Не для отдыха: Booking будет работать в Крыму только для бизнес-туристов
 
Шаг за царя: крестный ход в память о гибели царской семьи посетило рекордное число паломников
  
Влетел в копеечку: ущерб от паводка в Забайкалье превысил миллиард рублей
 
   
INTERFAX.RU
ТУРИЗМ
НЕДВИЖИМОСТЬ
СКАН | СПАРК | СПАРК-Маркетинг | ЭФИР | DNB | Раскрытие информации | Конференции | Военные новости | Interfax.com

Вход для подписчиков 

Главные события
 


Новости Урала
 Общество все новости
 Происшествия все новости
 Экономика все новости
 
Новости подготовлены информационным агентством "Интерфакс-Урал"

оформить подписку
 

Репортаживсе репортажи
.
17.07.18   13:39

13.07.18   13:42

11.07.18   12:48
 
Эксклюзив
07.05.18 16:29

Гендиректор Ипотечного агентства Югры Е.Чепель: "До 2020г мы планируем сдать 62 тыс. кв. м арендного жилья в Югре"

            Ханты-Мансийский автономный округ является одним из немногих регионов России, успешно реализующим программу по развитию цивилизованного арендного жилья. За пять лет в Югре построено и заселено пять домов на 730 квартир. Еще несколько подобных объектов планируется сдать и начать эксплуатировать с 2018 по 2020 годы. И это несмотря на сложную ситуацию с доступностью долгосрочных кредитов, низкую доходность и долгий срок окупаемости (до 20 лет) от таких объектов в стране и, как следствие, отсутствие интереса у стройкомпаний к подобным проектам. В интервью агентству "Интерфакс-Урал" генеральный директор АО "Ипотечное агентство Югры" (занимается развитием арендного жилья в ХМАО) Евгений Чепель рассказал, почему он не видит перспектив создания доходных домов во всех муниципалитетах региона, в каких городах будут возведены такие объекты, почему все они уникальные и из каких источников финансируется их строительство.

            - Как ХМАО пришел к необходимости заниматься доходными домами?

            - В Югре сложились объективные условия для развития данного рынка. Так или иначе, он существует. В некой "серой" зоне. Люди покупали и будут покупать квартиры, будут их сдавать в аренду. Плюс в регионе складывается ситуация миграционного потока - много приезжает и много уезжает. Поэтому вопрос обеспечения жильем, как в собственность, так и в аренду, был и остается для округа актуальным.

            В "майских указах" президента в 2012 году было закреплено одно из направлений - развитие рынка арендного жилья и формирование фонда наемных домов коммерческого использования.

            В декабре 2012 года губернатор Югры (Наталья Комарова - ИФ) инициировала обсуждение данной программы. Затем при участии экспертов была разработана концепция развития рынка арендного жилья в Югре до 2020 года. При этом был досконально изучен опыт в развитии доходных домов не только в России (Санкт-Петербурге), но и за рубежом: в частности, Германии и Финляндии.

            То есть сложилось совокупно несколько факторов - инициатива региональных властей, подкрепленная федеральным трендом, и объективно сложившиеся экономические условия. Они привели к тому, что такая программа в округе появилась.

            - Зачем понадобились арендные дома, ведь многие регионы в стране живут и без них?

            - Без арендного жилья не живет ни один регион. Вопрос, в каком направлении развивается рынок - институциональном или в хаотичном, стихийном. Разные регионы страны идут по разному пути, поскольку этот рынок молодой, в стратегии развития жилищного строительства до 2025 года, принятой в конце 2017 года, направление развития арендного жилья, в отличие от ипотеки, фигурирует в качестве пилотного.

            Во многих крупных городах снять квартиру не проблема, даже по договору. Так, власти Москвы пошли по пути работы непосредственно с частными арендаторами и выводу их из тени для увеличения налогооблагаемой базы. И параллельно федеральная структура АО "Дом РФ", ранее называвшаяся АО "АИЖК", тоже реализует несколько проектов, но все квартиры - в центральных районах Москвы. И это не масс-маркет, в котором мы работаем. Это средний и выше среднего ценовой сегмент - от 80 тыс. рублей и выше. Мы работаем в сегменте, где однокомнатная квартира в среднем стоит от 15 до 19 тыс. рублей, двухкомнатная - в районе 20-24 тыс. рублей, а трехкомнатные - 30-35 тыс. рублей. Это те рыночные цены, которые сложились в Югре.

