Владелец Acons Group И.Кузнецов: "Аэропорты - это определенная высота, которая взята"

            - Строительство объектов аэропортовой инфраструктуры для непрофильной команды, не имевшей аналогичного опыта, может показаться невыполнимым, поскольку понадобится много времени на поиск технических решений и человеческих ресурсов. У нас, к счастью, этот опыт уже был. Первый построенный нами аэропорт "Кольцово" в Екатеринбурге позволил наработать ключевые компетенции, собрать команду, которая готова к задачам такого уровня. Я, к слову, считаю, "Кольцово" одним из лучших региональных аэропортов, несмотря на лаконичность архитектуры. В нем нет, например, идентификации с Екатеринбургом, за исключением бизнес-зала для внутренних рейсов, где стены и внутренние перегородки напоминают природный рельеф. В более современных аэропортовых комплексах аутентичность региона закладывается в саму концепцию на стадии проектирования - так, например, было в Перми.

            - Это наш первый аэропорт, который был построен с нуля всего за 22 месяца. Он один из самых современных в стране и самый большой - 30 тыс. кв. метров - инфраструктурный объект в Пермском крае, построенный за счет частных инвестиций. Их объем составил 5 млрд рублей.

            "Большое Савино" сможет обслуживать до 2 млн человек в год и принимать до девяти самолетов одновременно. Новый терминал расположен в 1,5 км от старого аэропорта. Работы велись в поле, в болоте - там камыши росли, у нас техника туда не могла заехать. Но в самом проекте аэропорта, как и в сроках, для нас не было ничего принципиально нового. Сроки, безусловно, сжатые, но выполнимые.

            Архитектура фасада заставила наших технических специалистов поработать, но в итоге нам удалось реализовать задумку в характерном пермском стиле. Например, в основу дизайна входной группы аэропорта легла легендарная пермская скульптура - ангел, крылья которого стали частью арочного входа, выполненного в виде буквы "П", а на фасадные стекла нанесена гравировка зверей.

            - Сложностью задач. "Кольцово" у нас проектировался по старым нормам, поэтому понадобилась реконструкция. Новые же терминалы строятся с анализом пассажиропотока - так, чтобы их пропускной способности хватило на 25 лет.

            При строительстве аэропорта в Перми использовались сложные инженерные системы сортировки багажа, управления авиаперевозок и авиационной безопасности - было установлено 700 камер видеонаблюдения с автоматическим распознаванием лиц, слежением и так далее. Все это специалисты Acons Group делали в комплексе. Нам выдали проектную документацию, техзадание, а дальше мы проектировали, закупали оборудование - интересно же.

            - Мы рассматриваем несколько проектов, в которых нам было бы интересно поучаствовать. Например, "Новапорт" собирается строить новый терминал аэропорта в Челябинске. У холдинга сейчас строительный бум - он также проектирует терминалы аэропортов в Новосибирске, Улан-Удэ и Калининграде.

            Пример "Новапорта" отлично показывает, как частные инвестиции влияют на развитие экономики регионов. Вместо старого, не справляющегося с нагрузкой ангара появляется новый авиахаб, и в регион приходит жизнь. При этом "Новапорт" всегда за идею - их проекты отличаются сложной архитектурой, учитывают особенности региона, в котором работают.

            - Еще нет, он будет объявлен весной. Мы частично познакомились с архитектурной концепцией, которая сейчас находится на финальной стадии проработки, но уже понятно, что проект получается очень сильным.

            - Это опыт работы на расстоянии. С этой точки зрения нам интересен проект по строительству терминала аэропорта в Хабаровске, и мы, безусловно, будем участвовать в тендере. Если выиграем, на новую стройплощадку перебазируются почти 1,5 тыс. сотрудников.

            - Безусловно, но есть нюансы. В большинстве регионов России строительная отрасль не так сильно развита, как в Екатеринбурге, Санкт-Петербурге, Москве. Например, в тендере по строительству терминала аэропорта в Перми до финала не дошла ни одна местная компания, участвовали только москвичи, турки и мы.

