Как изменится рынок жилья после нового повышения "ключа"

Рынок адаптируется к турбулентности, основные потрясения снова ждут "вторичку"

Фото: Пресс-служба мэра и правительства Москвы, М.Мишин

Москва. 27 октября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Совет директоров Банка России на заседании 27 октября принял решение о повышении ключевой ставки на 200 базисных пунктов (б.п.) – до 15% годовых. Экспертное сообщество рассказало "Интерфаксу", как действия регулятора повлияют на ситуацию на рынке недвижимости.

"Ключ" на 15

Большинство опрошенных экспертов сходится в оценках, что нынешнее повышение не скажется излишне серьезно на ситуации на рынке. Однако есть и менее позитивные прогнозы.

"Для покупателей новостроек решение ЦБ не будет иметь принципиального значения. Ставки по кредитам на квартиры от застройщиков субсидируются и сохранятся на уровне не выше предусмотренного законом. В первое время рынок новостроек испытает приток покупателей, которые откажутся приобретать "вторичку" по ставкам более 15-15,5%", - считает основатель Группы "Родина" Владимир Щекин.

Директор департамента продаж жилой недвижимости ГК "Сумма элементов" Светлана Бардина тоже склонна думать, что новое повышение ключевой ставки кардинально не повлияет на состояние рынка.

"В сегментах, на которые не распространяются льготные госпрограммы, клиенты будут совершать ипотечные сделки с расчетом на последующее рефинансирование. В целом потребительская активность на первичном рынке сейчас только растет, так как многие клиенты в периоды экономической неопределенности стремятся конвертировать деньги в надежные недвижимые активы", - говорит она.

Основатель экосистемы Kallinka Екатерина Румянцева также придерживается позиции, что это решение не должно сильно отразиться на рынке недвижимости.

"В основном, скажется на ставках по ипотеке, и, соответственно, будет небольшое замедление сделок с привлечением ипотечных средств. Так как на рынке новостроек сделки с ипотечным плечом составляют 70-80% в проектах, можно ожидать снижение активности среди покупателей на 10-15%", - рассказала она.

Корректировка на два процентных пункта не принесет столь значимых изменений, как после резкого роста ставки в августе, и текущие тренды в краткосрочной перспективе останутся прежними, полагает и управляющий партнер девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон.

Тем не менее, по его словам, увеличение ключевой ставки может притормозить темпы продаж, так как те, кто рассматривал покупку квартиры, займут наблюдательную и выжидательную позицию из-за удорожания ипотечных кредитов.

"Выходить на сделку будут либо те покупатели, кому срочно нужно приобрести жилье, либо те, кто берет небольшую сумму кредита, и повышение на два п.п. на нем существенно не скажется. В меньшей степени это сейчас касается проектов комфорт- и стандарт-класса, бюджет покупки которых вписывается в льготную ипотеку, влияние на заемщиков в более дорогостоящих сегментах выше", - прогнозирует Шиферсон.

"На рынке недвижимости, как и на других потребительских сферах, рост ставки отражается в виде эффекта охлаждения. Постепенно население будет брать меньше ипотеки, так как условия становятся менее интересными. Дороже становятся и кредиты для бизнеса (застройщиков)", - предполагает генеральный директор "Аметист Кэпитал" Андрей Тян.

"Вторичке" снова держать удар

Как и в предыдущие разы, повышение ставки логичным образом в большей степени затронет вторичный рынок, отмечают эксперты.

"Прежде всего, очередное повышение ключевой ставки – это удар по рынку вторичного жилья, на котором ипотечные ставки государством не субсидируются. Превышение ставок психологически важного барьера в 15% годовых заставит потенциальных покупателей вторичных квартир искать альтернативы у застройщиков и в аренде", - комментирует управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.

Кроме того, по его мнению, невозможность быстрой и выгодной продажи старых квартир их владельцами в долгосрочной перспективе обернется проблемами и для первичного рынка – ведь их продавцы составляют значительную долю клиентов застройщиков.

"Сложности с продажами возникнут и у застройщиков апартаментов, так как на нежилые помещения программы субсидирования ипотеки не распространяются. В целом ужесточение кредитно-денежной политики Банком России создает долгосрочный негативный тренд для рынка жилья", - добавляет Сырцов.

"Больше всего рост ключевой ставки повлияет на вторичный рынок, то есть на ту недвижимость, которую нельзя приобрести по ипотечным госпрограммам. В этом случае ипотека на них может вырасти до 17%, поскольку повышение ключевой ставки на два п.п. увеличивает ипотечную ставку на 2-3%", - соглашается управляющий партнер Upside Development Алексей Перлин.

О том, что повышение "ключа" прежде всего, скажется на сокращении объема сделок на рынке вторичного жилья, говорит и директор по маркетингу и продукту проекта D’oro Mille Татьяна Калюжнова. По ее словам, это в перспективе приведет к снижению спроса на новостройки, так как для их покупки люди нередко используют деньги от продажи имеющихся активов.

