Без понтов

В кризис о luxury думают в последний момент. Сегодня основная тенденция – умеренность во всем

Элитные коттеджные поселки в Московской области практически не продаются, рынок перенасыщен, цены на элитную загородную недвижимость упали до 30%, оптовые покупки совершаются с 60% дисконтом. В Подмосковье спрос со стороны частных покупателей сократился в разы, многие риэлторы и девелоперы констатируют – продажи стоят. Эксперты прогнозируют, что загородный сегмент luxury-недвижимости испытает кризис сильнее, чем другие ее сегменты.

По оценкам экспертов, около 70% выставленных на продажу коттеджных поселков в элитном и премиальном бизнес-классе нераспродано. "Если же брать предложения от профессиональных девелоперов, то у них нераспродано 30-40% элитки", - подчеркивает директор департамента реализации Villagio Estate (девелопер элитных загородных поселков корпорации "ИНКОМ") Павел Трейвас.

По мнению экспертов, эти цифры будут расти и дальше по мере углубления кризиса.

Сегодня загородка сильно отличается от городского элитного сегмента рынка недвижимости. Основное отличие заключается в том, что 90% частных девелоперов - дилетанты. Большинство из них работает по принципу "минимальные инвестиции – максимальная прибыль". Именно они находятся в самом тяжелом положении, и многие скоро выйдут из бизнеса.

В нынешних условиях большинство девелоперов вынуждены отказаться от развития новых проектов, в особенности это касается элитного сектора. По мнению Павла Трейваса, на то существуют несколько причин.

"Во-первых, спрос на дома на стадии "поля" в значительной степени закончился - клиенты готовы покупать дома в поселках с уже построенной инфраструктурой и готовностью более 30%. Во-вторых, в течение долгого времени банки не будут предоставлять кредиты на строительство новых поселков, предположительно около 2 лет", - рассказал "ИФ-Недвижимости" господин Трейвас.

Спрос сильно корректируется

Спрос на рынке недвижимости со стороны частных покупателей сократился в разы, а в некоторых сегментах полностью отсутствует, в один голос говорят игроки рынка. Аналитики компании "Усадьба" считают, что существует цикл колебания спроса на элитную недвижимость продолжительностью около 4 лет. Он связан с политическим циклом в стране. Обычно за год до выборов начинается спад активности покупателей – она плавно снижается практически в два раза в течение последующих двух лет. "Дно" снижения приходится на период, наступающий через год после выборов. Выжидательная позиция до выборов, вывод капиталов за рубеж, финансирование предвыборных компаний заставляют покупателей откладывать покупку элитной недвижимости.

Так, по оценке директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики "Усадьбы" Ивана Шулькова, минимум потребительской активности должен был наступить этой осенью, так как пока формировался новый политический ландшафт, этот минимум совпал с осложнением экономической ситуации, и покупатель практически исчез из этого сегмента. По сравнению с прошлым годом спрос упал на 50% .

В тоже время, как отмечают эксперты, последние несколько лет росла девелоперская активность, до кризиса появлялись небольшие проекты, то есть предложение росло более высокими темпами, чем спрос на элитную недвижимость.

Землевладельцы, риэлторы, московские строительные компании, иностранные фонды и прочие непрофильные инвесторы выходили на этот рынок. Московский регион обогнал непосредственно Москву по объему строительства и привлечению инвестиций в жилой сектор.

"У кого были деньги, тот постарался перевести их в валюту, закачать на счета в госбанки или сложить в арендованной банковской ячейке. Вряд ли в 2009 году у этих людей появится желание инвестировать в недвижимость, даже если она подешевеет в 2 раза, если не будет уверенности в том, что пик кризиса позади", - отмечает Евгений Иванов, генеральный директор агентства элитной недвижимости "Усадьба".

А управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев показывает логическую цепочку: "Коттеджные поселки не продаются, рынок перенасыщен и не понятно в нынешней ситуации стоит ли достраивать то, что не пользуется спросом. Обслуживание элитки может составлять $5-7 тыс. в месяц на коттеджи от $2 млн, и не многим такие предложения интересны".

В ближайшее время спрос на рынке загородной недвижимости будет подвержен сильной коррекции, считает господин Ковалев. "Понты сейчас не в моде, - говорит он, - в кризис о luxury думают в последний момент. Основная тенденция – умеренность во всем". Многие будут думать о покупке недорогих дач, а также переходить в аренду. Меньше всего пострадает эконом-класс, считает эксперт.

Девелоперам не помогают даже скидки

Элитная загородная недвижимость существенно опустилась в цене. "Разница в бизнес и luxury классах сейчас сильно размываться", - рассказывает Константин Ковалев. В нынешней ситуации некоторые элитные объекты достигли цены верхнего бизнес-класса.

По словам генерального директора группы компаний "Альянс Континенталь" Алексея Чаленко, недавние реальные оптовые сделки на рынке зафиксированы с дисконтом в 60-65%. Как сообщают аналитики, розничные скидки достигают уже от 10% до 30%.

Так по данным компании "Усадьба", средняя цена падения на рынке Новой Риги составляет около 15% и достигает в некоторых случаях 30%, на Рублево-Успенском направлении около 70% продавцов готовы снизить цену на 7-10%.

Объем предложения на первичном загородном рынке недвижимости Московского региона оценивается в более чем $15 млрд. Таким образом, объем кредитования данного сегмента рынка может составлять $4- 6 млрд.

По данным компании "Усадьба", объем предложения по Новой Риге в элитном сегменте составляет порядка $2,5 млрд. на первичном рынке. Средняя цена коттеджа – составляет $5,850 млн.