            - Аэропорты - это определенная высота, которая, можно сказать, взята. Мы единственная в России компания, которая готова строить третий аэропорт - в большинстве случаев генеральный подрядчик либо разоряется, не справившись с объемом работы, либо больше не хочет заходить в этот сегмент, устав от сложных технических задач. Именно поэтому в строительстве объектов такого уровня все определяет команда, и она у нас есть: сработанные специалисты, которым нравится строить сложные объекты, думать, искать оптимальные решения. У ребят горят глаза, и это самый ценный наш актив. В строительстве аэропортов есть специалисты, которых на всю страну 5-7 человек, и заполучить одного из них в свою команду - лучшая инвестиция в будущее бизнеса.

            Именно поэтому мы не будем останавливаться. Люди хотят работать, им нужно давать правильную нагрузку. Если перекинуть команду, которая строила пермский аэропорт, на возведение, например, жилых домов, то через год она распадется. Ключевые специалисты, востребованность которых на рынке крайне высока, найдут более интересные проекты, остальные просто растеряют компетенции.

            Есть много степеней мотивации, нематериальная заключается в том, что мы строим самые сложные, интересные объекты.

            - Рынок строительства аэропортов локален, особые перспективы на нем бы открывались, если бы мы вышли на него 7-8 лет назад. Сейчас по большому счету все большие аэропорты уже построены, поэтому мы сосредоточимся на девелоперских проектах в Москве и Московском регионе. Там есть возможность даже на небольших участках делать крутые вещи.

            - В Москве, в отличие от Екатеринбурга, достаточно много площадок для строительства, в том числе тех, которые подходят под реновацию. Я имею в виду реновацию не хрущевок, а заводов, то есть их вынос с территории Москвы, а на их месте возведение жилья.

            В ближайший год мы вместе с московскими партнерами рассмотрим для работы пять площадок в Москве, это хорошие дорогие локации под жилую недвижимость премиального сегмента.

            - Безусловно, но у нас уже наработаны компетенции в Екатеринбурге, поэтому мы очень комфортно чувствуем себя на столичном конкурентном рынке. Москва дает возможность экспериментировать, а рынок Екатеринбурга настолько "зажат", что тяжело сделать шаг вправо, шаг влево.

            - Рентабельность проектов в Екатеринбурге ниже, чем в Москве, поэтому теряешь в маневренности. Тем не менее, в сравнении с соседями екатеринбургский строительный рынок развивается значительно более динамично и цивилизованно. У нас работает стратегия win-win: ты хочешь строить проект, а заказчик хочет тебе платить. А во многих регионах это работает так: заказчики боятся быть обманутыми и относятся к застройщикам настороженно. В результате проигрывают все.

            - Нам интересны инженерно сложные проекты, в которых есть маржинальность. Аэропорты - это своего рода квинтэссенция сложности в гражданском строительстве, и нам это интересно. А вот строить жилье эконом-класса - это не наш бизнес, слишком просто.

            - Нам понравилась идея, заложенная в этот проект - формат light industrial, который позволит по-новому взглянуть на производственные площади для малого и среднего бизнеса. То есть это не чистая логистика, а в большей степени производственная, с новыми инженерными сетями, плюс наличие офисных помещений, свободная парковка. Это новый для нас рынок, хотя мы раньше и строили грузовой терминал в аэропорту "Кольцово". Реализация проекта рассчитана на 2,5-3 года.

            - Это закрытый рынок, зайти тяжело, но мы участвуем в тендерах. Сфера промышленного строительства меньше подвержена рискам. Любой дом и аэропорт можно построить за 18-20 месяцев, соответственно, инвестиционная база - 2-2,5 года. Но если наступает кризис, как это было в 2008 году, в 2010 году и в 2014 году, то строительство жилья прекращается, краны останавливаются. В свою очередь, заводы строят 5-10 лет, обычно на длинные европейские деньги, и ни в один кризис строительство предприятия не останавливается, потому что собственникам проще занять и достроить.

У объектов промышленного строительства длинная инвестиционная фаза, но если ты туда заходишь, то гораздо свободней и комфортней себя чувствуешь.

            - Конечно, мне хотелось бы построить небоскреб, но рынок такой, что небоскребы сейчас не нужны.

            - Он строится как жилой квартал класса "комфорт-плюс", но есть четкая уверенность, что через год будем продавать его как бизнес-класс. Он полностью соответствует этому сегменту с точки зрения инженерной насыщенности, архитектуры и благоустройства.