            - Сколько подобного жилья уже возведено в ХМАО?

            - Ипотечное агентство Югры выступило инвестором пяти арендных домов в округе на 730 квартир. Их общая площадь - 35,8 тыс. кв. метров.

            В ноябре 2014 года в регионе началось заселение первого арендного дома в Нефтеюганске на 94 квартиры. Затем в мае 2015 года - дома в Ханты-Мансийске на 90 квартир. В июне того же года свои двери открыл дом в Сургуте на 170 квартир. В декабре 2016 года началась эксплуатация дома в Сургуте на 250 квартир, а в декабре 2017 года - еще одного дома в Ханты-Мансийске на 126 квартир.

            - Сколько подобных домов планируется построить в Югре, в какой срок и в каких муниципалитетах?

            - Мы планируем построить еще три-четыре дома суммарной площадью около 22 тыс. кв. метров. Ориентируемся, что они появятся в Нижневартовске и Ханты-Мансийске. При этом для Нижневартовска это станет первый подобный объект. Его мы планируем на 180 квартир. Ожидаем, что он будет построен в начале 2019 года, и во втором квартале того же года мы планируем начать его заселять.

            Третий дом в Ханты-Мансийске на 108 квартир общей площадью 4,5 тыс. кв. метров строится на улице Югорской. Его планируется сдать летом текущего года, а первые жильцы начнут заселяться в сентябре-октябре этого года.

            Средняя площадь квартир в данных домах составит около 35-38 кв. метров.

            Кроме того, сейчас мы в поисках площадки под доходные дома в столице Югры на 550-570 квартир. Ищем площадку и партнеров для возведения. Один из вариантов - разместить их в микрорайоне "Западный". Ориентируемся, что сдать и заселить дома мы должны в 2020 году.

            Всего до 2020 года (с учетом уже возведенных) в регионе планируется сдать не менее 62 тыс. кв. метров арендного жилья при участии "Ипотечного агентства Югры".

            Хочу отметить, что будущее лидерство Ханты-Мансийска по количеству домов (четыре до 2021 года - ИФ) весьма условно. Я бы ориентировался на количество квартир. Поскольку в Сургуте в настоящее время мы эксплуатируем два дома - на 170 и 250 квартир, а в Ханты-Мансийске сейчас тоже два дома, но на 90 и 126 квартир. Как видим, в Сургуте объекты больше, и значит, больше людей могут в них заселиться.

            - Почему возведение доходных домов идет так неравномерно по региону - в Ханты-Мансийске и Сургуте по два, Нефтеюганске - один. А как же другие 19 муниципалитетов? В них в обозримой перспективе планируется строительство таких объектов?

            - Нет, я в это не верю, что где-то за пределами крупных городов Югры можно развивать коммерческое арендное жилье. Экономической целесообразности нет. Спрос все-таки сконцентрирован именно в этих муниципалитетах. В других он удовлетворяется за счет наличия уже существующего жилья. Плюс там целесообразно развивать фонд социального жилья, поскольку есть спрос за счет нуждающихся людей, которые не могут себе позволить взять квартиру в ипотеку, а с другой стороны, отсутствует предложение по адекватной цене аренды.

            В настоящее время в ипотечной сфере Югры спрос также сосредоточен в четырех городах: Ханты-Мансийске, Сургуте, Нижневартовске и Нефтеюганске - около 80% сделок купли-продажи квартир.

            - Из каких источников идет финансирование строительства доходных домов в округе? Окупают ли они себя?

            - Здесь два источника: собственные средства ипотечного агентства Югры за счет сформированного уставного капитала в 2009 году и заемные источники - долгосрочный кредит на 20 лет от АО "Дом РФ".

            Своих средств мы инвестируем около 55%, а заемные, соответственно, - около 45%.

            Но основная проблема здесь, что в настоящее время долгосрочного источника для финансирования таких проектов в России не существует. И в ближайшее время сложно говорить, что они появятся.

