Как уход международных игроков повлиял на рынок коммерческой недвижимости Москвы

Доля иностранных вложений в столичную комнедвижимость начала снижаться еще в 2020 году

Фото: Официальный сайт O1 Properties, Yuri Palmin

Москва. 12 октября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Практически весь прошлый год рынок коммерческой недвижимости лихорадило от ухода иностранных игроков. Однако окончательно (или почти так) исход международных компаний с российского рынка завершился только сейчас. Кто и как заместил "иностранцев" и как это отразилось на коммерческой недвижимости Москвы, рассказали "Интерфаксу" эксперты рынка.

Ушел и не обещал вернуться

Отечественный рынок коммерческой недвижимости после февраля 2022 года в первую очередь покинули "недружественные" страны, что было вполне ожидаемо. Коммерческую недвижимость в Москве активнее всего продавали инвесторы из США, Чехии, Франции и Швеции, напомнил член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.

"В 2022 – I полугодии 2023 годов иностранные собственники продали объекты коммерческой недвижимости на сумму около 201 млрд рублей: 73% от этого объема пришлось на продавцов из европейских стран (например, Чехия и Финляндия), 21% – североамериканский регион (США), 6% – азиатский регион (Китай)", - уточнила старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова.

Из проданных иностранцами площадей 43% – это торговые помещения, 26% – офисы и 18% – склады.

С такой оценкой в целом согласен директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов. Однако, по его подсчетам, на проданную торговую недвижимость в Московском регионе пришлось более 50% от объема сделок.

"На офисный сегмент пришлось порядка 21-22% от суммарного объема транзакций, на складской – 13%", - подчеркнул Платов.

По оценкам Nikoliers, объем транзакций в течение 2022-2023 годов составил не менее $4 млрд без учета продажи заводов и перепродажи торговых сетей российским собственникам. При этом партнер и руководитель департамента рынков капитала Commonwealth Partnership (CMWP) Алан Балоев отметил, что не все "иностранцы" покинули рынок коммерческой недвижимости Москвы. Например, крупные турецкие компании остаются в России и не рассматривают продажу с дисконтом.

Было и стало

Партнер NF Group Станислав Бибик отметил, что доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость России начала снижаться еще в 2020 году.

"В 2019 году она составляла 19%, а в 2020 году уже всего 6%", - подчеркнул Бибик.

В 2023 году доля иностранных инвестиций в общем объеме вложений в коммерческую недвижимость РФ оценивается на уровне менее 0,5%, что является минимальным показателем за всю историю наблюдений, добавил партнер NF Group.

"Доля иностранных инвесторов, которые инвестировали в российские недвижимые активы в 2022 году составила лишь 2%. (…) Данная тенденция началась еще в 2020 году, когда во время пандемии, инвесторы предпочитали вкладывать денежные средства в локальные активы", - согласен Казарян.

Так, в 2017-2019 годах на иностранных инвесторов в России приходилось 20-30% от общего объема сделок, в 2020 – до 10%, а в 2021 – до 4%. В 2023 году, как ни странно, доля международных инвесторов снова увеличилась до 10%, но основная часть игроков рынка – из дружественных стран.

В цифрах данные экспертов расходятся. Например, по словам Ушаковой, в I квартале 2022 года доля иностранных игроков в объеме инвестиций по России составляла 13%, а в первой половине 2023 года – 19%.

"Такой результат – всего несколько крупных сделок", - отметила старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP.

Партнер NF Group и вовсе считает, что сейчас можно наблюдать повышенную активность среди местных инвесторов. Объем сделок достигает самых высоких значений за всю историю, считает Бибик.

На что и как повлиял уход "иностранцев"

"Значительного влияния на рынки коммерческой недвижимости все эти изменения пока не произвели: объемы ввода по основным типам недвижимости остаются на относительно высоких уровнях, хоть и снизились по отношению к прошлым периодам", - уточнил партнер NF Group, говоря о влиянии ухода "иностранцев" с рынка.

Безусловно, уход "шокировал" всех участников рынка, пояснила Ушакова.

"Однако сейчас мы видим восстановление (а иногда даже и рекордные значения) по многим показателям всех сегментов коммерческой недвижимости", - добавила старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP.

Изменений на рынке не увидели и эксперты IBC Real Estate и CMWP. По мнению Казаряна, на ввод коммерческой недвижимости в большей степени повлиял не уход иностранных собственников, а прекращение операционной деятельности многих международных компаний на российском рынке.

"К примеру, в сегменте торговой недвижимости некоторые девелоперы скорректировали даты ввода объектов, ввиду поиска новых арендаторов на площади, которые изначально должны были занимать международные бренды", - подчеркнул Казарян.

Меньше всего уход международных компаний повлиял на склады. А вот в сегменте офисов, наоборот, изменилась ситуация на уже существующих объектах. В основном арендаторами были именно "иностранцы". Но позже большую часть качественных помещений заняли отечественные игроки.

Партнер и руководитель департамента рынков капитала CMWP считает, что уход международных участников рынка скорее не повлиял на ввод коммерческой недвижимости.

"На объемы ввода влияет, в первую очередь, общая динамика спроса и предложения на рынке, а не наличие или отсутствие иностранных инвесторов. Хотя, конечно, они создавали дополнительную ликвидность для реализации подобных активов", - добавил Балоев.

Новые друзья-инвесторы в Москве

Как и говорилось ранее, значительную часть рынка столицы заняли локальные инвесторы.

Например, по данным IBC Real Estate, 70% из общего объема вложений на рынке коммерческой недвижимости Москвы в 2022-2023 годах пришлось на российские компании.

"Инвестиционные фонды из Армении – 29% и из Казахстана – 1%", - отметил Казарян.

Эксперт CORE.XP пояснила, что инвесторы из Армении совершили несколько крупных сделок. Одна из них – покупка первой фазы торгово-развлекательного центра "Метрополис".

"Что касается российских регионов, то в качестве примеров можно привести инвесторов из Краснодара", - добавила Ушакова, уточнив, что компания приобрела портфель ТЦ "Парк Хаус".

По мнению Балоева, отечественные инвесторы продолжат наращивать присутствие на рынке коммерческой недвижимости.

"Данный тренд очевидно сохранится в ближайшей среднесрочной перспективе, то есть инвестиционный рынок, скорее всего, будет исключительно внутренним", - прогнозирует партнер и руководитель департамента рынков капитала CMWP.