Глава Республики Саха (Якутия) Егор Борисов недавно заявил, что стоимость квадратного метра жилья в регионе невозможно сдерживать. По его словам, правительство Якутии не может за счет бюджета финансово помогать всем жителям республики, снижая их траты на квадратные метры.
Из чего складывается стоимость жилья в Якутии, какова конъюнктура этого рынка в регионе и почему многим жилье не по карману, агентству "Интерфакс - Дальний Восток" рассказала гендиректор стройкомпании Татьяна Антипкина.
- Татьяна Сергеевна, разъясните нам, пожалуйста, из чего складывается стоимость квадратного метра жилья?
- Хочется сразу отметить, что мы возьмем для примера многоквартирный дом в Якутске, соответствующий всем нормативным требованиям. То есть, он должен быть построен из прочных конструкций, быть теплым, иметь нормальное водоснабжение с современной канализацией и прочим. Есть такое понятие - "себестоимость строительства". Сегодня она на момент окончания строительства составляет от 39 до 44 тыс. рублей за метр квадратный. Мы говорим о конструктиве здания с его внутренними сетями и отделкой (туалет, ванна, унитаз, обои, линолеум и так далее), то есть, о минимальной отделке. И здесь даже не играет никакой роли, будет ли здание крупнопанельным или каркасно-монолитным. Озвученная цена - она принципиальна.
Во-вторых, к этому зданию нужно подключить сети. Сегодня их подводит не застройщик, а действует так называемое техприсоединение. Там и энергетики, и газовики, а также "Водоканал", который с мая прошлого года по закону включает дополнительно налог на прибыль 20%. И застройщику приходится заново считать техприсоединение стоимости сетей, накручивать проценты инвесторам. В результате к себестоимости квадратного метра добавляется еще 6 тыс. рублей.
В-третьих, надо учесть и землю, где будет построен дом. И тут есть два варианта, так как практически "чистой" земли в Якутске нет. Поэтому здесь застройщик будет действовать по принципу освоения застроенных территорий.
Администрация города объявляет аукцион и заявляет достойную цену за эту землю. На примере квартала это - небольшая цена - 7,5 млн рублей за 60 тыс. квадратных метров. Но, стоит учесть и тот факт, что это - застроенная территория. Застройщики должны расселить и снести ветхое жилье. И тут начинаются переговоры с собственниками, которые там живут, а это могут быть федеральные собственники, кроме того, есть муниципальная и частная собственность. При первых двух типах собственности расселение производится по федеральному закону, то есть, появляется обязанность предоставить (переселенцу - ИФ) такое же количество квадратных метров. Каждая деревянная двухэтажка 1,5 года назад обходилась на расселение за не менее 25 млн рублей. И эта часть в ценообразовании квадратного метра под названием "земля" "тащит" за собой огромные траты. По некоторым кварталам - до 10 тыс. рублей на квадратный метр. Эта цифра - вообще уже четверть самой себестоимости. Прибавляя земельные расходы, приходим, в лучшем случае, к 55 тыс. рублей за квадрат.
В итоге мы суммируем данные статьи расходов с прибылью, которую застройщик должен получить. Однако предприятие сегодня не сразу может продавать дольщику квартиры, у него идут только подготовительные работы и проектирование. Затраты до начала продаж у него могут быть как минимум 25% от общей стоимости строительно-монтажных работ. Появляется нужда в кредите. В результате он продает квадратный метр как минимум по 65 тыс. рублей.
- Значит в Якутске невозможно строить эконом-жилье? Может все же есть какие-то варианты сокращения затрат?
- Сегодня на рынке, по последним данным, рассматривая центральный район Якутска (пример, застраиваемый 203-й район, где ведется ежеквартальная оценка стоимости продаж и перед правительством есть обязательство продавать жилье на 10% ниже рыночной цены), индивидуальное жилье в центре города - 78,5 тыс. рублей за квадратный метр. А вот уже в периферии - 68 тыс. рублей. В общем, средняя стоимость квадратного метра в центральном районе Якутска, квартиры 112-й серии: 1-комнатные - 61,81 тыс. рублей, 2-3-комнатные - 75 тыс. рублей, а индивидуальные - 80; 77; 74; 73 тыс. рублей за квадратный метр; то есть, чем больше площади, тем ниже цена. Имейте ввиду, что это - рыночные цены. Это - продажи.
А мы с вами говорим о застройщике. Федеральные структуры просят построить дом за 39-40 тыс. рублей. А мы не можем, у нас даже себестоимости такой нет. При этом еще надо землю купить, техприсоединение, осуществить само строительство.
Можем пойти на удешевление за счет строительных материалов. Будем строить не из железобетона, а из металлического каркаса, которые обшивают панелями. Конструктив здания и другие материалы составляют 70% от стоимости здания. А остальное - зарплата и другие расходы, которые мы никак не урежем. У якутских строителей зарплата крайне низкая, урезать просто некуда. Значит, надо работать с материалами и идти на снижение себестоимости: здесь стройматериалы - 65% и энергоресурсы (топливо, газ, тепло, вода и все остальное, что необходимо) - 5%.
Например, когда проводится комплекс мероприятий по сокращению потребления энергоресурсов, а с 1 июля проходит повышение тарифов. То есть все мероприятия по экономии на энергоресурсах просто "сжигаются", и в этой части мы никак не сэкономим. При всем этом с резким ростом цен на топливо увеличиваются транспортные затраты.