            Всем игрокам - инвесторам, застройщикам, банкам необходимы прозрачные и понятные правила работы, которых пока нет. В частности, очень сложная ситуация с дороговизной "длинных" денег - доступных долгосрочных кредитов в нашей стране в настоящее время нет. Банки выдают кредиты под очень высокий процент, и возводить на них арендное жилье в принципе невыгодно.

            В том числе и из-за этого проект по развитию арендного жилья зафиксирован стратегией развития жилищного строительства в РФ до 2025 года, как пилотный. Поскольку для бурного развития данного рынка важны так называемые "длинные деньги" в качестве источника финансирования.

            - Каким образом удается найти застройщиков? На каких условиях они соглашаются сотрудничать?

            - Задача застройщиков какая? Найти землю и возвести дом. Для него "Ипотечное агентство Югры" является инвестором. Поэтому им не важно, что строить - арендное жилье или школу, детский сад. Они построили и забыли. Риски понятны, доходы. Короткий проект.

            Партнеров по инвестициям в этом процессе у нас нет. Поскольку доходность при строительстве жилья и продажи физическим лицам выше, а риски меньше. Никто не готов уходить в "длинные" проекты в связи с отсутствием долгосрочных источников финансирования.

            Сегодня рынок аренды на зарождающемся этапе, поэтому сейчас именно ипотечное агентство как институт развития жилищной сферы в ХМАО участвует в данном проекте. Поскольку частный инвестор сюда не пойдет. Ему не понятны экономика, как все это дело управляется, какой спрос.

            В настоящее время проекты по арендному жилью могут приносить текущую доходность около 7-8% в год плюс 2-3% за счет удорожания недвижимости в собственности. Т.е. суммарно - около 10%. При этом ставки по кредитам на сегодняшний момент также находятся вокруг этой зоны. Поэтому если инфляция будет на уровне 2-3% в год и ставки по кредитам на уровне - 5-6%, то нас ждет взрывной рост строительства арендной недвижимости. Поскольку этот рынок большей частью зависит от источников и объемов финансирования. Что касается спроса, здесь все в порядке.

            При этом принять участие в возведении арендного дома может любая компания. Все закупки у нас идут через электронные торги. На профильных площадках мы размещаем все необходимые документы, и тот, кто предложит лучшую цену, станет победителем. Дома в Ханты-Мансийске у нас возводил "Версо-Монолит Инвест", один из домов в Сургуте - "Северные строительные технологии", а в Нефтеюганске - Окружной фонд развития жилищного строительства "Жилище".

            - Почему все арендные дома - уникальные, а не возводятся по типовой модели?

            - Типовой дом - он хорош для определенного района комплексной застройки. Но каждый город уникален и каждый микрорайон уникален. Поэтому архитектура города складывается локально. И соответственно дом вписывается в свой жилой район.

            Поэтому объекты могут быть типовыми только внутри, например, по средней квадратуре квартир - 42-45 метров. А с точки зрения фасадов главное, чтобы он был энергоэффективен и вписывался в архитектуру.

            Поэтому мы никогда не увидим типовых домов и проектов в разных городах нашего региона.

            - Какие квартиры в Югре пользуются наибольшим спросом в доходных домах?

            - Больше люди стремятся заехать в квартиры, которые доступны им по ценовому сегменту - преимущественно однокомнатные квартиры. В настоящее время мы с застройщиками прорабатываем проекты по более эргономичным планировкам. Речь идет о евростудиях, когда совмещена кухня и гостиная и отдельно выделена спальня. Мы можем получить на тех же 35-40 квадратных метрах другой уровень жизни. Для людей важны и раздельные комнаты, и ценовой параметр.

            Ранее в Ханты-Мансийске мы попробовали еще один формат - частично меблированные квартиры, позволяющие снизить стоимость аренды. В таком жилье полностью оборудована кухня и минимум бытовой техники - вытяжка, стиральная машина и холодильник.

            В доме, который будет вводиться в Ханты-Мансийске летом и заселяться осенью текущего года, мы попробуем формат немеблированной квартиры. Поскольку тут идет речь о другом сегменте наших клиентов, которые не просто приезжают в столицу Югры, Сургут, Нижневартовск или Нефтеюганск поработать какое-то время, а которые тут живут, но в силу разных причин не приобретают свое жилье. В частности, из-за недоступности ипотечного кредита в определенном возрасте.

