Проекты КРТ должны украшать город, а не перестраивать его – Роман Капинос

О том, что мешает застройщикам работать в рамках КРТ в центрах городов, рассказал первый заместитель гендиректора ФСК Регион

Роман Капинос. Фото: Пресс-служба ФСК Регион

Москва. 10 июня. ИНТЕРФАКС – Создание комфортной городской среды и сохранение идентичности – вещи не взаимоисключающие, считает первый заместитель генерального директора ФСК Регион Роман Капинос. В интервью на ПМЭФ он рассказал "Интерфаксу", что мешает региональным застройщикам развивать такой подход на местах, надо ли гнаться за объемами строительства, и почему индивидуальное жилое строительство (ИЖС) пока не стало "новой нефтью" для девелоперов.

Какие тренды в развитии регионов вы как практик могли бы сейчас выделить?

Сейчас есть тренд на ревитализацию городских пространств. Тут важно, чтобы люди, которые привыкли к определенному облику города, получали не просто сохраненную, а "почищенную и отполированную" архитектурную жемчужину. И в этом смысл комбинации архитектурных решений и сохранение духа городского пространства в архитектурном коде и в организации общественных пространств.

Нельзя делать города безликими. Каждый должен быть со своим узнаваемым лицом. Я считаю, что, преследуя коммерческие интересы, девелопер не должен забывать о более глобальных целях – например, о вкладе в архитектурный облик города и эстетике здания.

Могут ли этим заниматься только люди бизнеса? Конечно нет. Власти должны находить источники для бюджетного или небюджетного финансирования, оживлять объекты культурного наследия (ОКН) с помощью коммерческого фронта. Но это именно ситуация, при которой, сохраняя доступную и привлекательную финансовую модель, застройщикам позволяют делать общественные пространства, которые будут дополнять облик города и придавать ему шарм.

Минстрой России планирует внести изменения в закон о комплексном развитии территорий (КРТ). Для этого готов принимать заявления, советы, рекомендации от людей на местах. Вы как компания, действующая в регионах, какие рекомендации готовы дать Минстрою? И что вообще для вас критично при реализации таких проектов?

Для начала стоит сказать, что это не просто слова – Минстрой действительно слушает и слышит застройщиков, делает очень много для того, чтобы жилье строилось теми темпами и с тем качеством, которое диктует современное градостроительство. Для нас как застройщиков это очень ценно.

Что касается сложностей, с которыми мы сталкиваемся, то можно выделить несколько. В первую очередь, это инфраструктура. И дело даже не в возможности подтягивать сети на строительные площадки. Далеко не везде сами сети в надлежащем состоянии. Эту проблему должны решить инструменты инфраструктурных облигаций, которые предлагает ДОМ.РФ. Также сейчас обсуждается возможность расширения облигационных займов на расселение.

Собственно, расселение – это и есть вторая проблема, с которой сталкиваются застройщики. Представьте себе центр города, 100 ветхих домов, заросших по окна в землю, туалет на улице, вода в колодце и так далее. При осуществлении комплексного развития территории, мы ведем переговоры с каждым собственником. Если мы не договариваемся, то изъятие происходит через суд. Этот сценарий достаточно долгий.

Что в этот момент происходит у нас? Мы берем в банке кредит, бридж на выкуп по высокой ставке. При этом пока все переговорные процессы не решены, мы даже проектирование не можем начать. Для решения этой проблемы нужен понятный механизм определения цены и структуры системы выкупа домовладения, находящегося под КРТ. Пока это серая зона. Стоит оговориться, что такая проблема существует только при расселении жилья. При редевелопменте промзон этот фактор отсутствует.

Третий вопрос – это ОКН. В центрах городов их действительно много и это может стать проблемой. Законодательство сегодня настолько зарегулировано, что нам проще обойти памятник на участке, чем включать его в проект. Ведь это наше наследие, оно разрушается и исчезает на глазах. Его надо сохранять и вписывать в современную ткань города. Но пока это очень сложно и затратно.

А ведь за рубежом есть прекрасные примеры, когда и памятник удается сохранить, и городская ткань ожила, и современная функция приобретена. То есть необходимо законодательно дать возможность превращения ОКН в красивые современные объекты.

Следующий вопрос, четвертый, связан с критериями победы в конкурсе КРТ. Единственным критерием победы зачастую служит цена. Но чудес не бывает, экономика очень точная наука и определенные вещи просто нельзя реализовать без значительных финансовых вливаний. Другими словами, дешево хорошо не бывает.

Для преодоления этой проблемы нужно вводить в конкурсную документацию дополнительные критерии: например, это четкая атрибутивная модель проекта комфорт-класса с определенным архитектурным и инфраструктурным наполнением и с четкой плотностью. Иначе изначально хорошая задумка превращается в головную боль властей: на месте выведенного из города предприятия появляется ЖК на 20 подъездов без двора и парковок.

