​"Ключ" и недвижимость

Как менялась ключевая ставка в России

© РИА Новости. Рамиль Ситдиков

Москва. 19 декабря. ИНТЕРФАКС - Одним из существенных факторов, влиявших на рынок недвижимости РФ в 2024 году, стала ключевая ставка. В преддверии очередного заседания Центробанка по ставке редакция "Интерфакс-Недвижимости" решила вспомнить о взлетах и падениях этого финансового инструмента за всю историю его существования в России.

Появление и первый шок

Ключевая ставка Банка России - основной инструмент денежно-кредитной политики (ДКП), проводимой Центробанком. Она играет информационно-сигнальную роль и характеризует направленность денежно-кредитной политики. В зависимости от того, какие операции Банк России проводит по ключевой ставке, ДКП может быть жёсткой или мягкой.  

Ключевая ставка в нашей стране была введена в 2013 году и изначально составила 5,5%. В 2014 года ставка неуклонно росла: 7% - в марте, 7,5% - в апреле, 8% - в июле, 9,5%, - в ноябре 10,5% - в декабре. Закончилось все это "черным" вторником, когда спустя четыре дня после последнего повышения ЦБ экстренно повысил ставку до 17%.

Для рынка недвижимости такое решение тогда стало настоящим шоком, но на помощь сегменту жилищного строительства пришло государство. Именно тогда появилась первая льготная программа субсидирования ставок по ипотеке. Благодаря данной мере поддержки покупатели новостроек могли рассчитывать на кредиты под 12%.

Плавное снижение

Рынок жилищного строительства устоял, а ключевая ставка начала снижаться, к концу 2015 года составив 11%. В 2016 году ЦБ продолжил смягчение ДКП и к концу года ставка опустилась до 10%. Снижение продолжилось и в последующие годы: в результате в апреле 2020 года ключевая ставка вернулась к первоначальному уровню в 5,5%, а позднее в том же году было зафиксировано самое низкое ее значение - 4,25%.

Пандемия и турбулентность 2022-го

Как это обычно бывает, за снижением следует рост, и уже в 2021 году так поступила и ключевая ставка, изменив свое значение на 0,25 п.п. Весь год Банк России продолжал бороться с инфляцией, вызванной последствиями пандемии. Ключевая ставка плавно росла, закончив год на отметке 8,5%. Следующее повышение – до 9,5% - состоялось 14 февраля 2022 года, однако после начала СВО в конце месяца это значение выросло сразу на 10,5 п.п. (20%), побив рекорд 2014 года.

На рынок ипотечного кредитования существенного влияния столь крутой взлет не оказал, поскольку на тот момент все еще действовала льготная программа по ипотеке, введенная в 2020 году в качестве меры поддержки рынка жилищного строительства. 

Как ни странно, 2022 год не стал годом высокой ключевой ставки: уже в апреле ее значение составило 17%, а в мае – 14% и 11%. Потом Банк России еще трижды снижал ставку - к концу года она составила 7,5%.

И снова вверх

Во второй половине 2023 года ЦБ вновь начал цикл повышения ключевой ставки. В июле ее размер увеличился на 1 п.п., в августе – сразу на 3,5 п.п. Рост продолжился и дальше, правда рекорд в 2023 году побит не был. К концу года ставка достигла 16%.

Последнее заседание Совета директоров ЦБ в этом году назначено на 20 декабря, и не исключено, что ключевая ставка еще побьет рекорд.

Прогнозы на будущее

По мнению экспертов, дальнейший рост ключевой ставки на рынок жилищного строительства не повлияет: уже понятно, что до конца этого года и в 2025-м ставки по ипотеке останутся заградительными. Правда не стоит забывать, что для определенных категорий населения, таких как семьи с детьми и некоторые другие, продолжают работать программы с господдержкой.

"Возможное изменение ключевой ставки в декабре может привести к тому, что ставки по ипотеке к концу года выйдут на новый максимум и превысят 30%. При этом данная ситуация окажет несущественное влияние на спрос, так как порог с приемлемыми для большинства заемщиков ипотечными ставками в 9,5% давно преодолен. В перспективе сохранение высокой ключевой ставки или ее дальнейшее повышение отсрочит восстановление покупательского спроса", - говорит директор по продукту "Сити21" Дарья Постникова.

"При высокой ключевой ставке дорожает кредитование, себестоимость строительства растет, что так или иначе приводит к росту цены на квадратный метр.  Чтобы обеспечить населению возможность купать жилье на доступных условиях, необходимо субсидирование процентной ставки", - говорит он. 

Кроме того, не стоит забывать о возможном рефинансировании в будущем.

"Рефинансировать ипотеку можно спустя 180 дней после заключения кредитного договора и за 90 дней до окончания срока его действия", - пояснили эксперты сервиса "Домклик" Сбербанка.

Специалисты советуют сначала рассчитать, выгодно ли вам рефинансировать ипотеку, сделать это возможно при помощи онлайн калькулятора.

Представители Альфа-Банка напоминают, что рефинансировать ипотеку стоит, если это поможет уменьшить ставку хотя бы на 1–1,5%. Перекредитование имеет смысл и в том случае, если прошло не более половины срока с начала действия кредитного договора. Ссуду с аннуитетными платежами наиболее эффективно рефинансировать в самом начале: в этот период выплачиваются основные проценты за пользование деньгами банка.

При этом представители банков также не выражают оптимизма. Они считают, что ключевая ставка начнет снижаться только в 2027 году, поэтому в ближайшие годы можно не ждать смягчения условий.

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".