            По статистике сегодня в России самая высокая обеспеченность собственным жильем, если не ошибаюсь, около 80% жилья принадлежит физическим лицам. При этом в США только около 35% молодых людей в возрасте до 35 лет имеют собственное жилье. В то же время неразвитость в России финансового рынка, низкая финансовая грамотность стимулируют как основное вложение - в жилую недвижимость.

            - Наблюдается ли в арендных домах текучка жильцов, или большинство из них живут длительный промежуток времени? Чем это можно объяснить?

            - Среднегодовая загрузка в наших домах составляет порядка 98%. При этом оборачиваемость в 2017 году составила около 45% - это значит, что чуть менее половины всех квартир сменили своих хозяев в течение года. Для сравнения, в 2016 году она составляла около 80%. Можно заметить, что она сократилась практически в два раза за год и у нас стабилизировался клиентский поток.

            С около 70% наших клиентов мы имеем долгосрочные отношения.

            Наши клиенты на 50% являются работниками бюджетной сферы - в основном образование и медицина.

            В настоящий момент ставки на рынке по ипотеки составляют около 9,5% годовых плюс/минус. А при таких ставках, ценах на жилье и количестве предложения выгоднее квартиру покупать. А при 12% ставке уже выбор не очевиден.

            По итогам 2017 года мы видим, что большинство людей - более 40%, которые съезжают с арендного жилья, делают это в связи с покупкой собственной недвижимости. Для сравнения, в 2016 году данный показатель составлял около 30%.

            - Как себя ведут жильцы? Сталкиваетесь ли вы со случаями, когда они повреждают имущество, подъезды?

            - Практика показывает, когда сразу четко определены условия проживания и заключается договор, человек более ответственно себя ведет. Нельзя сказать, что кто-то из наших жильцов специально пакостил или портил имущество.

            Есть определенный износ, но он связан с объективными причинами. Дети нарисовали что-то на стенах, поломали стул. Это вполне естественный процесс. И здесь нам удалось эту ситуацию взять под контроль. Серьезных инцидентов за время сдачи жилья в аренду мы не имеем.

            Другой вопрос - он в принципе стоит не только для наших домов, но в целом для округа - криминального проявления людей. С такими инцидентами мы сталкивались. И здесь мы плотно работаем с правоохранительными органами. Основная наша защита и оборона от таких инцидентов - то, что наши дома в обязательном порядке оборудованы системой видеонаблюдения. Как в подъездах, так и по периметру. Плюс там, где возможно, в Ханты-Мансийске и Нефтеюганске мы подключены к системе "безопасный город", и тем самым картинка с наших камер передается на пульт в полиции.

            - На ваш взгляд, в арендных домах ХМАО практически не бывает простаивающих без жильцов квартир, потому что проживание в них дает возможность получить временную регистрацию и тем самым легализоваться? Чем вы можете объяснить спрос на арендное жилье в ХМАО? Судя по ценам на вашем сайте "Просто дом Югра", они сопоставимы с рыночными: где-то чуть больше, где-то на уровне.

            - Если говорить про ценовой параметр, то он рыночный. Это было основным условием того, что мы делаем. Что из себя представляет цивилизованный рынок жилья и является нашими конкурентными преимуществами - наличие договора, ясных и понятных условий проживания, определенных в нем, а также регистрации по месту пребывания.

            Человека, добросовестно соблюдающего правила договора, неожиданно не выселят на улицу или не взвинтят цену. Тем самым он снижает свои риски.

            У нас есть клиенты, которые с нами уже во втором доме. Они переехали из Сургута в Ханты-Мансийск, причем выбрали для проживания именно наш арендный дом. Для них понятны условия проживания, и кем окажутся соседи.

            - Как происходит процесс управления домами и поиск жильцов?

            - Здесь стандартный набор маркетинговых инструментов: профильный сайт http://prostodomugra.ru/, на котором можно узнать о свободных квартирах, оформить заявку на заселение и посмотреть список необходимых для этого документов, публикации в СМИ, "сарафанное радио". Порядка 30% тех, кто заселяется в арендные дома, приходят по рекомендации уже живущих.

            Ипотечное агентство предлагает жильцам понятные условия - наличие договора и регистрация по месту проживания, которая позволяет получить доступ ко всем социальным услугам.