            Заполняемость уже построенного бизнес-центра Clever Park - 98%, лист ожидания стоит, потому что мы сами себе ответили на вопрос, почему людям здесь понравится. Все дело в локации, видах из окон, развитой инфраструктуре и большой территории для автомобилей - 1 тыс. машиномест на подземной и плоскостной парковках. И этот же принцип лежит в основе жилого квартала - мы продумываем всё до мелочей.

            В ЖК Clever Park я отсмотрел планировку каждой квартиры, на каждой есть моя подпись. Мы подумали, прорисовали все с мебелью и построили квартиры так, что жителям не придется ломать стены. Им должно быть комфортно. Мы делаем электрическую разводку и знаем, что люди не будут ее переделывать, потому что это единственный возможный вариант расстановки мебели. Рассчитываем, влезут ли плечики в шкаф, потому что если нет, то шкаф там не нужен. Мы думаем деталями, а не квадратными метрами. И именно поэтому наш бизнес рентабелен.

            - Это наш флагманский девелоперский проект, если не уделять этому время, то бизнеса не будет. Если не вник на первой очереди, то объяснить потенциальному покупателю, что потом будет лучше, невозможно. Мы строим так, чтобы люди говорили "Вау!".

            Мы собираем всех наших покупателей раз в квартал, рассказываем новости о ходе строительства, говорим о дизайне, наполняемости первых этажей.

            - Через пять лет. Помимо жилых домов Clever Park включает в себя большую школу, детский садик, спортивный стадион.

            - ЦПКиО - очень важное преимущество Clever Park. Недавно Acons Group как генподрядчик построила детскую железную дорогу в ЦПКиО, по собственной инициативе мы сделали освещенную лыжную трассу, обустраиваем набережную, которая станет вторым входом в парк. Участок набережной, который мы привели в порядок, обошелся в 30 млн рублей, вся набережная будет нам стоить 250 млн рублей. Мы играем "вдолгую", нам это выгодно, потому что чем лучше парк, тем дороже жилье.

            Мы готовы участвовать в модернизации парка и обсуждать размер своего вклада в открытом диалоге с властью, с балансодержателями земельных участков. Есть, например, заброшенный участок, который примыкает к Clever Park - мы готовы за свой счет его реконструировать, вырубить кустарники, сделать дорожки, поставить лавочки.

            - Парк уже сейчас является бизнес-проектом. Но, как и в любом бизнесе, можно и нужно повышать его эффективность. В данном случае, одним из первых шагов мне видится выстроенная модель муниципально-частного партнерства.

            Основная проблема ЦПКиО сейчас в том, что все активности находятся в начале, посетители замирают на входе и дальше фонтанов никто не ходит. Грамотное зонирование, которое позволит перенести аттракционы вглубь, увеличить длину и качество прогулочных маршрутов, а также привлечь в парк новую аудиторию, превратило московский Парк Горького в новый центр отдыха и культурной жизни города. И именно с этого нужно начинать реорганизацию нашего парка.

            - Находясь на позиции подрядчика, мы не можем вносить изменения в проект, потому что к нашему появлению он обычно уже готов. Конечно, мы всегда предлагаем заказчику варианты оптимизации, чтобы он, используя наши компетенции, мог экономить. Но нам интересно придумывать именно базовую технологию.

            Именно поэтому Acons Group вышла на рынок девелопмента. И на этом рынке мы оказались в момент его переворота. Если два года назад был рынок продавца, то есть можно было строить что угодно и люди покупали, то теперь - рынок покупателя, который смотрит и выбирает из множества предложений.

            Вообще, генподряд является повторением одного и того же большое количество раз. В первый раз строить сложно, в пятый - легко. Я люблю говорить, что генподряд - это ремесло, а девелопмент - искусство. И это искусство заключается в умении ответить самому себе на вопрос: зачем человек будет покупать у тебя жилье? Если просто строить квадратные метры, то их могут купить, а могут не купить - ты в этом случае уже не управляешь ситуацией. А мы любим делать хороший, комплексный продукт. Безусловно, один из главных законов недвижимости - закон "Трех Л": "локация, локация и еще раз локация" - но кроме локации нужна еще и идея. В наших проектах есть и локация, и идея, и они успешно развиваются.

            - Мы оставляем центральный офис в Екатеринбурге, прежде всего потому, что это наш родной город. Кроме того, здесь много хороших специалистов - найти таких сотрудников в Москве практически невозможно. Несмотря на то, что новых проектов в Екатеринбурге мы не планируем, в этом городе есть и останется наш главный мозговой центр.