последние несколько лет, когда ипотека была доступной, спрос и цены на квартиры и, соответственно, прибыль компаний росли, они накопили себе подушки безопасности, которые позволят завершить проекты, находящиеся в высокой стадии готовности", - рассказал гендиректор агентства недвижимости "Центральный Департамент Недвижимости" (ЦДН) Анатолий Пысин.
Проблемы возникнут на этапах запуска проектов и реализации на начальной стадии. Но пока застройщики работают и привыкают к новым условиям дорогих кредитов, ожидая снижения "ключа".
Стагнация на рынке жилищного строительства
В будущем стоит ожидать роста интереса ко "вторичке"
На рынке строительства жилья в первой половине 2025 года ожидается стагнация, прогнозирует Кулаков. Причины тому – сокращение объема ипотеки без льгот и рост интереса к "вторичке".
"Задача девелоперов – продать уже построенное, расплатиться с банками и принимать решения, уже исходя из сегодняшних реалий", - подчеркнул он.
Эксперт отметил, что в коммерческом сегменте также стали чаще интересоваться объектами на вторичном рынке. Средние ставки в этом сегменте составили 25-26% годовых.
Дрожалин добавляет, что из-за охлаждения спроса на жилье на рынке ожидается снижение стоимости "квадрата".
"Я уверен, что эта тенденция носит эпизодический, а не системный характер", - подчеркнул Дрожалин.
Когда ставка снизится
Ключевая ставка может снизиться до 7,5% через два года
Как и прежде, участники рынка все еще ожидают снижения ключевой ставки, но не раньше второй половины 2025 года или даже не раньше 2026 года. Руководитель управления прямых продаж ГК ФСК Екатерина Чурюкина полагает, что к 2027 году ключевая ставка может снизиться до 7,5-8,5%.
Уверенности в том, что ставка ЦБ РФ в 2025г будет снижаться, быть не должно - Тремасов
"Все понимают, что ограничительные меры временные и ставка вернется на привычный, комфортный уровень. Однако, возможно, это произойдет не ранее 2026 года", - говорит Дрожалин.
В феврале и марте следующего года ставка расти не будет, дал свой прогноз основатель и CEO строительной компании Digniori Arts. Меры ЦБ по борьбе с инфляцией, которые применили осенью, подействуют только к первому кварталу 2025 года, а декабрьское решение повлияет на инфляцию только к концу второго квартала следующего года, считает эксперт.
С мнениями выше согласен и заместитель гендиректора агентства коммерческой недвижимости Invest7 Евгений Абрамычев. Ключевая ставка будет все еще высокой, но необязательно, что все два года она будет превышать 20%, говорит он.
"На мой взгляд, для рынка недвижимости и банковской сферы высокая ключевая ставка в ближайшее время – это явление положительное. За последние несколько лет при низкой ставке и льготной ипотеке рынок недвижимости перегрелся", - отметил Абрамычев.
По его словам, за это время в России выдали большое количество "рискованных займов". То есть заемщики брали ипотеку в одном банке, кредит на первоначальный взнос – в другом. "Ипотечников" не всегда проверяли должным образом.
"Если в экономике случится какая-то предкризисная ситуация, то они не смогут обслуживать свои займы и это очень больно ударит по многим сферам экономики сразу. Дешевые кредиты – это хорошо, но на рынке должен сохраняться баланс между реальным экономическим ростом и уровнем потребления", - подчеркнул эксперт.
Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".
Ключевая ставка: что будет со спросом на жилье
Путин призвал распространить семейную ипотеку на вторичное жилье