            У каждого дома свой управляющий. С ним жители заключают договоры на проживание, решают бытовые вопросы. Отдельно есть управляющая компания, которая выполняет ровно те же функции, как и в обычных жилых домах.

            - На каких условиях сдается жилье? Отдается ли кому-то предпочтение, или заселиться может любой желающий?

            - Приоритет мы отдаем работникам бюджетной сферы. В частности, на начальном этапе мы взаимодействовали с органами местного самоуправления по привлечению работников бюджетной сферы, нуждающихся в жилье, в наши дома.

            Но в целом заселиться может любой желающий, если есть свободная квартира. Например, в Сургуте у нас 50% живущих - бюджетники (учителя, медицинские работники, представители силовых структур), еще половина - работники других сфер. Большинство нанимателей - молодые семьи с детьми.

            Важный показатель для заселения - платежеспособность человека. Согласно договору, заключающемуся на 11 месяцев с последующим возможным продлением, наниматель обязательно должен иметь постоянную работу, а размер арендной платы не должен превышать 45% его ежемесячного дохода. Это не случайно. Ведь оплата жилья должна быть по силам нанимателю.

            Один из плюсов жизни в арендном доме - более низкая (примерно на 10%), чем в среднем по рынку, стоимость платы за текущий ремонт и содержание многоквартирного дома. Взносы на капитальный ремонт живущий не платит, это делаем мы за него. Все показания за услуги ЖКХ идут по приборам учета, что тоже удобно.

Беседовал Алексей Черенков

Читайте нас в Яндекс-Новости 



версия для печати    |    сообщить новость    |    копировать в блог


Другие материалы раздела
  17.07.18 11:48
Заведующий кафедрой экономики труда и управления персоналом УрГЭУ Р.Долженко:
"Как бы ни менялся бизнес, всегда будет профессия специалиста по управлению персоналом"
.
  26.06.18 12:09
Директор НАЦ РН им.В.Шпильмана А.Шпильман:
"Сегодня в Югре есть где разведывать и искать месторождения"
.
  21.06.18 12:31
Первый замгендиректора технопарка "Университетский" С.Демаков:
"Если мы не будем заниматься инновациями, мы отстанем на десятки лет"
.
  15.06.18 09:50
Исполнительный директор аэропорта "Кольцово" А.Пискунов:
"Трансферные перевозки – драйвер нашего роста"
.
  29.05.18 11:25
Губернатор Челябинской области Б.Дубровский:
"Мы наметили для себя прыжок через пропасть и должны долететь до того края"
.
  26.04.18 10:35
Управляющий директор "СинТЗ" В.Гагаринов:
"35 млн тонн труб - рубеж и итог большого пути"
.
  25.04.18 09:21
Заместитель технического директора по науке ХКА А.Боев:
"Мы можем тремя заводами решать поставленные задачи - это наше преимущество"
.
  20.04.18 11:57
Первый замдиректора департамента образования и науки Курганской области Э.Абрамов:
"Нам необходимо консолидировать общество"
.
  29.03.18 14:05
Заместитель гендиректора Huawei Enterprise Business Group в России А.Столяров:
"Цифровая экономика поставила все страны в равные условия. Гонка только началась"
.
  13.03.18 10:36
Председатель избиркома Свердловской области В.Чайников:
"В Свердловской области не может быть какого-либо подвоха в организации голосования"


предыдущаяследующая

Поиск  Выбор даты 

Поиск:
 за период:
с 
по 
 



Точка зрениявсе материалы
 




  Об "Интерфаксе"   |   Контакты   |   Реклама на сайте

Rambler Top100    

Партнер Рамблера

Обнаружили ошибку на сайте? Выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите Ctrl + Enter.

     

Сетевое издание «Интерфакс-Россия». Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 64321 выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 25.12.2015.

Вся информация, размещенная на данном веб-сайте, предназначена только для персонального пользования и не подлежит дальнейшему воспроизведению и/или распространению в какой-либо форме, иначе как с письменного разрешения "Интерфакса". Полные тексты сообщений агентства доступны подписчикам изданий "Интерфакса".

Copyright © 1991-2018 Interfax. Все права защищены.

Условия использования информации   |   Запрещено для детей   |   Политика обработки персональных данных   |   Выходные данные
разработка : web.finmarket