Девелоперы могут взять паузу

Причиной этому принятый законопроект о совершенствовании работы застройщиков 

Фото: Интерфакс

Москва. 18 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Госдума приняла во втором чтении законопроект о совершенствовании регулирования деятельности застройщиков. Законопроект ко второму чтению был дополнен нормами, уточняющими требования к застройщикам, в частности, по переходу на счета эксроу для ранее начатых проектов.

Все изменения приняты очень быстро. Третье чтение в Госдуме и обсуждение законопроекта в Совете Федерации запланированы на этой неделе, после утверждения документ будет направлен на подпись президенту.

При этом экспертное сообщество рынка жилой недвижимости высказывало опасения, что поправки приведут к удорожанию жилья, а число компаний-застройщиков может сократиться. Эксперты выражали надежду, что новый пакет поправок будет направлен на дополнительные согласования, так как предлагаемые в них изменения носят системный характер и могут повлечь необратимые последствия. Но чуда не произошло.

Чем же может обернуться, по мнению участников рынка, введение новых поправок?

"Столь радикальный переход грозит нарушить финансовую модель крупных проектов, состоящих из нескольких этапов реализации. Очевидно, что непроданные к 1 июля корпуса (и квартиры в них) подорожают после перехода (на эскроу – ИФ), потому что под их строительство придется привлекать заемные средства", - считает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Согласен с коллегой и генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. По его словам, если все без исключения застройщики должны будут перейти на эскроу-счета, стоимость оставшихся в продаже квартир будет повышена, потому что возрастут издержки, ведь для завершения крупных проектов понадобится привлекать кредитные средства.

"Сам факт перехода на эскроу счета сразу увеличивает себестоимость строительства минимум на 10% годовых. Для тех проектов, продажи квартир в которых начнутся уже после принятия поправок, это увеличит себестоимость примерно на 20%. Для тех проектов, которые уже начали продаваться по действующей сейчас схеме ДДУ, увеличение себестоимости будет зависеть от этапа реализации – от 5 до 20%", - считает директор по развитию ГК "Гранель" Андрей Цвет.

Но есть и альтернативная позиция в девелоперском сообществе. Так в пресс-службе "Лидер-Инвест" пояснили, что быстрый переход отрасли на новые правила без дополнительных адаптационных периодов и исключений позволит новому закону в полной мере решить свою главную задачу: сделать рынок более профессиональным и прозрачным и минимизировать риски покупателей жилья. "При этом, учитывая огромный навес предложения над спросом, мы не ожидаем значительного роста цен. Новый закон начнет оказывать реальное влияние на ценообразование не ранее 2020 года", - уверены в компании.

Не так оптимистичны другие спикеры. Они считают, что рынок будет адаптироваться дольше и предполагают, что некоторым придется остановиться и перевести дух. Так крупный столичный девелопер Capital Group решил временно не выводить на рынок новые проекты на фоне законодательных изменений в строительной отрасли, рассказал журналистам в понедельник глава компании Павел Те.

"В этом году мы не заложили ни одного квадратного метра", — сказал П.Те, пояснив, что для девелопера важно понимание правил игры.

Согласна с приостановкой и М.Литинецкая. "Я полагаю, что в определенной ситуации от новых этапов будет проще отказаться, чем перестраивать модель финансирования. Девелоперы наверняка не успеют подготовиться к столь резкому переходу всего за полгода. Более того, сомневаюсь и в том, что власти успеют за это время выработать адекватные критерии проектов и застройщиков, которым разрешат закончить реализацию новых проектов по старым правилам", - прогнозирует спикер.

"Вполне возможно, что отдельным девелоперам придется сделать паузу в реализации проектов, чтобы выстроить новые схемы финансирования и продаж. Не исключено, что девелоперы проектов, которые уже будут готовы к выводу на рынок незадолго до 1 июля 2019 года, отложат этот шаг, чтобы понаблюдать за развитием событий", - считает К.Игнахин.

Насколько долгой может быть пауза, говорить сложно. "Для того, чтобы застройщики подготовились к переводу уже начатых проектов на «новые рельсы», а также для разработки и внедрения критериев застройщиков и проектов, которым необходимо дать возможность закончить реализацию по старой модели, нужно время. Соответственно, срок перехода необходимо сдвинуть, как минимум, до 1 января 2020 года", - считает М.Литинецкая.

Но пауза нужна не всем. "Изменения в законодательстве не были неожиданными для девелоперов. И ряд компаний уже подготовился к работе по новым правилам, к примеру, Лидер-Инвест привлекает проектное финансирование на ряд текущих проектов", - рассказали в компании, добавив, что важно понимать, хватит ли у компаний ресурсов - материальных и управленческих – для того, чтобы перестроить работу под новый формат и при этом сохранить стабильное функционирование.

"На некоторых крупных девелоперах, у кого есть резервы собственных средств, возможно, экстренный перевод на эскроу никак и не отразится. Такие компании смогут закончить строительство за свой счёт, «не залезая» в карман проектного финансирования и обходясь без денег дольщиков. Но мелких игроков, которые «на последние» набрали проектов в первой половине 2018 года, такая мера может просто уничтожить", - опасается директор по продажам "НДВ-Супермаркет недвижимости" Татьяна Подкидышева. Она отмечает, что нераспроданный на момент перехода объём предложения у таких застройщиков резко подорожает, могут забуксовать продажи, и в итоге стройка встанет с гораздо большей долей вероятности, чем это происходило ещё до появления самой идеи эскроу-счетов.