"Сейчас объем сделок поддерживается людьми, которые получили одобрение ипотеки до повышения ключевой ставки в конце июля 2023, то есть примерно под 11% годовых. Срок одобрения ипотеки в среднем составляет 90 дней, то есть вскоре мы начнем наблюдать сокращение сделок на вторичном рынке, который усугубится при условии повышения ключевой ставки. Это в итоге повлияет на первичный рынок массового сегмента, в который перетекает основная доля тех, кто готов рассматривать новостройки взамен проданному вторичному жилью", - подчеркивает она.

Однако коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев уверен, что очередное изменение ключевой ставки не приведет к укреплению тренда на переток покупателей со вторичного рынка на первичный.

"Думаю, что продолжится рост популярности льготных госпрограмм и ипотеки с низкими ставками на первые годы выплат", - делится он.

Что касается высоких сегментов недвижимости, здесь специалисты сходятся во мнении относительно того, что они не так чувствительны к ипотечным ставкам, ведь средний бюджет покупки элитного жилья серьезно превышает максимальный размер ипотечного кредита с господдержкой.

Генеральный директор холдинга "РСТИ" в Москве Алексей Туркин обращает внимание на то, что у покупателей премиум и элит-жилья в целом гораздо меньше востребована ипотека и больше сделок проходят через рассрочку или по 100%-й оплате.

"Поэтому размер ключевой ставки в этом случае не будет являться определяющим фактором при принятии решения о покупке. В целом рынок уже научился жить в ситуации турбулентности и быстро адаптируется к изменениям", - заключает он.

"В недорогом сегменте правит ипотека с господдержкой, там ставки, скорее всего, не поменяются. В дорогом сегменте ипотека стала очень дорогой, ставки близки к заградительным, и изменение ставки, вероятнее всего, практически никак на ситуацию не повлияет. Так или иначе, рынок недвижимости уже перестроился. Важнее, что будет сказано руководителем мегарегулятора, так как рынок живет будущим", - объясняет директор по продажам компании "Главстрой" Алексей Гусев.

Есть куда расти?

Опрошенные эксперты также поделились мыслями о перспективах дальнейшего роста ставки, влиянии ее сегодняшнего повышения на ситуацию с субсидированием ипотечных программ и девелоперов.

"Повышение может стать не последним в этом году. Регулятор будет ждать банковской статистики за октябрь, насколько существенным является охлаждение кредитования, насколько укрепится рубль, чтобы оценить эффект от повышения ставки и принять дальнейшие решения", - рассуждает Тян.

"Думаю, что уже в начале 2024 года регулятор, добившись поставленных целей (по стабилизации курса рубля и замедлению инфляции – ИФ), начнет снижать главный макроэкономический показатель", - заявил Голев.

По мнению Щекина, в долгосрочной перспективе нынешнее решение Центробанка снижает шансы на продление или сохранение в текущем виде программ субсидирования ипотеки.

"Растет разрыв между ставками по кредиту на новостройки и вторичное жилье, который покрывается за счет бюджетных средств в виде субсидий банкам. Соответственно, Минфин может настаивать на сокращении программ, причем не обязательно путем увеличения ставок, а, например, повышением минимального первоначального взноса с 20% до 30%. Рынок жилья только восстановился, и необходим определенный мораторий на действия и решения, которые нарушают естественный ход нормализации ситуации", - считает он.

Директор инвестиционной платформы "ТаланИнвест" Анастасия Шустова отмечает, что повышение ключевой ставки усилит финансовое давление на девелоперов – банковские кредиты подорожают, причем в первую очередь это скажется на региональных компаниях.

"У них нет такого cash flow, как у лидеров рынка, и они вынуждены обращаться не только за проектным финансированием, но и брать бридж-кредиты, ставки по которым выше. Плюс возможен сценарий, когда банки начнут сокращать выдачу займов корпоративным клиентам, чтобы снизить собственные риски и оздоровить кредитный портфель. Уже сейчас региональные девелоперы активно используют альтернативные способы привлечения инвестиций (займы у частных инвесторов, облигации, краудлендинг и др.), думаю, что после повышения ставки эта тенденция усилится", - комментирует Шустова.

Президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков" Кирилл Кулаков склонен считать, что, если рынок до конца года не увидит тенденции к снижению ключевой ставки, строительную отрасль, за исключением тех объектов, которые финансируются бюджетом, ожидает стагнация.

Как прогнозирует руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "Гранель" Татьяна Боева, ядро спроса в отрасли жилищного строительства сохранится. "Несмотря также на некоторое повышение первого взноса, люди постепенно приспособятся к новым условиям. Заемщики найдут возможности, чтобы накопить дополнительную сумму на первый взнос по ипотеке. По нашим оценкам, небольшое подорожание квартир на рынке новостроек сохранится в рамках инфляции. Плановый рост цен на объекты продолжится по мере повышения их строительной готовности", – считает Боева.