Кардинальные перемены могут обернуться штрафами и сложностями при продаже недвижимости
Москва. 15 июля. ИНТЕРФАКС — Многие при ремонте квартиры хотят не просто освежить интерьер, поклеив новые обои или поменяв напольное покрытие, но и затронуть планировочные решения. Эксперты рассказали "Интерфаксу ", где и как можно провести переделку на законных основаниях.
Перепланировка и переустройство
Перепланировка и переустройство жилплощади не синонимы с точки зрения законодательства.
С апреля 2024 года перепланировка в многоквартирном доме (МКД) получила уточненное определение. Раньше под ней понималось изменение конфигурации жилья. Теперь же, согласно Жилищному кодексу РФ, она представляет собой изменение границ и (или) площади помещения, его внутренней планировки (даже если последние не меняются), образование новых помещений. Допустим, ею будут считаться перенос и разборка внутренних перегородок. Также в результате нее могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений.
Перепланировка и переустройство жилплощади - разные понятия с точки зрения законодательства
В Росреестре поясняют, что порядок ее оформления по-прежнему требует подготовки документов и обращения в орган публичной власти. После перепланировки необходимо внести соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) или провести государственный кадастровый учет и регистрацию права на образованные помещения. Она считается завершенной, когда сведения поступают в ЕГРН.
"Теперь сведения в ЕГРН о свершившейся перепланировке в МКД или о перепланировке и переводе помещения (в том числе не в МКД) в другую категорию вносятся не по заявлению собственника помещения, а исключительно по заявлению того органа местного самоуправления, который согласовал перепланировку (а затем принял ее), либо разрешил перевод жилого помещения в нежилое (или нежилого - в жилое) и согласовал и принял перепланировку, которая проводилась для перевода", — резюмирует юрист Мирза Чирагов.
Кроме того, важно помнить, что такие работы могут дополнительно регулироваться региональным законодательством.
Переустройство все тот же Жилищный кодекс РФ определяет как установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (скажем, бытовой сантехники или плиты), требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в МКД.
Разрешения и запреты
"По общим нормам без согласования можно осуществлять ремонт (штукатурить, красить стены; клеить обои, класть новую плитку, класть ламинат взамен старых таких же покрытий, менять двери и окна, устанавливать новое инженерное оборудование, которое соответствует по требованиям старому, перемещать электроплиту на кухне и т.д.)", — говорит доцент Финансового университета при правительстве РФ Оксана Васильева.
Если планируются серьезные изменения: например, нужно расширить комнату, объединить помещения, сделать проем в стене, изменить коэффициент жилой площади и т.д. — все это уже требует согласования с контролирующими органами, подчеркивает руководитель студии дизайна Kovalchuk Interior Анастасия Ковальчук.
А вот снос или перенос несущих конструкций, прорубка дополнительных окон, вырубка или перенос вентиляционной тяги категорически запрещены, в случае обнаружения нарушений собственник обязан вернуть все в первоначальный вид добровольно или по решению суда, отмечает генеральный директор Miji Group Александра Карнукаева. Под запретом и установка теплых полов с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления, добавляет Васильева.
Ненесущую стену между электрифицированной кухней и гостиной можно демонтировать
"В случае переноса, к примеру, коммуникаций из общих зон в жилые помещения, собственнику также придется за свой счет вернуть жилье к прежнему состоянию (даже если помещение было приобретено с уже выполненной перепланировкой). Никто не допустит официального утверждения небезопасной перепланировки", — объясняет директор по продукту "Мой дом онлайн" Алексей Шильников.
Согласования и штрафы
Заместитель руководителя юридического департамента "Этажей" Элен Лукьянова рассказывает, что согласовать перепланировку можно двумя способами: по проекту и по эскизу. Во втором случае это возможно, если остаются прежними границы "мокрых зон", не затрагиваются несущие стены, не переносится и не меняется на электрическую газовая плита, не меняется конструкция пола и не сооружается антресоль. Так, для демонтажа или постройки встроенного шкафа потребуется только эскиз перепланировки и вызов техника БТИ, который отразит действия. Для переноса газовой плиты, расширения санузла или замены двери на арку в несущей стене уже потребуется полноценное согласование с подготовкой проектной документации.
