Москва. 15 августа. ИНТЕРФАКС – Ценовой фактор постепенно перестает быть главным параметром при покупке квартир, будущие собственники все больше обращают внимание на сопутствующую инфраструктуру. Об основных ожиданиях покупателей и прогнозах развития рынка недвижимости "Интерфаксу" рассказал исполнительный директор Брусники в Москве Евгений Арапов.
Компания значительно расширила портфель проектов в последние годы. Скорректировалась ли стратегия развития компании сейчас? Будете ли выходить в новые регионы?
Один из наших фокусов — диверсификация, в том числе географическая. Реализация проектов в разных регионах позволяет выстраивать устойчивую бизнес-модель, нивелируя возможные локальные флуктуации и балансируя маржинальность проектов. Наша стратегия остается неизменной. На ПМЭФ в июне мы подписали соглашение с "Газпромбанк-Инвест" о выходе на рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в ближайшей перспективе мы намерены выйти на рынок еще нескольких крупных городов Урала и европейской части России, а также нарастить земельный банк в Москве.
Сколько проектов у компании сейчас, какие самые важные, знаковые для вас? Будут ли новые запуски в этом году?
За 20 лет мы реализовали почти 190 жилых проектов суммарной продаваемой площадью 2,6 млн кв.м. В текущем портфеле — 65 жилых объектов на 1,6 млн кв.м. Почти 3 млн кв.м в проектировании. Мы продолжаем наращивать экспертизу в формировании социальной инфраструктуры. Мы разработали проект ревитализации Тарычёвского пруда в Подмосковье, достраиваем необычную школу в Видном, на этапе концепции еще несколько образовательных, офисных и торговых объектов в Москве и области, помогаем строить храм.
У вас есть опыт реализации КРТ. Как вы считаете, эффективен ли сейчас этот инструмент развития? Что можно улучшить?
КРТ, пожалуй, наиболее эффективный инструмент обновления городской среды, для нас это один из основных механизмов пополнения земельного банка. Он балансирует интересы всех сторон и работает на разных масштабах. В нашем портфеле восемь проектов КРТ по всей стране, и в ближайшем будущем мы намерены увеличить их число. За три года в законодательстве о комплексном развитии почти не осталось белых пятен, но несовершенства все еще остались.
Например, мы видим, что региональные нормативы зачастую недостаточно гибки, они не позволяют изменять предельные параметры застройки и требования к участникам торгов, даже если это объективно необходимо. Вторая проблемная зона — заинтересованность властей в оперативном принятии решений об изъятии недвижимости. Третья — возможность выйти из КРТ даже после заключения договора. И последний момент — отсутствие четких параметров застройки в границах КРТ, что приводит к несогласованности документации.
С моей точки зрения, КРТ — это всегда про диалог власти и бизнеса. Залог успешной реализации проекта — постоянная коммуникация всех участников процесса, готовность слышать запрос города на развитие, поиск механизмов эффективного взаимодействия. Девелопер в этом процессе должен занимать активную позицию, Брусника готова принимать участие в поиске и формировании границ проектов, формулировании гипотез о градостроительном потенциале площадки.
Компания стала одним из пионеров на рынке продвижения своих проектов с провокационной рекламой. Будете ли продолжать использование такого инструмента? И как провокация работает вообще?
Исследования говорят о том, что житель крупного города в день сталкивается с 400-4000 рекламных сообщений. Несмотря на кратный разрыв в подсчетах, неизменным во всех отчетах остается один вывод: 98-99% сообщений остаются незамеченными. Быть стандартным в таких условиях — прямой путь в забвение. Высказывание, не вызывающее эмоций, реакции, желания поспорить или поделиться, — это, во-первых, пустая трата ресурса, а во-вторых, лучший способ демотивировать команду.
У человека (особенно творческого), не чувствующего отклика и обратной связи, пусть даже негативной, довольно быстро возникает ощущение работы в пустоту. Интеллектуальная провокация — безусловно, способ стать видимым, стимулировать диалог с аудиторией. Мы не намерены отказываться от этого инструмента.
Застройщики часто говорят, что покупатели голосуют за качество. Какие критерии помимо цены и локации сейчас можно назвать основополагающими при выборе?
Тренд в том, что у покупателей значительно расширились границы покупки. Если раньше они приобретали квартиру, максимум — квартиру и двор, подъезд, то теперь они смотрят на то, какие магазины есть вокруг, насколько развита транспортная, социальная, деловая инфраструктура, насколько комфортный подъезд и бесшумен лифт, какие ежемесячные платежи их ждут. Будет ли им, где гулять с собакой. Разнообразие и плотность функций, а вовсе не цена постепенно становятся ключевым критерием выбора. Никто больше не хочет сэкономить 10-15% и ждать садика или школы 7-10 лет.
Ваши прогнозы по рынку недвижимости до конца года и в среднесрочной перспективе?
Мы ожидаем, что во втором полугодии рынок будет находиться под воздействием высоких ставок. Инфляция продолжит оказывать давление на себестоимость, жесткая денежно-кредитная политика увеличит процентную нагрузку компаний. В этих условиях девелоперам придется искать нетривиальные решения, предлагать новые субсидированные и траншевые продукты, плотнее работать с обменом. В партнерстве с Совкомбанком мы, например, запустили ипотеку, которая предполагает снижение ставки на пять лет до 8,49% без удорожания квартиры. За счет географической диверсификации и запуска новых проектов мы намерены выполнить план, поставленный на 2024 год.