Теперь мы подходим к самому конструктиву и начинаем экономить на строительных материалах. Так, в среднем на квадратный метр уходит до кубометра железобетона, снизим до 0,8 - с этим мы экономим на каждой секции до 3 млн рублей. Значит, за счет материалоемкости этого объекта будем снижать стоимость этих материалов.
Если здание монолитное, то тут материал (металл) резко вырос в цене в конце прошлого года и не снижается в течение текущего года. Также прогнозируется повышение цен у цементников, так как газ и электроэнергия с 1 июля этого года также поднялись в цене. В итоге на цементе и металле не снизим. В таком случае можно уйти на менее затратные материалы с низкой энергоемкостью при производстве. И это - уход на металлический каркас, на легкие ограждающие конструкции. Но у нас их не делают, привозная составляющая осложнена налоговой частью по тяжелому транспорту. Поэтому здесь мы можем работать только со снижением расходов материалов, экономии и стоимостью этих мероприятий.
К сожалению, значительная часть материалов у нас привозная - практически все оборудование для систем теплоснабжения, водоснабжения, газоснабжения, канализации - начиная от трубы и заканчивая приборами. И цены там тоже растут.
Якутия производит песок, щебень, цемент, железобетон, но при этом арматура - привозная, и в цене она так же растет постоянно.
- А в чем заинтересованы сами застройщики?
- Насколько я знаю строителей, никто не заинтересован в том, чтобы повышать себестоимость. Все практически ужимаются. Это - единственная реальная возможность удержать внутренний рост цены для себя. Ведь есть же предел покупательской способности. Можно построить по 100 тыс. рублей за квадратный метр, а кто его купит? Поэтому застройщики для себя стремятся себестоимость хотя бы прошлогоднем уровне сохранить.
Якутск - это не Москва с постоянным притоком денег. У нас есть определенное количество денег на рынке и у покупателей. Когда остановилось ипотечное кредитование - действительно, все встало. Без него никто и строить не будет. Сегодня такие реалии - в Якутске, в других районах тем более. Мы живем в Якутске - у нас дорогая электроэнергия, газ, привозные материалы, при этом еще есть дешевая рабочая сила.
- Да, Вы сейчас подняли весьма острую проблему. Скажите, как эксперт, есть ли возможность, что заработная плата строителей в ближайшее время повысится?
- Нет, я так не думаю. Понимаете, есть экстенсивный и интенсивный пути увеличения заработной платы. Экстенсивный - это автоматически повысить всем заработную плату потому что, видите ли, это рынок. Есть интенсивный, то есть, повышая производительность труда, увеличивается заработная плата. К сожалению, мы в последние годы на повышение производительности труда, практически, не думаем, все идут экстенсивным путем - численностью. Мы должны понимать, что приток рабочей силы к нам в республику не будет, и нам придется работать с ограниченной численностью. У нас нет другого пути, как учить людей работать механизмами. Соответственно, чтобы три человека за неделю могли сделать полы во всем доме. То есть, нужно купить насосы, нужно научить работать мешалкой и качать, заливать эти полы, а не таскать раствор и так выравнивать его вручную. И тогда от объемов пойдет хорошая заработная плата. Конечно, хотелось бы, чтобы заработная плата у всех была хорошая, но я не вижу другого пути кроме как повышать производительность труда за счет резкой механизации труда строителей. Будет механизированный труд, будет больше объемов на одного рабочего и будет рост заработной платы. И тогда качество труда резко изменится. Другого варианта я не вижу.
- Как кризис повлиял на стоимость квадратного метра в Якутске? Чувствуют ли строители поддержку правительства Якутии?
- Мы отслеживаем цены. В принципе, с конца прошлого года они стабильные. В конце прошлого года, когда была такая паника, был замечен резкий скачок потребления - люди начали вкладывать деньги, начали покупать жилье. Вот тогда был всплеск. А уже дальше пошел застой. Во-первых, ипотечное кредитование остановилось. И вот сейчас, когда правительство начало давать гарантии, люди оживились, но при этом роста в объемах мы не видим. Цены остались те же, они не растут и не прыгают. Получается, они поднялись в третьем квартале прошлого года и стабилизировались на этом уровне.
Остановились продажи. Строители оценивали период, на который этот процесс может продлиться. Многие из них перестроились. Например, если раньше некоторые застройщики строили только для собственной реализации, то сейчас ушли на продажу квартир под переселение из ветхого жилья, так как там - гарантированное поступление денежных средств, и это помогает поддержать стройку. Но я бы не сказала, что все остановились и перестали строить.
Однозначно, правительство поддерживает строительную отрасль. В свое время республика из своего бюджета финансировала программы по переселению из аварийного жилья, по поддержанию бюджетников - когда за них гасили проценты (по банковским кредитам) или первые взносы, но самое главное - все эти деньги шли из местного бюджета на первичный рынок, а не вторичный. Это способствовало тому, чтобы строители работали и строили.
Или вот еще пример - ветеранская программа, когда шел вопрос об обеспечении их новым жильем, это тоже способствовало тому, чтобы строители продолжали работать в кризисное время 2008 года. Разные пилотные программы, которые были завязаны только под новое строительство. Мы, строители, можем сказать, что наше правительство достаточно эффективно поддерживает нас для того, чтобы работал первичный рынок.