Но задача КРТ в том, чтобы центральные районы города преображались, становились красивыми, современными, действительно комфортными на много лет вперед. В том числе и с помощью красивых, современных ЖК. Необходимо понимать, что не каждый застройщик способен сделать это. Более того, это невозможно сделать и быстро, и дешево, и качественно и при этом так, чтобы в результате в центре города появился, что называется, iconic view, открыточный вид. 

Многие застройщики жалуются, что при попытке выйти в регионы сталкиваются с тем, что участки, на которые они могут претендовать, плохо подготовлены, непрозрачная документация, риски. И это все очень останавливает. Скажите, пожалуйста, как вы боретесь с этим?

Изучаем все нюансы в документах. Это правило. На самом деле, вариантов выхода из ситуаций много. Чаще всего все участки рабочие.

Есть сложные участки по берегам акватории, с ними нужно отдельно разбираться, потому что береговая зона очень сильно зарегулирована. Есть такая проблема как устаревшие нормы инсоляции.  Есть подзоны старых или даже закрытых аэропортов, где значительные ограничения. То есть те вещи, которые раньше были действительно разумными, но с течением времени утратили смысл. Вот с этим должно работать законодательство.

Выход в какие регионы с новыми проектами был бы вам интересен в ближайшее время?

Это не вопрос выбора региона, это вопрос финансовой модели. Сейчас изменилась финмодель в плане доходности, то есть резко выросла цена реализации метра в регионе, резко увеличилось количество жилья, которое вводится, резко выросли доходы населения. Но тут важно понимать, чтобы это были не пиковые значения, а долгосрочная тенденция. Если есть в регионе долгосрочная тенденция, например, промышленное производство, оно "поехало" реально, инвестиции поехали, то, соответственно, можем туда заходить.

А количественные амбиции у вас есть?

Мы не гонимся за количеством, мы гонимся за качеством. Нам не важно сделаем мы один ЖК или несколько. Важно, чтобы они соответствовали всем нашим стандартам. Под брендом ФСК мы строим жилье комфорт-класса и выше. И мы обязаны построить именно то, что мы обещали.

Конечно, у нас есть стратегическая цель: при совокупности всех факторов, ввод в регионах в горизонте 2027-2028 годов 300-500 тыс. кв.м. Если ситуация будет лучше, будем вводить больше, но опять же нет задачи "построить все метры этого мира и купить все земельные участки". Мы лучше выберем один из десяти, но это будет 100% попадание в модель.

Сейчас много говорят о развитии промышленного сектора для ИЖС. Нет ли у вас планов по поводу развития ИЖС в регионах?

В регионах действительно есть запрос на качественное ИЖС. Это правда. Региональные покупатели очень хотят качественные коттеджные поселки. Это значительный плюс. Из минусов – инфраструктура. Это инженерные сети и социальные объекты. Без их создания модель "не полетит".

И еще важная, но на первый взгляд не первостепенная проблема с ИЖС – это благоустройство. Плотность маленькая, а расход на благоустройство существенный. Но в целом, если мы понимаем, что запрос на ИЖС в конкретном регионе сопоставим со стоимостью качественного многоквартирного жилья, если мы понимаем, что дорога в ближайшее время появится и жители готовы к этому, то можно рассмотреть такой вариант.

Сейчас у нас малоэтажный проект в Казани, "ФоРест" в концепции города за городом. И качество жизни в 20 км от Казани сопоставимо с качеством жизни на окраине города. Многие отдают предпочтение именно этому формату.

Вопрос, который волнует сейчас всех без исключения застройщиков массового жилья – это вопрос стимулирования спроса. Льготные ипотечные программы трансформируются в адресные, но это уже не такой охват, как раньше. Какие вы еще видите, как компания, инструменты стимулирования спроса?

Традиционный инструмент, который сейчас уже работает, это рассрочка. Купи сейчас, плати потом. Инструмент хорош с точки зрения покупателя, но не безупречен с точки зрения застройщика. Он не позволяет вовремя наполнять эскроу счета, не учитывает роста стоимости денег. И когда недозаполненность эскроу становится критической, при текущей ставке, проект становится малорентабельным. Поэтому все-таки на этот инструмент сильно невозможно опираться. Он работает, но как один из. Еще есть субсидирование процентной ставки, различные привлекающие внимание покупателей варианты.

Ну и потом, я, честно говоря, не думаю, что ипотека умрет. Если разобраться, не столь важно, какова ставка в моменте. Ипотека — это 20-летний процесс. Ставка не может быть заградительной весь этот срок. И даже в теперешней ситуации люди стараются максимально быстро погасить ипотеку. Берут на 30 лет, а гасят за 8. Это о многом говорит.