Всего предложений на Рублевке выставлено на сумму $2,9 млрд, на первичном рынке - $1,5 млрд. (средняя цена цена коттеджа - $7,150 млн), вторичный рынок и готовые домовладения от частных застройщиков - $1,4 млрд. (средняя цена коттеджа $9,400 млн).

Разница в цене между предложениями на Рублевке и Новой Риге составляет в среднем 30 – 50 %, комментирует Иван Шульков.

"Не особенно помогает девелоперам, как на городском, так и загородном рынке недвижимости вынужденное снижение цен в среднем на 10-15% (в отдельных проектах отмечены скидки в размере до 50%). Некоторые девелоперы предлагают купить доли в проектах или проект целиком, при этом цена для инвестора (оптового покупателя) в среднем на 35–45% ниже розничной. Желающих приобрести такие проекты тоже мало – такими покупателями могут выступить разве что фонды прямых инвестиций (equity funds), переток средств из других секторов экономики вряд ли возможен", - отмечает Евгений Иванов.

"Дальнейшего снижения (ниже 30%) скорее всего, не произойдет. В противном случае, девелоперу выгоднее будет продать долю в компании или часть проекта, - считает Павел Трейвас. Такого же мнения придерживается Константин Ковалев: "падение в 30% от стоимости жилья в элитном сегменте тяжело для девелоперов, так как затраты на землю, инфраструктуру, коммуникацию, кредиты и прочие затраты для них могут не окупиться".

По мнению господина Трейваса, понижение вызвано, скорее финансовыми проблемами девелоперских компаний. "Как только они найдут суммы необходимые для погашения кредитов, то рынок постепенно начнет отрастать", - считает он.

Как прогнозирует эксперт, по оптимистическому сценарию до сентября рынок восстановится, при пессимистическом сценарии развития кризиса - осенью 2010 года.

"Сейчас главная задача девелоперов - устоять. Сейчас уже многие компании поняли свое сложное положение и снижают цены уже сейчас, чтобы стимулировать продажи. Те, кто этого еще не осознал, опустят эти цены весной 2009 года, - комментирует Трейвас.

Новые проекты не выйдут на рынок

Больше всего у экспертов вызывает тревогу загородный рынок недвижимости, которому государство вряд ли станет помогать. "Известны случаи, когда покупатели коттеджей ценой $3-5 млн требуют возврата вложенных средств, в проектах, строительство которых "заморожено", - рассказывает Иван Шульков.

Как отмечают специалисты, девелоперы, которые не залезли глубоко в продажи, могут свернуть проекты. Часть могут продавать участки без подряда, поселки могут превратиться в долгострой, может ухудшиться концептуальная и архитектурная составляющая в первую очередь в больших поселках, что, скорее всего, скорректирует классность предложения.

Заявленные инфраструктурные проекты также затормозятся, что не будет способствовать дополнительному привлечению покупателей.

"После улучшения ситуации будут достраиваться существующие проекты, но эффект отложенного спроса на эти проекты может и не возникнуть, объемы предложения будут поглощаться довольно медленно. Ближайшие два года новые проекты не будут выходить на рынок, так как это очень рискованно для девелоперов, но потом объем предложения может сократиться кратно", - считает Константин Ковалев.

Строительство нового элитного поселка должно будет впервые финансироваться за счет собственных средств девелопера, а, следовательно, вывод на рынок новых элитных поселков сильно осложнится. "Таким образом, с конца 2009 года на рынке элитной недвижимости (в особенности загородной) начнет ощущаться дефицит метров", - прогнозирует Павел Трейвас.

По мнению господина Ковалева, пострадает средний девелопер, так как глубоко увяз в банковском финансировании, мелкий девелопер обычно работает на собственные средства, с другой стороны, не понятно нужен ли будет его продукт на рынке.

Рублевка vs Новая Рига

Основные объекты элитного и премиального класса выставлены на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе. Однако, по мнению экспертов, рынок был сильно перегрет и реально элитными местами сейчас можно называть Барвиху и Жуковку.

Наиболее перегретое направление до кризиса было Новорижское шоссе, девелоперы ринулись туда гурьбой еще в начале века. Те, кто начал реализовывать проекты 2-3 года назад, окажутся в более тяжелом положении.

По мнению Константина Ковалева, вся Новая Рига достаточно однотипна, многие поселки копируют концепции друг у друга, и они все менее востребованы. "При недавней цене земли на Новой Риге построить дом менее $1,5 млн было просто не выгодно. Спрос был близок к насыщению еще в 2006 году, с тех пор риэлторы начали говорить, что продавать становится все тяжелее и тяжелее с каждым годом", - рассказывает он.

Рублевка же, по мнению игроков рынка, останется действительно элитным направлением в отличие от Новой Риги. С ними не согласен Павел Трейвас. Он говорит, что предложения в стадии "поля" будут не интересны и на Рублевском и Новорижском шоссе. По мнению Ивана Шулькова, на Рублевке много готовых объектов, предложений в заселенных поселках, а также вторичный рынок, что более привлекательно для покупателей в нынешних условиях.

Господин Трейвас напротив считает, что разница в цене между предложениями на этих двух направлениях, а также транспортная доступность ставят плюс как раз напротив графы Новой Риги. Специалисты приводят различные аргументы за и против этих элитных направлений. Кто выиграет сказать сейчас однозначно сложно – кризис скорректирует ситуацию, а рынок сам сделает свой выбор.

Сергей Велесевич