Санкт-Петербург. 20 февраля. ИНТЕРФАКС СЕВЕРО-ЗАПАД - В январе и феврале 2015 года фиксируется серьезное падение спроса на объекты торговой недвижимости в Петербурге, а собственники готовы идти на снижение ставок, отмечают опрошенные "Интерфаксом" эксперты.
АКТИВНОСТЬ ПАДАЕТ
Как сообщила агентству региональный директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International в России Анна Никандрова, компания фиксирует значительную разницу в объеме спроса на качественные торговые помещения в январе-феврале по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. "Сокращение потребительского спроса в сочетании с курсовыми изменениями национальной валюты привело к тому, что операторы серьезно пересматривают и сокращают свои планы развития. Это напрямую отражается на активности рынка в сегменте качественных торговых центров", - сказала она.
По словам директора департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге Михаила Рожко, снижение спроса обусловлено внутренней экономической ситуацией, снижением курса рубля и общей неуверенностью в перспективах завтрашнего дня. "В таких условиях бизнесу расти непросто", - отметил он, добавив, что компания фиксирует снижение спроса по торговым помещениям на 5-10%
Активность ритейлеров в начале 2015 года в разы ниже, нежели в начале 2014 года, подчеркнул руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев, при этом в меньшей степени ситуация касается именно продуктовых ритейлеров. "Ослабление рубля привело к снижению доходности, поэтому открытие новых магазинов или подписание предварительных договоров в будущих торговых комплексах происходит очень осторожно, внимательно анализируется каждая локация", - сказал эксперт.
По словам, руководителя отдела офисной недвижимости Knight Frank St.Petersburg Марины Пузановой падение спроса очевидно: для понимания этого достаточно пройтись по основным торговым коридорам города - число вакантных помещений там выросло в разы. Это связано, в том числе, со значительным увеличением сроков экспозиции вакантных помещений - арендаторы очень неторопливо принимают решения.
МЕСТО НЕ В ЦЕНТРЕ
Глава направления стрит-ритейла Colliers International в Петербурге Ольга Аткачис отметила, что компания наблюдает значительное снижение спроса в сегменте стрит-ритейла на помещения на Невском проспекте, прежде всего, по причине завышенных ожиданий собственников по арендной ставке. "Арендаторы сегодня не готовы содержать точки, дающие только статусную составляющую, но не приносящие доход. Это же относится ко многим качественным объектам в основных торговых коридорах, по которым ставки относительно рыночной ситуации также остаются завышенными", - сказала эксперт.
Спальных районов, отметила О.Аткачис, это касается меньше, так как в них дельта между спросом и предложением изначально ниже, что позволяет быстрее и с большей вероятностью достигнуть компромисса при согласовании условий аренды.
А.Никандрова между тем обратила внимание на то, что в сегменте торговых центров активность спроса арендаторов связана, прежде всего, не с локацией, а с качеством проекта, и в текущей ситуации наиболее успешные проекты продолжают привлекать арендаторов.
Согласился с этой точкой зрения и В.Фадеев. "В наиболее успешных ТЦ роста количества вакантных площадей пока не наблюдается - уходящие арендаторы быстро заменяются новыми, однако в менее успешных проектах вакантность уже растет. Доля свободных площадей в среднем по рынку торговых центров достигла 6% по итогам прошлого года, и мы ожидаем ее дальнейшего роста в течение года до 7-8%", - отметил представитель JLL.
Спрос на помещения, расположенные далеко от центра, можно объяснить, в первую очередь, более низкой ценой, сообщил М.Рожков, но сказать, что арендаторы из центра начали миграцию на окраины города, было бы неверно. "Сегменты торговли и общепита готовы рассматривать переезд в другие районы для снижения арендных затрат, в тоже время там бывают очень выгодные предложения с точки зрения проходимость/цена аренды", - уточнил он.
УЯЗВИМЫЙ FASHION
Тенденция 2014 года в начале текущего года осталась без изменений - продуктовые магазины, в основном эконом-формата, открываются во всех районах города, а магазины одежды, электроники и некоторые категории ресторанов чувствуют себя не очень хорошо и сокращают свое присутствие на рынке, отметил М.Рожко.
Наиболее уязвимыми в текущей экономической ситуации оказались ритейлеры сегмента fashion, считают эксперты Colliers International. "Мы можем отметить на текущий момент минимальный спрос на помещения от таких арендаторов, как банки, ритейлеры обуви, одежды и так далее. Гораздо более заметно развитие продуктовых ритейлеров, общепита, а также аптек", - сказала О.Аткачис.
Высокая активность наблюдается со стороны продуктовых ритейлеров, тогда как в сегменте fashion активность низкая, и открываются в основном локальные ритейлеры, поддержал экспертов В.Фадеев.
КОМПРОМИСС ПО СТАВКАМ
Большинство собственников сейчас готовы обсуждать снижение ставки, отметил эксперт NAI Becar. "Не факт, что оно произойдет на весь период договора, но возможно временное снижение, например, на полгода - год, до момента стабилизации экономики и курса рубля", - сказал М.Рожко.
Собственники помещений вынуждены идти на уступки, чтобы удержать арендаторов в торговом комплексе, иначе в случае их ухода объект можем стать менее привлекательным для посетителей, что в свою очередь приведет к уходу других арендаторов, подчеркнул В.Фадеев. "Однако пересмотр условий носит индивидуальный характер и рассматривается строго на определенный период. Так, срок дополнительных соглашений по ставке, фиксации курса, переходе на процент с товарооборота варьируется от месяца до года", - отметил он.
В настоящий момент профессиональные собственники торговых площадей более глубоко изучают бизнес арендаторов и ищут компромиссные условия, которые помогут профессиональным арендаторам сохранить бизнес в текущей ситуации, сообщила А.Никандрова.
По словам О.Аткачис, собственники или удерживают арендные ставки на уровне декабря 2014 года или снижают, если помещение слишком долго не находит нового арендатора. "Многие из действующих операторов также выходят к своим арендодателям с предложениями о снижении ставки по действующему договору. Есть случаи, когда арендатор, получив отказ собственника о пересмотре условий аренды, покидает помещение", - добавила эксперт.
Арендные ставки снижаются, но темпы снижения несколько замедлились. "Однако процесс продолжается, и будет идти, пока не начнет расти потребительский спрос", - отметила М.Пузанова.