Перед согласованием перепланировки квартиру нужно поставить на техучет в МосгорБТИ
На официальном портале мэра и правительства Москвы напоминают, что перед согласованием перепланировки квартиру нужно поставить на технический учет в МосгорБТИ и получить техпаспорт на помещение. Кадастровый паспорт, техническое описание или технический паспорт, оформленные кадастровым инженером, его не заменят.
Шильников предостерег от штрафов за несогласованные работы. Для физических лиц их размер составляет от 2 до 2,5 тыс. рублей, а для юрлиц – от 40 до 50 тыс. рублей. Квартира без согласованной перепланировки рискует стать и неликвидным товаром, так как банки не выдадут ипотеку на объект с незаконными изменениями, обращает внимание эксперт.
Свои нюансы связаны и с перепланировкой в старом жилом фонде. Один из популярных видов переделки в нем — удлинение коридора в помещении планировки типа "книжка" за счет жилых комнат, для того чтобы сделать их изолированными.
"(…) Постановлением правительства Москвы №508-ПП установлено, что перепланировка квартиры в доме с деревянными/смешанными перекрытиями должна проводиться на основании проектной документации в составе технического заключения и проекта перепланировки (проекта приспособления для домов-памятников) после оформления разрешения в Мосжилинспекции. Но вместе с тем, общие нормы также действуют. Поэтому удлинить коридор в квартире для изоляции комнат возможно, но для этого нужно согласование", — комментирует Васильева.
Лукьянова в свою очередь уточняет, что в старом жилом фонде находится много исторических зданий, входящих в реестр объектов культурного наследия, а значит, процедура согласования намного трудозатратнее и дороже.
Кухня и кладовка
Нередко собственников волнует, можно ли объединить кухню с гостиной или увеличить площадь одной из комнат, убрав располагающуюся в ней кладовую.
Контроль за проведенными в квартирах перепланировками снизит число аварий из-за газового оборудования – сенатор
"Если кухню от гостиной отделяет несущая стена, то единственный законный вариант перепланировки – это создание проема. Недопустимо объединение газифицированного помещения с жилой комнатой (если на кухне газовая плита, например), в нашем случае, гостиной. Это сделано из-за возможной утечки бытового газа. Если же стена между электрифицированной кухней (то есть плита электрическая) и гостиной ненесущая, то ее можно демонтировать полностью, согласовав данные действия с жилищной инспекцией", — разъясняет Лукьянова.
Комнату и кладовку можно объединить, но и для этого необходимо согласование, делает акцент Васильева.
Балконы и лоджии
Распространенным трендом в России стала и отделка балконов и лоджий с превращением последних в кабинет или дополнительную зону отдыха.
"Граждане вправе заменять окна и балконные двери с низкой энергоэффективностью на улучшенные окна и балконные двери, утеплять стены разрешенными материалами, устанавливать на лоджиях и балконах дополнительное остекление, учитывая тот, факт, что остекление балкона не нарушает прав других собственников и не является перепланировкой, но вместе с тем могут существовать и иные ограничения, которые устанавливаются региональным законодательством. Поэтому следует более подробно ознакомиться с региональными нормами и правилами", — считает Васильева.
По словам Лукьяновой, остекление запрещено, если это приведет к ограничению доступа к пожарной лестнице. Нельзя проводить работы в ветхих или аварийных домах, стены которых могут попросту не выдержать нагрузку от веса пластикового окна. Есть и другие нюансы.
"В настоящий момент согласования для остекления лоджий и балконов в Москве не требуется. Однако оно не должно менять архитектурный облик здания – существенно отличаться по цвету, материалам и виду от остального дома. В некоторых случаях остекление все-таки придется узаконить: например, на верхних этажах, если для этого над балконом ставится металлический козырек или иная конструкция для крепления остекления. Кроме того, с 1 августа 2024 года в России начнет действовать новый ГОСТ 30674-2023 для жилых и нежилых помещений высотой до 75 м. Он будет, в частности, регулировать остекление балконов, происходящие после этой даты", — говорит Карнукаева.
Для объединения комнаты и лоджии нужно разрешение
Разрешение нужно будет получить, если вы решили, к примеру, объединить прилегающую комнату и лоджию. Это уже считается перепланировкой, которую необходимо предварительно узаконить. Причем в ряде случаев для ее проведения потребуется согласие всех собственников помещений в МКД, подчеркивает Чирагов. И этом вопросе тоже стоит помнить о законодательных актах субъектов.
